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1、铜铜陵陵联联合合商商务务国国际际广广场场项项目目可可行行性性研研究究报报告告项目法人单位：项目法人单位：*联合强生投资发展有限公司联合强生投资发展有限公司提提 交交 日日期：期： 二二一一年五月一日一一年五月一日1第第 1 章章 总总 论论1.1 概概 述述项目名称：*联合商务国际广场建设地点：规划地块地处*市南部、淮河大道东南侧。项目建设单位：*联合强生投资发展有限公司主要建设内容：本项目地上总建筑面积为 470183 平方米，建设内容包括：联合国际大酒店 23547 平方米，写字楼 14400 平方米，商场及沿街商业 50220 平方米，SOHO 建筑 33811 平方米，住宅商品房239
2、726 平方米，公寓 27216 平方米，安置房 66090 平方米，廉租房7062 平方米，会所、物业、社居用房 1904 平方米，幼儿园（9 班）2550 平方米，半地下菜市场 3030 平方米，配电房 405 平方米，燃气调压站 102 平方米、垃圾转运站 120 平方米。地下车库及人防 84291平方米。1.2 报告编制原则及依据报告编制原则及依据1.2.1 编制原则编制原则1、以国家和安徽省及*市有关法令、法规和标准为原则，以安徽省、*市有关部门的批文、批件为依据，在*市相关规划文件指导下深入研究方案、合理规划项目、科学估算投资，满足国家有关部门对可行性研究报告编制深度的要求。2、依
3、据*联合国际广场总体发展规划，在工程技术和工程经济科学合理的条件下，规划研究各项分部工程，充分注意项目与既有工程在建筑形式上的统一和衔接以及在公用设施上的合理衔接和过渡。安徽国华建设工程项目管理有限公司 TEL：0551-3442807 3、在满足*联合国际广场总体规划以及项目整体功能要求的前提下，进行方案设计研究和建筑功能优化，充分考虑项目建筑与周边城市建筑物的环境和谐，尽可能降低工程造价，使项目发挥最大的经济效益和社会效益。1.2.2 编制依据编制依据1、国务院办公厅关于转发国家计委十五期间加快发展服务业的若干政策措施意见的通知。2、 安徽省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要 。3、
4、*市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要 。4、 *市城市总体规划（20062020 年） 。5、中华人民共和国住房和城乡建设部关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见建保2009295 号。6、安徽省发展改革委 省住房城乡建设厅关于加快推进城市棚户区工矿棚户区改造的实施意见 。7、*市旧住宅区改造工作实施方案。8、*联合国际广场工程设计方案。9、项目承办建设单位提供的相关资料。10、项目环境影响报告书。11、国家发改委及有关部门关于公共建筑项目可行性研究报告编制深度的有关要求。1.3 承建（开发）单位概况承建（开发）单位概况*联合强生投资发展有限公司是由香港联合商务机构和黄山强安徽国
5、华建设工程项目管理有限公司 TEL：0551-3442807 生置业董事长许怡彬联合组建的项目开发企业，公司注册资金 5000万元人民币，注册地为*市（相见公司资料附件） 。1.4 项目建设的主要内容及规模项目建设的主要内容及规模*联合国际广场项目是*市重点旧城改造工程。项目地处规划地块地处*市南部、淮河大道东南侧。该地区交通条件优越，位于*市最繁华的商业中心淮河中路的延长线上，离最核心商业区不到一公里，商业金融发展潜力突出。*联合国际广场是*联合强生投资发展有限公司配合*市旧城改造，提升城市品味，打造现代化城市战略的一大手笔之作，经过精心规划而“重磅”推出的工程定位为*市高档的“商贸休闲城市
6、综合体” 。项目名称为*联合国际广场，是由高档商贸写字楼、大型商业、酒店、公寓和高档住宅组成。项目建成后，将形成*兼具景观价值、生态价值、人文价值的商贸休闲、五星级酒店、高档商务和高尚居住核心区。本项目地上总建筑面积为 470183 平方米，建设内容包括：联合国际大酒店 23547 平方米，写字楼 14400 平方米，商场及沿街商业 50220 平方米，SOHO 建筑 33811 平方米，住宅商品房239726 平方米，公寓 27216 平方米，安置房 66090 平方米，廉租房7062 平方米，会所、物业、社居用房 1904 平方米，幼儿园（9 班）2550 平方米，半地下菜市场 3030
7、平方米，配电房 405 平方米，燃气调压站 102 平方米、垃圾转运站 120 平方米。地下车库及人防 84291平方米。*联合国际广场项目，代表着*日新月异的城市建设与经济发展，这样一个城市综合体的落成，又将让*增加一个令人瞩目的安徽国华建设工程项目管理有限公司 TEL：0551-3442807 城市骄傲。1.5 项目建设预期目标项目建设预期目标随着*市城市建设的飞速发展，各类地标性城市综合体建筑的建设规划及实体不断涌现，显示着*市迈向现代化大城市的坚定步伐。开发建设具有*市标志性的、集商业经营和办公服务、以及五星级酒店、高档居住为一体的大型高档建筑工程，满足*市对城市综合体的市场需求，为*
8、市迈向现代化大型城市作出应有的贡献。1.6 项目经济项目经济评价评价本项目总投资为 164547.39 万元。经可行性研究分析，本项目竣工验收后，税后财务内部收益率为 33.67，财务净现值 28512.71 万元，投资回收期为 3.31 年(含建设期、税后)，项目经济指标较好,投资效益较高。1.7 可行性研究报告的编制内容及深度可行性研究报告的编制内容及深度在对项目外部环境进行充分研究的基础上，论证项目建设的必要性和可行性，提出建设方案和运营策略，制定项目初步实施计划，测算工程投资，并进行经济效益分析，最终提出项目建设的有关结论意见，供有关部门进行决策。本可行性研究报告的研究范围主要包括：（
9、1）项目提出的背景、投资必要性和经济意义（2）市场分析（3）建设条件安徽国华建设工程项目管理有限公司 TEL：0551-3442807 （4）建设内容和规模（5）工程规划（6）环境保护与节能（7）经营方针与策略（8）项目实施规划（9）投资估算及资金筹措（10）经济效益分析（11）财务评价（12）结论和建议6第第 2 章章 项目建设背景及必要性项目建设背景及必要性2.1 投资环境分析投资环境分析2.1.1 国家宏观经济环境国家宏观经济环境概述概述随着国民经济的快速发展，人们生活水平不断提高，2020 年我国将全面进入小康社会。我国城镇化战略的实施，推动了各地城市化的进程，而随着城市化程度的提高，
10、城市在社会经济发展中的作用会不断增大。城市化程度也是一个国家经济发达程度，特别是工业化水平高低的一个重要标志。改革开放以来，中国城市化进展在快速发展，城市发展的水平从1980 年的 19%，提高到 2006 年的 43.90%，提高了 24.90 个百分点，增速是同时期世界平均水平的三倍，差不多每年城市化的水平提高一个百分点。到 2020 年中国要基本实现工业化和城市化。预计城市化水平可以达到 60%左右。城市发展不仅关系到中国经济发展的质量、速度和水平，而且也关系到信息社会与和谐社会的构建，城市的科学发展蕴含着经济社会转型的现实方式，是关系到中国现代化能否顺利实现的大问题。2.1.2 国务院
11、对推进城市棚户区改造的政策国务院对推进城市棚户区改造的政策党的十六大以来，解决民生问题，构建和谐社会成为各级党委、政府的重要工作；党的十七大将解决城市低收入家庭住房困难问题作为民生大事写入十七大报告；国务院国发200724 号文件要求：以城市低收入家庭为对象，加大棚户区、旧城区改造力度、力争到“十一五”期末，使低收入家庭住房条件得到明显改善。*市委市政府为安徽国华建设工程项目管理有限公司 TEL：0551-3442807 认真贯彻国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国发200724 号） 、 国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见 （国办发2008131 号）和国务院关于
12、推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见建保2009295 号精神，多次召开专题会议，全面落实保障性安居工程工作，扎实推进城市和棚户区改造，坚持以人为本，以建设和谐社会、促进经济社会协调发展为目的，加快棚户区改造步伐，改善城市居民特别是低收入住房困难群体的住房条件，提高城市土地节约集约利用水平，提升城市形象，努力把棚户区改造成房屋质量优良、功能完善、设施齐全、生活便利、环境优美的新型城市社区。实施城市棚户区和旧住宅改造是践行“三个代表”重要思想，维护广大人民群众根本利益的体现。2.1.3 安徽省、安徽省、*市市对推进城市棚户区改造的部署对推进城市棚户区改造的部署为认真贯彻国务院关于解决城市低
13、收入家庭住房困难的若干意见 （国发200724 号） 、国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见 （国办发2008131 号） 、国务院关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见建保2009295 号和安徽省发展改革委 省住房城乡建设厅省财政厅 省国土资源厅 (二九年十月二十三日)关于加快推进城市棚户区工矿棚户区改造的实施意见等文件的精神，全面落实全国保障性安居工程工作会议精神和省、市为推进棚户区及旧住宅区改造工作座谈会的部署，扎实推进棚户区及旧住宅区改造，*市政府多次召开专题会议，安排建设计划，统一思想，充分认识棚户区及旧住宅区改造的重要意义，以人为本，依法拆迁和建设，以科学规划
14、、分步实施和政府主导，市场运作的行之有安徽国华建设工程项目管理有限公司 TEL：0551-3442807 效的方法，统筹兼顾，配套建设。在资金筹措方面财政补助、银行贷款、企业支持、群众自筹、市场开发等办法多渠道筹集资金。并建立健全项目管理责任制，省级人民政府对本地区城市和国有工矿棚户区改造工作负总责，对市人民政府实行目标责任制管理，并负责监督考核。市、区人民政府对实施部门（单位）负责监督实施；是*市棚户区及旧住宅区改造项目的责任主体，要明确部门责任、具体措施，切实做到规划到位、资金到位、供地到位、政策到位、监管到位和分配公平，确保棚户区及旧住宅区改造工作顺利实施。为此国务院和省政府为 2010
15、 年*市棚户区和旧住宅改造项目明确了方向，提供了政策方面的依据。*市相关部门机构依此加快了老城区改造步伐，全面提升城市功能，加强对主城区及主要景观轴线及区域的建筑形式、建筑色调、建筑高度、绿地空间的整体性规划调控，建设和谐有序的城市外部景观。2.2 项目建设背景项目建设背景2.2.1 *市棚户区及旧住宅区改造背景市棚户区及旧住宅区改造背景近年来安徽省沿江城市的经济发展突飞猛进，特别是国务院批准了“皖江城市带承接产业转移示范区”后，将进一步加速沿江经济的发展。*市是全国重要的有色金属基地、全国最大的电解铜生产基地、全国最大的硫磷化工基地、国家级“火炬计划”电子基础材料基地、长江流域重要的水泥生产基地及长江三角洲经济区的重要原材料基地，具有规模较大的产业工人队伍，为安徽的发展做出了巨大的贡献。随安徽国华建设工程项目管理有限公司
