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1、研究生：谢樊指导老师：黄安永教授南京市住宅供应研究摘要房地产尤其人居住宅是人类生存与发展最基本的生活资料之一，也是衡量一个国家或地区经济、社会发展水平的重要标志。住宅业是房地产业的一个重要组成部分。我国住宅建设已经走向市场化，不断发展壮大，并不断走向产业化，给城市现代化建设做出了巨大地贡献，为经济现代化建设创造了条件。但我国住宅建设还存在着一些突出的问题，如住房供给结构化过剩、房价高、空置率高等问题。为解决以上问题，保证住宅建设、房地产业和国民经济健康、平稳、可持续地发展，完善城市住宅供应十分必要。本文对我国房地产业的状况和南京市房地产业近况作了初步分析，指出南京市住宅业存在的主要问题；然后分
2、析了城市居民的住房需求以及影响这些需求的主要因素、在市场条件下商品房的价格变化规律以及城市居民购房行为；最后根据南京市住宅供给状况，提出了关于南京市住宅供应的几点建议：即要加大南京市住宅市场上普通商品房建设，适量增加经济适用房和廉租房建设，严格控制高档商品房、公寓、别墅建设，以确保南京市住宅市场持续、健康、稳定的发展。关键字：住宅供应、可持续性发展。R e s e a r c h0 UR e s i d e n c eS u p p l yo fN a n j i n gA b s t r a c tR e a le s t a t e s ，e s p e c i a l l yr e s
3、i d e n c e s ，a r eo n eo ft h em o s te s s e n t i a lc o n d i t i o n so fh u m a nb e i n g sl i v i n ga n dd e v e l o p i n ga n da l et h ei m p o r t a n ti n d e xw h i c hi su s e dt om e a s L u et h el e v e lo f e c o n o m i c sa n ds o c i e t y sd e v e l o p i n gi nac o u n t yo
4、 rd i s t r i c t R e s i d e n c et r a d ei st h ei m p o r t a n tp a r to fR e a le s t a t eI r a d e C o n s t r u c t i n gr e s i d e n c e si nC h i n ah a sb e i n gc o m ei n t om a r k e ta n de x p a n d e dc o n t i n u o u s l y C o n s t r u c t i n gr e s i d e n c e sw o u l dc o m
5、 ei n t ob ea ni n d u s t r y I th a sg r e a tc o n t r i b u t i n gt ou r b a nm o d e r n i z a t i o na n dc r e a t i n gt h ec o n d i t i o n so f e c o n o m i c sm o d e r n i z a t i o n B u tt h e r ea l eo u t s t a n d i n gp r o b l e m si nc o n s t r u c t i n gr e s i d e n c e si
6、 nC h i n a F o re x a m p l e ，r e s i d e n c e ss u p p l ys u r p l u si nf r a m e ，r e s i d e n c e s p r i c e sh i g h l y ，v a c a n c yr a t eh i g h l y ，a n dS O0 1 1a n dS Of o r t h I ti sm o s te s s e n t i a lt h a tu r b a nr e s i d e n c es u p p l yw o u l db ei m p r o v e dd
7、a yb yd a yf o rp r o b l e m ss e t t l e dw h i c hw o u l de n s u r er e s i d e n c e sc o n s t r u c t i o n ,R e a le s t a t e sa n dn a t i o n a le c o n o m yd e v e l o ps o u n d l y ，s t a b l ya n ds u s t a i n e d T h r o u g hC h i n e s er e a le s t a t et r a d ea n dl o c a lr
8、 e a le s t a t et r a d eo fN a n j i n gb e i n ga n a l y z e de l e m e n t a l l y ，t h eo u t s t a n d i n gp r o b l e m so fr e s i d e n c et r a d eo fN a n j i n gh a v eb e e nf o u n do u t R e s i d e n c ed e m a n d so fu r b a nr e s i d e n t sa n dt h ep r i m a r ye l e m e n t
9、sw h i c ha f f e c tt h e ma l ea n a l y z e d T h er u l e so f t h ep r i c e s c h a n g i n go f r e s i d e n c e sa n dt h er u l e so fu r b a nr e s i d e n t s b u y i n gr e s i d e n c e sa l ea l s oa n a l y z e d A n da c c o r d i n gt ot h e s t a t e so fr e s i d e n c e ss u p p
10、 l yi nN a n j t a g ，c o n c l u s i o n sh a v eb e e nd r a w n ：O r d i n a r yr e s i d e n c e ss u p p l y ，e c o n o m i cr e s i d e n c e ss u p p l y ，r e s i d e n c e sr e n t e dc h e a p l ys u p p l yh a v et ob e e ni n c r e a s e d H i g h - g r a d er e s i d e n c e s ，h i g h -
11、 g r a d ea p a r t m e n t sa n dv i l l a sh a v et ob e e nc o n t r o l e ds t r i c t l yt ob ec o n s t r u c t e d R e s i d e n c es u p p l yo f N a n j i n gw o u l db em a d es u r ew e l l k e y w o r d r e s i d e n c es u p p l y ，s u s t a i n a b l ed e v e l o p m e n t s 东南大学学位论文独创
12、性声明本人声明所呈交的学位论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究成果。尽我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他人已经发表或撰写过的研究成果，也不包含为获得东南大学或其它教育机构的学位或证书而使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确的说明并表示了谢意。研究生签名：三彝藿丝日东南大学学位论文使用授权声明东南大学、中国科学技术信息研究所、国家图书馆有权保留本人所送交学位论文的复印件和电子文档，可以采用影印、缩印或其他复制手段保存论文。本人电子文档的内容和纸质论文的内容相一致。除在保密期内的保密论文外，允许论文被查阅和借阅，可以公布(
13、 包括刊登) 论文的全部或部分内容。论文的公布( 包括刊登) 授权东南大学研究生院办理。日期：0 沁 、。砭东南大学硕士研究生毕业论文第1 章问题的提出房地产是土地及地上定着物和同地上利用相联系的地下改良物；同时，还包括以上组成部分所衍生的各种权利1 1 1 。房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，属于第三产业，是具有基础性、先导性、带动性和风险性的产业t 2 1 。她为国民经济发展提供物资条件，合理调整产业结构，带动上下游产业发展，改善投资环境，扩大就业面，提高人民生活质量，在国民经济中发挥着重要作用。1 1我国房地产业的历史、现状和发展1 1 1 我国房地产业的历史房地产
14、业是一个既古老又新兴的产业。在漫长的封建时期，土地和房屋的租赁、买卖等活动已十分频繁，1 9 世纪中叶，沿海地区的城市，以私有制为基础的近代房地产得到了迅速发展。解放后，我国房地产业经历了3 个阶段的变化和发展。1 9 5 3 年至1 9 7 8 年是第一阶段，这一阶段否定了土地使用权市场存在的必要性，否定住宅的价值和商品属性，形成住宅由国家统一计划、统一建设、统一分配、统一管理的格局，向住户收取极低的房租，不足以维护房屋，结果形成国家建设房屋越多，维护费越高、负担越重的恶性循环。因此我国居民的住宿条件不断下降，住房短缺成为提高生产和居民生活水平的限制因素。1 9 7 8 年至1 9 9 2
15、年是第二阶段，这一阶段我国不断探索社会主义市场经济，逐渐恢复房地产商品属性，进行住房制度改革，并于1 9 8 8 年修改宪法允许土地使用权出让，为建立房地产市场奠定了基础。1 9 9 2 年至现在是第三阶段，这一阶段房地产市场逐渐形成和完善，房地产业经历周期波动后开始向按需定价、供需相对均衡的市场体系发展。同时，房地产业和金融业逐渐融合，得以快速发展，成为国民经济发展新的经济增长点。2 0 0 3 年8 月3 1 日，国务院出台关于促迸房地产市场持续健康发展的通知，肯定了房地产业是国民经济支柱产业的地位。东南大学硕士研究生毕业论文1 1 2 我国房地产业的现状当前我国房地产业发展平稳，市场景气
16、。尽管局部地区出现了投资过热、住宅供给结构不合理、商品房空置面积总量较高以及房价、地价增长过速等问题，但房地产市场需求和供给矛盾不大，供需波动的主要因素均来自于市场，房地产市场自我调节功能显著增强，房地产业呈现出理性、健康发展的态势。( 1 ) 房地产开发商的现状开发商是房地产市场活动的主体，随着房地产产业的发展壮大，房地产从业人员和开发商数量激增。全国历年开发商数量见图1 - 1 。图1 - 1 全国历年开发商数量( 个)以上数据出自2 0 0 0 年至2 0 0 4 年中国统计年鉴。全国历年房地产业从业人数见图1 - 2 。图1 - 2全国历年房地产业人口( 万人)以上数据获自2 0 0 0 年中国统计年鉴至2 0 0 4 年中国统计年鉴。2东南大学硕士研究生毕业论文当前我国房地产开发商呈现出4 个明显特点：1 ) 区域分布过分集中，经营水平高低不等一半以上的开发商分布在广东、上海、北京、江苏、浙江等东部地区的1 2 个省市中，只有少量规模不大的开发商分布在西部边远地区；而且，东、西部地区开发商间的盈利水平、
