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1、本案对集团的战略地位：西部中心城市的“开山之作”，辐射整个西南片区。品牌占位的首发阵容，在地产巨鳄云集之地开创一片天下。“以地唯理，用新建家”以此带动和丰富地产开发行业的专业视野和运作水准，尽到社会职责。用先进的开发理念，快速完成本案的资本运作。第二部分：对营销环境的判断土地和房产供求的价、量齐升，若排除严厉政策的打压，成都房地产市场前景乐观。 成都房价进入新一轮上升通道，城区均价2008年估计会突破5500元/,热点区域住宅均价会突破7500元/。关于市场研判市场论证产品 Marketplace关于区位中成观点：u本项目位于大城西成都市区与温江老城区之间温江新城区，是温江融入成都市区的桥头堡
2、，发展潜力巨大。u本项目区域是成都近郊最生态、最宜居、物业最丰富和市场最热的区域之一。本案Marketplaceu区域房市潜在供给量巨大，供过于求趋势明显，房价分散，市场压力大；u区域品牌开发商、大盘和名盘云集，开发和营销水平高，竞争将十分激烈。关于区域成都市区年份供给总量预测值 （万平米）消化总量预测值 （万平米）超额（万平米）2007300万以上150-200万100-1502008300万以上200万左右1002007、2008年区域市场供给销售情况预估温江老城区本案和黄蓝光 金瑞泰上实宏信天祥恒大珠江森宇天韵泰基中成观点：MarketplaceMarketplace竞争项目方案比较u方
3、案各具特色，以纯高层和高层别墅洋房物业组合为主；u本项目6个灵动的围合式组团布局，有宽间距、大景观、低密度的优势。金河谷本案春天大道西花汀恒大城中成看点：区域指标比较u本项目用地规模较大，建筑体量最大，具有规模优势。u本项目在同样是纯高层的项目中各指标体现出的综合品质最好。中成看点：Marketplace区域物业比较u本项目物业形态单一，客源会面临部分分流。项目名称物业形态 仁和春天大道双拼别墅+四拼别墅+叠院别墅+板式+点式电梯 珠江国际花园点式高层 蓝光香草国际别墅+点式高层 宏信西花汀板式+点式高层 万科朗润园多层+点式高层 恒大城点式小高层+高层 和黄彩叠园独栋+联排别墅+叠拼别墅+少
4、量高层景观洋房 金瑞泰金河谷双拼别墅+联排别墅+叠院别墅+电梯 中新公园大道点式+短板式高层中成看点：Marketplace区域户型比较中新小户型：822-2-1朗润园712-2-1（套内面积）u小户型彼此差异不大，但本项目 做到了带双花园珠江国际花园842-2-1仁和春天大道852-2-2 西花汀87平米，2-2-1+三阳台中成看点：Marketplace中新主力户型：1213-2-2朗润园1253-2-2珠江国际花园1303-2-2+多功能房仁和春天大道1253-2-2西花汀 123.003-3-2+入户花园u主力户型竞争对手中规中矩，而本项目以主人和舒适为核心打破常规进行创新，紧中有松，
5、中等户型做到别墅式客厅中成看点：区域户型比较Marketplace特色比较u区域项目在享受共同生态优势基础上各自核心卖点有：资源景观价值最大化、品牌吸引力、高性价比、精装配套，本项目将在全景观、大视野的亮点之下体现出总合品质的优势。项目名称建筑风格园林风格核心卖点仁和春天大道现代独特亲水生活：水景和建筑相融合100 单位观水、70单位亲水，50拥有双水 岸，30三面环水自然原生资源、原滩景观 和品牌珠江国际花园简洁、精致、国际化、公建化建筑立 面亚热带风情（地坪层景观、底层架空层景 观、空中泛会所花园景观共同构成的立体 景观体系）精装专家、完善商业配套 、高性价比和品牌蓝光香草国际迈阿密式建筑
6、景湖组团式园林 高性价比宏信西花汀现代（生态解构主义NEW-HOUSE）300亩碧落湖公园高性价比万科朗润园现代（新折学建筑）普通景观品牌与高性价比恒大城新古典欧陆风格东南亚皇家园林（10000中央湖景、三 大景观轴）南派领袖品牌、和黄彩叠园现代个性、品位独特精品园林品牌、“Boutique Living”时尚精品概念、 金瑞泰金河谷简约欧式(新古典)以亲水文化为主题，以“城市大道”、“ 蓝堡公园”、“瀑布公园”、“滨河公园 ”、“河谷公园”五大公共公园为景观组 团，精致、时尚的中西合璧自然原生资源、河谷公园 景观和高性价比、中新公园大道现代（简洁、明快、高雅，抽象地演 化中国传统木构建筑，公
7、建化的品质 感，追求极具冲激力的立面效果）水景主题“一轴、两带、三景、六组团”高架空100绿化景观， 超大中庭主题景观、产品 和户型创新、中成看点：Marketplace立面特色比较中新公园大道外立面仁和春天大道朗润园 恒大城 珠江国际u建筑风格都采用现代简洁的风格，各自特色鲜明，但本项目立面公建化处理更具优势。中成看点：Marketplace景观特色比较中新公园大道西组团组团景观观仁和春天鸟瞰图恒大城u 社区景观因资源和条件不同各有风格和特色，但本项目更具创意和差异化，6米架空、6大主题中庭实现342亩100的绿化景观，有“住在公园上”的感受，比较优势明显。中成看点：Marketplace市
8、场比较结论大家面临同样的市场竞争大家都打在生态环境牌大家都想到了社区内外景观大家均在尽力优化产品我们有什么？Marketplace六大公园：不同主题的公园，但景观特点未定底层全架空：基本无遮挡的视觉震撼，与所有竞争项目的景观视野不在一个层面上。六大会所：功能化精装会所，但需要明确更多有特点的服务功能。炫目立面：公建化立面，在区域一定是最大亮点，但却要等到呈现才有说服力。产品分析 product原方案创新点公园高架空层+会所+公建立面+我们建议中新集团从成都居住习惯和项目目标客户群特征出发，结合中新经营战略目标，进行 市场比较下的初步建议Marketplace品牌落地，形成强势市场认知产品创新，
9、形成独特个性服务升级，与品质和高端定位相匹配案场震撼，实现提前体验本次提案的关键核心请重点关注！以下部分是实事求是的再次维新第三部分：产品再次创新 Innovative第一：景观建议：既然是公园景观，那就不止是绿化那么简单。公园的人文底蕴公园的功能性景观公园的自然包容或许都是我们可以借鉴的景观能否进一步创新 ？Innovative首先: 我们考虑到本项目景观组团设计应该坚持的原则1、避免与成都其他知名项目在景观主题创意上的雷同如和记黄浦的“世界知名公园”系列；金河谷的“水主题公园”系列2、回归“园林为居住服务”的本质，实现功能性与观赏性的结合3、减少游泳池面积与数量，形成特色主题广场景观风格景
10、观能否进一步创新 ？其次：一些创想1、入口：高大名贵树阵，天然巨石，上书公园大道记，阐释“中新公园大道”的来历，既可凸显社区的文化内涵，又可作为入口标识性导引 ；2、商业：整个中轴商业带以中央商业公园形式整体打造，突出休闲与体验的氛围营造。3、河滨休闲公园：设置亲水码头、垂钓中心、滨河露营区、休闲公园区等Innovative景观功能组团 名称功能主题特色配套标志植物辅助植物观赏 季节蓝湾活水公园游泳池（香熏池、功能按摩 池、环形漂流池）海棠（林）、迎春楠木、香樟春绿岭雕塑公园雕塑广场(中国历代名人)、 或寓言雕塑（参与性强）及 文字雕刻)玉兰（林）、广玉兰、二乔 玉兰红叶李、雪松、竹 类春紫郡
11、运动公园网球、羽毛球、乒乓 球、高 尔夫果岭、半幅篮球场、健 身按摩道、全民健身器械紫薇（林）、象牙红、紫荆 、红叶李小叶榕、香樟、黄槐春夏橙山休闲公园树阵 广场、大草坪银杏（林）、皂荚芙蓉、大叶榕、秋红林游乐公园极限运动广场、儿童乐园(沙 池、滑轮道、浅水游艺场 等)桂花（林）红叶李、樱花红枫秋彩都艺术 公园艺术 家长廊、下沉式音乐广 场、“萧邦花园”、“莫札特花 园”、“舒曼花园”、“舒伯特花 园”、“柴可夫斯基花园”（音 乐韵味及元素贯穿于道路铺 装图案，亭、廊、小品等腊梅、红梅（林）散生竹、雪松冬Innovative景观组团思路第二:会所内部风格Innovative方案一：中国首家地域
12、主题会所群这里，其实很中国成都-金沙北京-北京会馆西藏-藏迷云南-云南印象东北-北大荒上海-东方明珠本案6个组团和会所的主题设置：板块主题会所功能组团景观景观公园名称；时尚运动体育运动休闲社区文化艺术活动摄影、影像game show每个板块赋予一个主题，并且在会所中对这些功能化主题进行分解，而在组团景观中注入各主题公园特有的元素进行标示。保证这6个板块主题是和项目一致的，功能设置完全生活化。方案二：特色功能配套方向会所功能主题Innovative立面风格一：刚性、大气、震撼。 Architectural二、案场立面My Show立面风格二：架空的视觉透视，悬于坡上的感觉，新奇并且刺激立面风格三
13、：震撼、震撼，还是震撼突出空中之城的效果功能多样化 品质取胜会所功能展示：销售 、展示、体验、休闲品质体现:卫生间、豪华入户大堂、外景内用公园博物馆展示:公园发展历程 世界公园博览三、现场展示My Show洽谈区示意服务导示系统豪华精装大堂室内风格： 一切都与众不同， 艺术化的洽谈区 奢华的大堂装饰 人性化的导示从入户大堂到电梯间，从装修到装饰，从毛坯样板间到工法展示对灰空间的处理，引导功能转变涵盖各主力户型和特色户型功能转变，标准取胜四、样板房My Show大户型处理： 通过豪华装修将大户型设置为空中豪宅，该以次提升项目整体档次 ；大开间的客厅，通过装修，可设置家庭多功能区（麻将室、酒吧、音
14、乐角、自由活动区等），提升生活品质，引导消费新潮流；四、细节提示My Show现场顾问式服务对置业顾问的要求：全程陪同 一对一 非售卖式 星级标准对其他人员的要求：服务标准化所有窗口部门工作人员 项目施工人员 物管公司服务人员销售策略 Innovative销售策略1、销售政策：逼迫式政策、恐慌式销售：2、销售价格：高举低打 3、销售渠道：多渠道多网络同步启动4、推盘节奏：豪宅为先 精装为主，清水助力销售目标（近期我们销售重点是西组团）2008年5月，6亿销售额，12万平方米，均价5000元/ 决定了本项目不能走常规道路，必须唯新逼迫式限量式爆发式恐慌式抢购爆发性销售1、庞大的基础客源，阶段相对
15、有限推出房源2、预告较短的销售周期内，价格铁定调整；3、绝对物超所值的项目形象。1、每个周期内推出物业量进行限量；2、据销售情况，在特定时期可以对客户职业，年龄等执行限价发售3、根据推出的物业组合及客户需求严格的控制每批次推盘的户型比例1、配合物业的推出，在推广上实现爆发式的推广方式；2、追求短时间瞬间的推广量，不追求持续性的恶炒Innovative销售政策跟随区域最高价，内部以较小的价差推出清水房，对比烘托出精装房的高性价比充足时间的价格悬念u前期公布价格范围，销售现场再明确销售价格u价格公布在高层豪宅上，也可做部分标杆价格u在公开中小户型时以起价形式公布，杀伤力更强在开盘后高频率，小幅度的
16、拉动。Innovative价格策略本案均价5000元/平方（精装5300元/平方，4600元/平方）高举低打小幅度多频率调整市中心建立第二售楼部现场销售搭建网络蓄客平台中新、中成会品牌商场静态展示小众营销无品牌落差的产品嫁接总策略：利用秋交会作为入市蓄客时间；以会员制作为项目蓄客方式；建立CRM客户管理系统；通过泛销售渠道模式；形成全民营销Innovative营销渠道还将会采用以下的一些沟通渠道1、DM行销：锁定高级人士名单寄发特殊DM单强攻特定人士；2、POP行销：市内重要路口同步告知提高本案能见度3、区域内指送：交叉统计高购买对象及区域强化营销4、SP活动：针对性的SP活动，吸引不同族群广泛参与5、关系营销：针对内部员工和合作伙伴，组织团购6、其他：机场、银行客户、手机高端用户、加油站、知名高端会议论坛
