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1、2012 年物业管理师年物业管理师经营管理经营管理复习指导复习指导一、物业租赁及其特征一、物业租赁及其特征（一）物业租赁的概念（一）物业租赁的概念通常意义的物业租赁指的是房屋租赁。房屋租赁，是指公民、法人或其他组织作为出租人将其拥有所有权的房屋，出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。房屋租赁是房地产市场中的一种主要交易形式，租赁管理是物业经营管理活动中的重要工作内容。房屋租赁的含义有以下两点：（1）出租人必须是房屋所有权人。这个所有权人可以是自然人，也可以是法人；可以是所有权人自己，也可以是共有人（包括共同共有和部分共有）；也可以是经所有权人委托的代理人，或按照法定程序指定的代管人
2、。需要指出的是，转租不等于出租，转租人也不等于出租人。转租只是附属于出租的非独立的活动。（2）出租人将房屋出租给承租人使用，包括给承租人居住或从事经营活动，也包括利用自有房屋以联营、承包经营、入股经营或合作经营等名义出租或转租房产。（二）房屋租赁的特点（二）房屋租赁的特点房屋租赁作为一种特定的商品交易的经济活动形式，它具有以下特征：1房屋租赁不转移房屋的所有权房屋租赁不转移房屋的所有权房屋租赁只转移房屋权属中的使用权，不转移房屋的所有权。因此，承租人拥有的是房屋的占有权、使用权和部分收益权，房屋的处分权和最终收益权仍属出租人所有。而且这种权属的转移是有期限的，一旦租赁期满，承租人有义务将房屋和
3、相应权利归还出租人。2房屋租赁的标的是作为特定物的房屋房屋租赁的标的是作为特定物的房屋房屋租赁的标的是特定物而不是同类物。房地产租赁的标的必须是特定物，而不能像大多数其他产品一样可以用同类物来代替，出租人在提供房屋时，只能按合同的规定出租，而不能用其他的同类房，包括其他区域、地段的房屋替代。租赁合同终止后，承租人也必须将原屋奉还。因此，在租赁合同中必须对标的物作详细的、区别性的描述。3房屋租赁关系是一种经济要式契约关系房屋租赁关系是一种经济要式契约关系房屋租赁关系是一种经济契约关系，它体现契约双方有偿、互惠互利的关系。同时由于房屋租赁的特殊性，租赁契约又必须是要式合同，而且是法定要式合同。我国
4、法律规定，租赁合同必须采取书面形式，而且必须登记备案。4房屋租赁关系不因所有权的转移而中止房屋租赁关系不因所有权的转移而中止在房屋租赁的有效期内，即使出租房屋的所有权发生转移，原租赁关系依然有效，房屋新所有权人必须承担房屋原所有权人在租赁合同中确定的义务，尊重承租人的合法权益。5租赁双方都必须是符合法律规定的责任人租赁双方都必须是符合法律规定的责任人租赁作为一种民事法律行为，对其主体租赁双方都有相应的法律要求。其表现为：租赁双方必须具有民事行为能力；出租人必须是房屋所有权人或其指定的委托人或法定代管人；要求承租人遵守法律限制承租的要求。例如我国规定机关、团体、部队及其他企事业法人不得租用或变相
5、租用城市私房，外国人不能租用内销房等等。二、物业租赁的分类二、物业租赁的分类依据不同的分类标准，物业租赁可作如下分类：（一）按房屋所有权的性质划分（一）按房屋所有权的性质划分按房屋所有权的性质，房屋租赁分为公有房屋的租赁（简称公房租赁）和私有房屋的租赁（简称私房租赁）。1公房租赁公有房屋的所有权人是国家，但在租赁关系中，国家并不作为民事法律主体出现，而是采用授权的方式，由被授权的单位具体管理，按照我国的管理体制，公房又分为直管公房和自管公房。直管公房一般由各级人民政府房地产行政主管部门管理，房地产行政主管部门作为直管公房所有权人的代表，依法行使占有、使用、收益和处分的权利；自管公房由国家授权的
6、单位即国有企事业单位自行管理，其法律特征就是持有房地产权证或房屋所有权证。2私房租赁私有房屋是除公有房屋外的其他所有房屋。私有房屋的所有权人，既包括居民个人，又包括各种类型的企业法人和机构。出租私有房屋，是一种物业资产经营行为。（二）按房屋租赁期限划分（二）按房屋租赁期限划分按房屋租赁期限约定模式的不同，可分为定期租赁、自动延期租赁和意愿租赁。（1）定期租赁。）定期租赁。定期租赁是物业管理中最常见的租赁形式。它包含确切的起租日期和结束日期，租期可以是一个星期，也可以是若干年。当期限届满，租约自动失效而不需要预先声明，租户必须把物业交还给业主。定期租赁不因业主或租户的死亡而失去法律效力，即所有权
7、益的归属形式不变。因为固定期限租赁有确切的终止日，因此如果业主希望通告租户租约期满搬迁，租约上必须注明截止日期。（2）自动延期租赁。）自动延期租赁。自动延期租赁又称周期性租赁，除非租约一方提出要中止合约，否则将自动续约。租约按周、月、年的周期延续，中止通知应与周期对应。租约中止的提前时间可以是一个月到六个月不等。该形式的租赁行为不因租约一方的死亡而失效。自动延期租赁可由双方根据协议达成，也可依法建立。当物业所有者与承租人之间的租赁行为，在本期租赁期限到期时以相似的租赁条件自动延续时，协议就达成了。许多居住租约既包含定期租赁又包括延期租赁。一般开始于定期租赁（半年或一年），然后转为周期性租赁。周
8、期性租赁是租用者按租赁手续所规定的期限已经到期，或租约中未指明租赁期限，租赁者依旧按原来的方式占用物业，并照常按期缴纳租金的租赁行为。在这种情况下，实际上租金的缴纳周期就自动延续到了下一期限，即如果租金是按月缴纳的，则延期也是按月进行的。从物业管理者的权益角度考虑，自动延期的延长期限最好是在最初的租约中明确地规定下来，如按月自动延续等。（3）意愿租赁。）意愿租赁。意愿租赁就是给租户以时期不确定的物业租用权，意愿租赁的延续依赖双方的意愿。意愿租赁可以未经提前通知而随意中止，但一般的做法是提前以书面形式提出中止租赁的通知。与定期租赁不同的是，意愿租赁关系在双方中的一方死去时自动中止。当然，还可以按
9、照租赁期限的长短，将租赁划分为短期租赁、中短期租赁和长期租赁。短期租赁是指租期在 2 年和 2 年以内的租赁；长期租赁，通常指租期为 5 年或 5 年以上的租赁；中短期租赁的租期一般为 34 年，通常由短期租赁延期而来。（三）按物业租金的内涵划分（三）按物业租金的内涵划分物业使用过程中所发生的费用，主要由税费、物业管理费和承租单元内部的能源使用费三部分组成。按照出租人所收取的租金中是否包含上述费用支出，通常将物业租金分为毛租、净租和百分比租金三种形式。（1）毛租。）毛租。指出租人收取的租金中，包含了上述所有三部分费用，承租人在使用物业的过程中，不需要再另行缴纳任何费用。（2）净租。）净租。指出
10、租人收取的租金中，不包含上述费用中的部分或全部，而不包含的费用，需要由承租人另行缴纳。净租通常在长期租赁中采用，租赁时间可达 10 年以上。净租金有三种形式。第一种形式，租户除向业主支付租金外，还要负担水电热煤气等能源使用费。第二种形式，租户除了负担第一种中所提及的各项费用外，还要支付物业管理费用。第三种形式，租户除需支付第二种形式中的费用外，还需负责支付房产税、保险费等固定费用，承担物业维护和修缮等一切开销。因为承租单元内部的水电气热等资源使用费属于难以控制的变动费用，出租人不愿承担此部分难以估算的支出，因此绝大部分租赁合同中都约定由租户负责支付此费用。习惯上，这种类型的租赁也称为毛租。（3
11、）百分比租金。）百分比租金。百分比租金通常也称为超出性租金，常用于零售商业物业。此时，承租人除向出租人定期支付固定租金外，还要将其营业额中超出预订数额的部分，按一个百分比交予出租人，作为出租人的百分比租金收入。大型购物中心或超市常常采用百分比租金。大型购物中心或超市的物业管理者要举办许多特别的展览，来最大范围地吸引潜在的购物者。如常举行新车、帆船或模型等展览来吸引顾客，使人们一旦为看展览而进入购物中心或超市时，就会进人租户的商铺购物，这就构成了一个双赢的局面。百分比租金通常按年度计算兑现，不同承租人支付的百分比与其承租房屋的位置、使用性质以及经营种类和宏观经济环境相关，有时悬殊甚大。当出租人仅
12、收取百分比租金时，通常要对承租人营业收入的下限作出规定，作为其获得最低租金收入的保障。出租人为了保证其物业在出租过程中获得预期的租金收入，还常在租约中订立有强制收回使用权的条款，该条款就确定了一个租期内最低的租户营业收入下限。当该限度在核算周期中未能达到租约要求时，出租人有权收回物业的使用权。另一种比较公平合理的做法是，当承租人未能完成条款中规定的最低租金时，可以另外追加费用以达到最低租金水平。（四）其他划分方式（四）其他划分方式还可以按照房屋的使用用途，将房屋租赁分为居住用房租赁和非居住用房租赁。其中，非居住用房租赁又分为办公用房、零售商业用房和生产经营用房的租赁。也可以按照承租人的性质，可
13、分为国内租赁与涉外租赁。涉外租赁是指外国人、外国机构和港澳台同胞及华侨在大陆设立办事机构、租赁用房。三、物业租赁管理模式三、物业租赁管理模式物业租赁，根据业主对物业管理企业委托内容与要求的不同，物业管理企业有不同的管理模式。常见的有包租转租模式、出租代理模式和委托管理模式。不同的管理模式，业主与物业管理企业在物业租赁中各自承担的责任不同。（一）包租转租模式（一）包租转租模式1具体做法物业管理企业在接受业主物业管理委托时，将出租物业全部或部分包租下来；然后负责转租，即物业管理企业再零星出租。2双方责任及利弊包租转租模式，业主不负责物业的租赁，不承担市场风险，只收取包租的租金。包租按惯例在租金上应
14、有所优惠。在租赁市场不景气或不易把握时，业主通常选择包租转租模式，将市场风险转移。物业管理企业此时既要承担物业的租赁经营，又要负责物业的管理服务工作。物业管理企业此时除赚取一般物业管理正常收取的管理费用之外，还将从经租活动中获取一定的批零差价。但以固定的租金包租了物业，一旦不能全部将物业出租，或空置率过大，将自行承担风险。关键时批零售价的确定，要充分考虑空置率的影响，避免或减少风险。（二）出租代理模式（二）出租代理模式1具体做法业主全权委托物业管理企业负责租赁活动以及租赁中的管理和服务。物业管理企业只获得代理佣金，代理佣金以租金收入的一定比例收取。2双方责任与利弊出租代理模式，业主同样不负责物
15、业租赁，但要承担一定的市场风险，获取扣除代理佣金后的全部租金收入。在租赁市场活跃时，业主通常选择出租代理模式。此时物业管理企业按委托代理合同，从事租赁活动以及租赁过程的管理和服务。并根据合同承担一定的责任，如管理不善或经租活动的失误都将受到惩罚。但风险较少，尤其房屋空置对业主的影响大，对物业管理企业的影响小。物业管理企业所获得的收益主要是管理和服务费用。在经租活动中，物业管理企业所得到的只是佣金。虽然佣金多少与经租获利有关，但从性质上分析它得到的仍然是佣金而不是租金。（三）委托管理模式（三）委托管理模式1具体做法业主自己直接负责租赁活动，不让物业管理企业介入。业主只将物业管理服务工作委托物业管
16、理企业负责。这种模式与多业主楼宇物业管理中所做的工作近似，但物业管理企业所面对的不是诸多业主，而是一个业主和诸多承租人。2双方责任及利弊委托管理模式，业主负责物业租赁的所有活动，承担全部市场风险，也获取全部租金收入。物业管理企业只负责物业管理和服务，只要没有失职行为就不承担风险。经租中的风险完全由业主承担。因此经租所获得的利润与物业管理企业无关，它只获取物业管理和服务费用。四、房屋租赁的行政管理四、房屋租赁的行政管理为规范房屋租赁行为，加强城市房屋租赁管理，建设部 1995 年颁发了城市房屋租赁管理办法（建设部令第 42 号）。该办法规定，房屋租赁实行登记备案制度，其核心是对合法有效的房屋租赁行为颁发房屋租赁证。房屋租赁登记备案制度主要内容有：（一）房屋租赁登记备案的一般程序（一）房屋租赁登记备案的一般程序房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面的租赁合同。合同签订后，要到当地房地产行政主管部门登记备案。房屋租赁登记备案的一般程序为申请、审查、颁证三步。1申请申请签订、变更、终止租赁合同的，房屋租赁当事人应当
