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1、第 1 页 共 4 页物权法实施后审理物业管理纠纷案件的分析与思考转自：祝仰宝博客近几年，我国的住宅产业得到了飞速的发展，而物业管理产业却因为发展时间不长，不能 适应住宅产业飞速发展的形势，物业公司和业主之间的矛盾日益突出，法院受理的物业管理纠 纷案件也逐年增多，成为基层法院处理房地产案件的一个难点。今年，物权法颁布实施， 其中用专章规定了建筑物区分所有权，给基层法院处理物业管理纠纷案件提供了法律依据。笔 者拟结合物业管理纠纷产生的原因，探讨在物权法实施后，如何处理日益增多的物业管理 纠纷案件。 一、沈河区法院受理的物业管理纠纷案件现状目前，物业管理纠纷案件已经成为本院民二庭受理的主要案件类型
2、之一，其中主要都是 物业公司起诉业主要求支付拖欠的物业费的纠纷案件，而业主多会以房屋质量不合格、物业企 业服务不到位，收费标准过高等理由抗辩。如何处理这种纠纷，是我们每一个审理房地产案件 的法官必须面临的问题。（一）物业管理纠纷案件受理情况本院民二庭成立以来，自 2006 年 1 月至 2007 年 6 月共受理案件 1387 件，其中物业管理 纠纷案件 611 件，占总受案数的 44%。2006 年受理的 281 件物业管理纠纷案件，其中裁定撤诉 33 件，调解结案 192 件，判决结案 51 件；2007 年上半年受理的 330 件物业管理纠纷案件，其 中裁定撤诉 60 件，裁定驳回起诉
3、1 件，调解结案 129 件，判决结案 8 件。 （二）物业管理纠纷案件的特点从上述本院受理的物业管理纠纷案件的具体情况来看，有以下几个特点：1.案件数量多， 占所受理的案件总量比例大，且无论案件数量还是所占比例都在逐年增加；2.案件调解率、撤 诉率较高，判决率低；3.案情较为简单，多数都适用简易程序，在三个月内审结；4.业主拖欠 物业费原因较多。二、物业管理纠纷案件产生的原因（一）开发企业遗留问题突出，这是本院受理的物业管理纠纷案件的主要起因本院受理的物业管理纠纷案件中，绝大多数都源于开发企业遗留问题，如开发企业擅自 变更园区规划，导致业主购买的房屋在交房时与售房时不一致，无法达到售房时开发
4、企业的承 诺；房屋质量差，漏水或长毛等，缺少附属设施或配套设施；附属用房归属和经营收益没有约 定等。同时，小区前期物业管理企业基本上都是开发企业自办的物业公司或者是关联公司，业 主自然的把物业公司当算作是开发企业的售后服务和维护者，有开发企业遗留问题，物业管理 公司就应该承担责任，而对业主来说，对抗物业企业的最直接的方法就是拒交物业费，物业管 理企业无法收取物业费，只好把业主告上法庭。（二）物业管理企业定位错误在现实中，一些物业公司缺少服务理念，以“管理者”的身份自居，而业主被当作被管 理的对象，和业主一旦发生纠纷就采用断水、断电等措施；物业服务不到位，又征收高价的物第 2 页 共 4 页业费
5、；业主不缴纳物业费，不能够心平气和的和业主协商，从自身解决问题，而是一味的提起 诉讼，将矛盾转嫁给法院，使法院受理的物业管理纠纷案件激增。（三）部分业主缺乏公共意识，对物业管理的消费观念没有完全树立有的业主完全凭自己的主观感受来对服务进行评价，把自己作为主人，而物业公司是自 己花钱雇来的“仆人”， “仆人”有一点不让“主人”满意的地方就拒交物业费。同时，也 因为很多物业公司是从开发企业手中直接接管小区，没有与业主签订物业管理合同，双方权利 义务关系不明确，缺少沟通和信任，导致物业管理纠纷的易发性。三、物权法的颁布实施对解决物业管理纠纷案件的影响物权法第六章利用专章 14 条规定了建筑物区分所有
6、权，有利于缓解物业管理当前的 一些热点矛盾。1.物权法明确规定了业主的权利、责任和义务，特别是业主对自己共有财产的自治 权，强调了业主财产的“共有”概念，为物业管理纠纷的解决提供了法律依据。物权法明确规定了业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对 专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。具体来说，建筑区划内的道路，属于业 主共有，但属于城镇公共道路的除外；建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿 地或者明示属于个人的除外；建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业 主共有；占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。但物权法对
7、建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库没有直接规定权属，而是规定应当首先满足业主的 需要，并由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。这为以后物业管理纠纷的解决提供了 法律依据，法官判案不再无法可依。2.明确规定了业主投票权的确定方式及议案通过的双多数原则，避免了大业主独霸业主 大会。物权法规定了双多数原则，普通议案的通过需要得到占建筑总面积过半数，且占总 人数过半数的业主同意，特别议案的通过需要得到占建筑总面积 2/3 以上，且占总人数 2/3 以 上的业主同意。业主大会决议的双多数原则是为了平衡大业主与小业主的利益，避免大业主独 霸业主大会，使更多的业主参与到业主大会，使业主大会作出的决议
8、更能维护全体业主的利益。3业主大会和业主委员会取得一定的诉讼主体资格。物权法中规定：“业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、 违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照 法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵 害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。”、“业主大会或者业主委员会作出 的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”，这样赋予了业主 大会和业主委员会诉讼主体的资格，对于业主利用业主大会和业主委员会维护自己的利益，提 供了法律途径，也能使业主大会和业主
9、委员会更能发挥其应用的作用。 4.物权法明确赋予了业主对侵权业主的诉权第 3 页 共 4 页物权法规定：“业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。 ”物权法里把业主的救济权主要赋予了业主、业主大会和业主委员会，确认了如果业主违 反法律、法规和管理规约，受侵害的业主有权通过诉讼寻求司法救济，业主大会、业主委员会 可以要求行为人停止侵害、消除影响等。排除了物业管理企业对于侵权业主的诉权，明确了应 该由受侵害的业主来维护自身的权益而不是物业企业，在一定程度上减轻了物业企业的责任， 有利于解决物业公司和业主之间的矛盾。四、物权法实施后法院如何解决日益增多的物业管理纠纷案件法院是处理物
10、业管理纠纷的终局机构，在处理物业管理纠纷的过程中起着至关重要的作 用，而且，起诉到的法院的物业纠纷，矛盾都比较激烈，法院处理的难度也比较大。1.法院处理物业纠纷应注重调解的方式。从我院民二庭已审结的物业管理纠纷案件来看， 调解率还是很高的，达到了 68%。撤诉率达到了 20%，判决率仅占 12%，这说明物业管理纠纷 中物业公司和业主之间的矛盾并没有达到不可调和的地步，如果法院调解工作做得好，完全可 以以圆满的方式的解决，同时，即使物业公司和业主之间产生纠纷，但业主以后仍然要在物业 小区生活，物业公司仍然要为业主服务，这次纠纷的调解解决也可以缓和物业公司和业主之间 的矛盾，为以后物业管理的顺利开
11、展打下基础。因此，法院在处理物业管理纠纷的时候，应当 注重调解的方式，在具体实施方式上，可以建立一种三方现场调解的方式，即法院法官、物业 公司管理人员、业主在物业现场调解的方式，这样，业主的抗辩理由在现场可以直接感觉到， 物业公司也能了解第一手资料，有些矛盾就可以不调自解了。2.关于业主拒交物业管理费案件的审理。目前，我院受理的物业管理纠纷案件类型比较 单一，就是因为业主拒付物业费而被物业企业诉至法院一种类型。但实践中此类纠纷的发生原 因却十分复杂，因此，处理此类纠纷要分不同情况作出处理：（1）属于业主无理拒绝交费情 形的，如果调解不成，应当果断做出判决，判令业主按照合同规定交纳物业管理费，并
12、承担延 期交费的违约责任；（2）如果是因为物业管理企业提供的服务质量达不到合同约定致使业主 拒绝交费的，则业主拒绝交费符合行使合同履行中抗辩权的行为，是依法采取的自我救济手段。 这种情况下，可根据物业管理企业提供服务的质量状况，判决驳回物业管理企业要求业主交纳 物业管理服务费的诉讼请求，或适当减少业主的应交服务费；（3）如果属于物业管理企业擅 自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费情形，业主因而拒交的，应判决业主按照合同约定 的或者物价部门核定的标准交付物业管理费用，物业管理企业未经业主许可自行增加的服务项 目收费及收费不合理的部分，应予以驳回。3.没有签订物业管理合同而实际实施物业管理案件的
13、审理。在无合同可依的情形下，人 民法院在处理物业管理纠纷时应注意两个突出问题：一是物业管理企业的资质问题。物业管理 企业开展物业管理服务，除应办理有关企业登记外，还应具备相应的等级资质、收费资质，并 领有政府部门颁发的有关证书。对不具备法定资质却从事物业管理工作并产生了物业管理纠纷 的，在业主委员会或业主同意的情况下，限期物业管理企业补办相关证书，并与业主委员会或 业主签订物业管理合同，但证书补办前的物业费用只按合理成本收取。二是物业费用标准问题。 物业费用的收取应遵循合理、公开及与服务相适宜的原则，收取标准应严格依照合同的约定。 如果当事人未就物业管理达成协议，表明当事人对物业管理的事项未约
14、定，对收费标准、缴费 方式也未约定，因而当事人之间服务合同关系不成立；如果物业管理企业对小区进行了管理， 并因此而受到损失，可参照民法通则中的无因管理或不当得利原则处理，由业主酌情给予经济 补偿。4.开发企业遗留问题的处理。针对开发企业遗留问题，也应当不同情况不同处理：如果 是业主大会或业主委员会自己选举的物业企业，与开发企业并没有关系，如果欠费业主提出开第 4 页 共 4 页发企业遗留问题，应按照合同相对性原则，与物业企业无关，不能成为拖欠物业费的理由，对 这种案件，如果调解不成，应当果断判决；如果是开发企业的关联企业或者开发企业委托的企 业，虽然按照法人的独立性，开发企业与物业企业是两个独
15、立的企业法人，应当各自承担责任， 但物业企业与开发企业存在着很密切的联系，或者物业企业是由开发企业组织设立的，或者物 业企业直接听命于开发企业，或者物业企业受开发企业的委托。开发企业开发完成后，多数情 况下是“撂挑子走人”，等到发生物业纠纷的时候，开发企业早就注销或者根本找不到人了， 即使找到开发企业，开发企业也多数情况下推给物业企业，这时候，物业企业就应当承担责任， 或者负责解决问题，或者负责联系开发企业，如果因物业企业没有履行义务，而成为业主拒付 物业费的理由，应视为物业企业没有完全履行义务，法院可以酌情减免部分或全部物业费。综上所述，物业管理纠纷的产生有其多方面的原因，不是单凭司法机关短时期内就能解决的。 物权法也不是一部万能的法律，政府机关、物业公司、业主等各方应积极配合，借物权 法颁布之机，转变观念，加强管理，为减少物业管理纠纷，促进社会和谐做出不懈的努力！
