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1、第七章 建设工程施工合同管理邱香 施工合同，让它在保险柜睡大觉吧， 还是时时刻刻拿在手里研读？ 如何管理合同，利用合同？第七章 建设工程施工合同管理教学目的与要求了解施工合同管理的特点，施工合同管理组织的建立；熟悉施工合同管理的工作内容，工程招标投标阶段合同管理 的 基本任务，能对招标文件进行分析，预防风险的发生；掌握施工合同履行过程中合同分析的内容和方法，合同实施 过 程中的管理内容、管理程序、管理方法，合同变更管理的程序和 内 容。 教学重点与难点重点：合同管理的工作内容、管理程序、管理方法。难点： 教学方法讲授 教学时数2个学时 考试或考查方式考试 教学内容建设工程施工合同管理的特点、管
2、理工作的内容、管理的组 织；工程招标投标阶段的合同管理；合同分析；合同实施控制。7.1 概述建设工程施工合同管理是指各级工商行政管理机关、建设行 政 主管机关以及建设单位、监理单位、承包单位依据法律法规，采 取法 律的、行政的手段，对施工合同关系进行组织、指导、协调及监 督， 保护施工合同当事人的合法权益，处理施工合同纠纷，防止和制 裁违 法行为，保证施工合同贯彻实施的一系列活动。 7.1.1施工合同管理的特点 1.施工合同管理周期长2.施工合同管理与效益、风险密切相关3.施工合同管理的变量多4.施工合同管理是综合性的、全面的、高层次的管理工作。7.1 概述目前，我国建设工程合同管理的现状如下
3、：1.合同意识薄弱、工程管理水平较低、难以适应现代工程建设的 需 要。2.合同管理人才非常缺乏。3.法制不很健全，有法不依，市场不规范，合同约束力不强。这些严重影响了我国工程项目管理水平的提高，更对工程经济 效 益和工程质量产生了严重的损害。7.1 概述7.1.2施工合同管理的工作内容一、建设行政主管部门在施工合同管理中的主要工作各级建设行政主管部门主要从市场管理的角度对施工合同进行 宏 观管理。二、业主及监理工程师在施工合同管理中的主要工作1.业主的主要工作业主的主要工作是对合同进行总体策划和总体控制，对授标及 合 同的签订进行决策，为承包商的合同实施提供必要的条件，委托 监理 工程师监督承
4、包商履行合同。2.监理工程师的主要工作可以涉及包括招标投标阶段和施工实施、结算的进度 管理、质量 管理、投资管理和组织协调的全部或部分，具体包括：（1）协助业主招标阶段的工作（2）对投标人的投标资格进行预审（3）组织现场踏勘和答疑（4）组织开标会议参加评标（5）合同谈判（6）起草合同文件和各种相关文件（7）解释合同，监督合同执行，协调关系（8）对工程项目进行进度控制、质量控制、投资控 制三、承包商在施工合同管理中的主要工作1.确定工程项目合同管理组织包括项目的组织形式、人员分工和职责2.管理合同文件、资料及时填写并保存经有关方面签证的文件和单据， 主要包括以下内容：（1）招标文件、投标文件、合
5、同文本、设计文件、 规范、标准以 及经设计单位和建设单位签证的设计 变更、通知等（2）建设单位负责供应的设备、材料进场时间以及 材料规格、数量和质量情况的备忘录（3）承包商负责的主要建筑材料、成品、半成品、 构配件及设备（4）材料代用议定书（5）主控项目和一般项目的质量抽样检验报告、施 工操作质量检查记录、检验批质量验收记录等（6）质量事故鉴定书及采取的处理措施（7）合理化建议内容及节约分成协议书（8）赶工协议及提前竣工收益分享协议（9）与工程质量、预算、结算和工期等有关的资料 和数据（10）与业主代表定期会议的记录，书面指令、来 往信函、照片、进度报表等3.建立合同管理系统由五个部分组成：合
6、同分析、合同数据档案库、合 同 网络系统、合同监督系统、索赔管理系统。谁来管理合同7.1.3施工合同管理的组织施工合同管理的组织，是指为实现有序的合同管理而 进行的组织系统的设计、建立、运行和调整，包括以下 内 容：1.机构及职责的确定2.人员及权利的确定3.工作的划分4.工作程序的确定5.合同的分析6.目标的确定7.检查及反馈8.组织的运用等两级合同管理组织：公司、项目经理部，根据工程项目情况，设 立合同管理小组、合同管理员、分解下达个职能人员、聘请合同 管理 专家、委托咨询公司。施工企业的合同管理部门一般分为质量管理、进度计划、成本 控 制和技术方案等四个职能，合同管理部门和管理人员的主要
7、工作 包括 以下内容：1.参与投标工作，对招标文件、合同条件进行评审。2.收集市场和工程信息，对工程合同进行总体策划。3.参与合同谈判与合同的签订，为合同谈判和签订提出意见 、建议甚至警告4.向工程项目派遣合同管理人员5.对工程项目的合同履行情况进行汇总、分析，对合同实施 进行总的指导、分析和诊断，协调项目各个合同的实施。6.处理与业主及其他方重大的合同关系，具体的组织重大的 索赔。7.2工程招标投标阶段的合同管理招标投标阶段是工程承包合同的 形成过程，在这一阶段合同管理的 主要内容包括：合同的总体策划、 招标文件分析、合同文本分析、合 同风险分析、合同条件审查及合同 谈判。7.2.1招标投标
8、阶段合同的总体策划一、业主的合同总体策划 1.确定与业主签约的承包商的数量。 2.招标方式的确定。 3.合同种类的选择。 4.合同条件的选择。 5.重要合同条款的确定。 6.其他战略问题。7.2.1招标投标阶段合同的总体策划二、承包商的合同总体策划 1.投标决策 2.投标策略与技巧 3.合同谈判策略的确定7.2.2招标文件的分析承包商取得招标文件后的主要工作如下： 1.招标文件的总体检查，重点是招标文件的完 备性。 2.招标条件分析，主要对象是投标人须知。 3.对招标工作时间安排的分析。 4.工程技术文件分析。7.2.3合同文本分析一、施工承包合同的合法性分析承包合同必须在合同的法律基础的范围
9、内签 订和实施，否则会导致承包合同全部或部分 无效。承包合同的合法性分析通常包括以下 内 容：1.发包人和承包人的资格审查是否合格。2.工程项目是否已具备招标投标、签订和实 施合同的一切条件。3.工程承包合同的条款和所指的行为是否符 合合同法和其他各种法律的要求。4.合同是否需要公证或由有关部门批准才能 生效。二、施工承包合同的完备性分析施工承包合同的完备性分析包括相关的 合同文件的完备性分析和 合同条款的完整性分析。 三、合同双方责权利分析合同应合理的分配双方的责任和权益， 使它们达到总体平衡。 四、后果性分析7.2.4施工合同风险分析及对策风险是指在从事某项特定活动中应不确定性而产生的 经
10、济损失、自然破坏或损伤的可能性。风险具有客观性 、 不确定性和可预测性。风险管理是衡量承包商管理水平的主要标志之一，其 主要任务有以下几点：1.在合同签订前对工程实施中可能出现的风险的类型 、规律、影响等进行预测分析。2.对风险采取有效的对策进行预防。3.在合同实施中对可能发生的或已经发生的风险进行 有效地控制。一、承包工程中的风险分析承包工程中常见的风险有以下几类：1.工程的技术、经济、法律等方面的风险2.来自业主的风险3.外界环境变化、不可抗力的风险4.合同条款的风险5.合同类型本身存在的风险二、风险分配的原则1.合理分配风险（1）谁能最有效的房子额和控制风险，或能将风险 转移给其他方面，
11、则应由他承担相应的风险责任。（2）由承担者控制相关风险是经济的、有效地、方 便的、可行的。（3）通过风险分配加强责任，能更好的计划、发挥 双方法管理和技术革新的积极性等。2.公平合理、责权利平衡（1）风险责任与权利相平衡。（2）风险责任与机会对等。（3）风险承担者应具备承担的可能性和合理性。（4）符合工程惯例。三、合同风险的对策1.回避风险2.完善合同条款3.转移分散风险4.利用风险5.加强索赔管理7.2工程招标投标阶段的合同管理四、合同风险对策的选择防范风险的措施优先次序：技术经济和组织措施转移分散风险提高报价 中不可预见风险费铜鼓购合同谈判，选择有利的 合同类型、修改合同条件通过索赔弥补风
12、险损失7.3合同分析7.3.1合同分析的必要性1.合同分析可以正确指导日常管理工作。2.合同分析可以理顺合同各条款之间的内在联系。3.合同风险可以风情合同各方的责任。4.合同分析可以确定各工程小组、项目管理人员的具 体职责范围。5.合同风险可以进一步发现合同风险。6.合同风险可以为合同自行作出详细的计划和步骤。7.合同风险可以为可能出现的合同争执、索赔与反索 赔做准备。按合同分析的性质、对象和内容，合同分析包括合 同总体分析和合同详细分析。7.3合同分析7.3.2合同总体分析 一、合同总体分析的适用范围合同总体分析的主要对象是合同协议书和合同条件等 。 二、合同总体分析的内容1.合同签订和实施
13、的法律背景分析2.合同类型分析3.承包商的主要任务分析4.业主的权利和责任分析5.合同价格分析6.施工工期分析7.违约责任分析8.验收、移交和保修分析9.违约的责任和争执的解决7.3.3合同详细分析一、合同事件施工合同的实施由许多具体的工程活动和合 同双方的其他经济活动构成。这些活动都是 为了实现合同目的，履行合同责任，必须守 合同的制约和控制。这些工程活动所确定的 状态常常称为合同事件。7.3合同分析二、合同事件表为了使工程有计划有秩序的按合同实施，必 须将会同目标要求和合同双方的在权利关系 分解落实到具体的工程活动上，这就是合同 详细分析。合同详细分析的对象是合同协议书、合同条 件、规范、
14、图纸、工作量表。合同详细分析的最重要的结果就是合同事件 表。7.4合同实施控制7.4.1合同管理的主要工作合同管理人员在这一阶段的主要工作有如下几个方面：1.监理合同实施的保证体系2.对合同执行情况进行监督3.对合同实施进行跟踪4.进行合同变更管理5.索赔管理和反索赔7.4合同实施控制7.4.2合同实施的保证体系根据现代工程的特点，工程承包合同实 施的保证体系 主要有以下内容： 一、合同交底1.项目组织内的合同交底组织项目管理人员和各工程队（小组） 负责人学习合同和合同总体分析结果， 对合同的主要内容做出正确合理的解释 和说明。7.4合同实施控制2.合同管理责任的分解和落实将各种合同管理的责任
15、分解落实到个工 程小组或分包商。3.合同实施的协调与管理在合同实施前积极与业主、监理、承包 商沟通，召开协调会议，落实各种安排 。4.制定合同实施的保证措施可以通过经济（激励）措施来保证合同 责任的完成。7.4合同实施控制7.4.2合同实施的保证体系 二、监理合同管理工作程序1.定期和不定期的协商会议制度在工程施工过程中，业主、监理和各承包商之间，以 及承包商的项目管理职能人员和各工程队（小组）负 责人之间都应有定期的协商会。2.经常性的工作程序经常性的工作程序包括：工程变更程序、分包商的索 赔程序、分包商的账单审查程序、材料半成品成品构 配件设备等进场检查（抽检）验收程序、检验批、分 部分项
16、工程可隐蔽工程检查验收程序、安全（质量） 事故处理程序、工程进度付款账单的审查批准程序、 工程问题的请示报告程序等。3.非经常性的工作程序7.4合同实施控制7.4.2合同实施的保证体系 三、建立文档管理系统 四、建立施工过程中严格的检查与验收制度 五、建立报告和行文制度报告和行文制度包括如下两方面内容：1.工程中所有设计承包商、业主（监理工程师）的工 程活动及各种记录2.工程实施过程中发生的特殊情况7.4合同实施控制7.4.3合同实施控制一、合同实施控制程序合同监督合同跟踪合同诊断调整与纠偏7.4合同实施控制二、工程实施控制的主要内容项目控制内容控制目的控制依据成本控 制保证按计划成本完成工程 ，防止成本超支和费 用增加计划成本各分项过 程、分部工程、 总工程的计划成本， 人力材料、资金计划 ，计划成本曲线 质量控 制保证按合同对定的质量弯 长弓出，使工程顺利 通过验 收，交付使用 ，达到预定的功能要 求合同规定 的质 量标 准工程说明、规范、图纸 、 工作量表进度控 制按预定进度计划进行施工 ，
