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1、SOLANA蓝色港湾国际商区项目 对于新生活中心商业的研究序对于新生活中心商业的研究，必须基于市场、以宏观的眼光站在商业发展潮流的角度来分析问题，借鉴国际国内其它同类物业成功发展经验，以期对于蓝色港湾项目有更深刻的了解和认知。序First-项目本体研究second-新生活商业中心的研究Third-优秀商业项目赏析项目属性界定：城市中心黄金边缘位于燕莎商圈和丽都商圈核心 13万平方米建筑面积频临朝阳公园的广阔湖面和亮马河外部优越的外在资源为项目的定位提供了巨大的可供发挥的空间 和想象力！项目设计特点解析环境和谐：建筑与空间，人与设施形成了一个和谐的生态环境功能和谐：丰富购物，多种餐饮、休闲、娱乐
2、形式相互依赖，和谐并存城市与生活的完美主张项目设计特点解析A.立面风格B.交通流线C.街区设计D.广告导示特点透视1.色彩质感尊贵休闲符合客户群品位2.与住宅产品风格衔接与城市和谐3.延续历史文化记忆文化塑造项目内涵项目设计特点解析A.立面风格B.交通流线C.街区设计D.广告导示特点透视1.选址在小区主入口附近，对外保持与道路交通良好接驳2.对内既与小区住宅保持隔离又保持动线贯通3.街区内部动线设计不能出现死角4.立体动线技术处理方式：缓坡、扶梯、引导式建筑结构项目设计特点解析A.立面风格B.交通流线C.街区设计D.广告导示特点透视1.街面利用率最大，增加商业内街或内廷， 构造凹进带形空间或折
3、线; 2.造型点与面结合，商铺造型采用点面结合，高低错落，一方面使商铺具有较强的标志性和可别性，另一方面使整个商业街生动衔接，消除顾客疲劳感，增加休闲意境和购物趣味。:项目设计特点解析A.立面风格B.交通流线C.街区设计D.广告导示特点透视1.标志性入口设计1)商业街形象标志；2)标志商业街入口使街道具有封闭感和内聚效应，具有内吸作用；3)人流引导能抓住人的视线，具有极强的识别性2.商户广告1)入口处设置规划引导图或LOGO;2)店面设置橱窗（规划预留广告位 ）项目设计特点解析蓝色港湾设计特点总结空间高效合理利用；专门主题、具有鲜明的时代个性；高标准，自然与城市迅速融合的规划手法；与时俱进，展
4、现都市身份色彩；空调系统：所有商铺，均为中央空调系统，分户 计量给水：生活冷水由市政提供，避免二次污染，24 小时提供酒店餐饮等用户生活热水 中水：直接连通市政中心系统网 智能化：楼宇设备监控自动化系统电梯：客梯8部,客货梯7部,观光梯1部,扶梯34部 酒店管理系统 停车场管理系统 综合布线系统 数字程控交换机系统 有限电视及卫星电视系统（酒店、酒吧、SPA、 KTV等处设卫星电视） 电视会议系统 背景音乐及紧急广播系统 项目智能化系统分析高标准智能化蓝蓝色港湾经营业态规经营业态规 划分析；蓝色港湾国际商区19栋2至3层的欧式建筑，按不同的区位，商业功能划分为美瑞时尚百货、活力城主题店、品牌街
5、、亮马食街、亮码头酒吧街、中央广场等区域。包含30多家餐饮美食，20多家临水酒吧以及传奇时代影城、全明星滑冰俱乐部、BHG精品超市等丰富的选择 美瑞百货亮马食街传奇影城亮码头酒吧街中央广场品牌街1 4蓝色港湾的经营业态主要为餐饮、零售/服务和艺术休闲娱乐等其中餐饮所占的比重最大，为22%，然后依次为儿童服饰的19%、鞋子和运动专卖14%蓝色港湾经营商家配比分析蓝色港湾经营商家配比分析类别餐饮健康美容 中心运动专 卖儿童服 饰居家用品珠宝鞋子合计数量31122027151420139百分 比22%9%14%19%11%10%14% 北京中高端收入的人群北京中高端收入的人群北京蓝色港湾项目目标客户
6、界定招商为王-引狼入室、狼羊共舞 蓝蓝色港湾经营经营 模式分析项项目为为开发发商自身持有物业业，全部物业业只租不售不是招商，而是选商：不是被动的接受客户租赁商铺，而是要对入驻商家的信誉、经营管理、经营产品、公司经营状况等方面进行全方位考察，优秀者才能如驻。先大后小：大型主力商家的招商成功是项目成功营销的前提都市魅力 丰富多彩北京首席“Lifestyle Shopping Center”商业在这里，流水相伴，如同置身于童话中的王国，处处充满惊喜。 在这里，时间变的漫长而优雅，精心准备的时尚，静待你随心挑选。 SOLANA蓝色港湾形象定位解析，新生活中心的概念l一站式的便利和满足强调以都市中心为工
7、作生活的核心，重视在都市区域内进行有效的合理的填补性开发利用，整合现代生活诸多要素，确保日常“工作、生活、商务、饮食、休闲、娱乐”在此范围内迅速得以解决，使现代人的生活需求和心理感受得到最大的保证和满足。l最具“个性、时代、效率”的新都市主义生活主张“新都市主义”生活模式占据城市资源交汇的中心地带，缩短现代人的时间、交通成本，提升“机遇、情感”等概率。l高标准生活，崇尚自然与城市的迅速融合“新都市主义”对自然的重视，对各个生活层面的高标准追求，使得生活具备了自然与城市共同融合的特征，使人们可能同时实现社会和自然的回归。l追求成就感、时代进步毗邻都市而居，把握社会进步节奏，进而引发自我奋斗和追求
8、的成就感，这是当代人的主要精神和目标所在。【推广模式推广模式-推广策略核心推广策略核心】蓝色港湾推广策略打造成北京首屈一指的新生活商业中心！核心策略1：倡导的一种文化核心策略2：引领的一种风尚核心策略3：引导的一种消费理念【推广模式推广模式-推广策略主题营销推广策略主题营销】u以特诱人 以独特的生活理念聚集人气以声势浩大、核心特色商霸之势，通过媒体、活动宣传等手段，进行全方位推广，让项目造成舆论效应，心中树立其时尚标杆形象，最终拉拢人气。u以势带销 先树立项目形象，以形象带动招租利用客户口碑传播的特点，提高项目知名度，为项目的招租创造条件。u高举高打 倡导生活方式、形成特有的项目文化高举品牌形
9、象 ，推广手段多与SP活动，如商场特卖会，啤酒节等。竖立项目高姿态形象。蓝色港湾推广策略【推广模式推广模式-前期推广活动回顾前期推广活动回顾】通过陆续组织SP活动，提升项目形象，吸引潜在目标客户的同时有效增加项目的人 气。一、不定期的组织品牌特卖会二、明星签售会三、SP活动例如啤酒文化节和蓝色港湾灯光节等【推广模式推广模式-包装策略包装策略】空间联想效应：蓝色港湾项目的包装有效的建立了客户对项目的想像空间。具体而言，就是要塑造出良好的项目形象和发展前景，以吸引租客和前来消费的客户。调性：总体体现时尚、明快的风格，渗入大量欧美文化元素和符号，烘托热烈、欢乐的气氛。色块上使用鲜艳的红、橙、黄等颜色
10、，形成视觉爆炸效果。形象体现：最终有效实现品牌和项目价值的有效提升和互动。策略：包装形象适当高于项目形象 蓝蓝色港湾SWOT优势 Strength劣势 Weakn位于城市中心板块n周边交通便利n周边配套完善n商业自身天赋优势n传统 的高档居住板块n项目的规划对于土地资源和价值的提升有待发掘n经营业态 的布局有待改善n停车车 位比较匮 乏机会 Opportunity发挥优势发挥优势 ，抢抢占机会利用机会，克服劣势势n中心稀有热点，持续需求动力n高品质项 目价位持续拉升n周边云集大量的高档住宅社区， 商业地产的客户消费能力比较强威胁胁 Threaten发挥优势发挥优势 ，转转化威胁胁减小劣势势，避
11、免威胁胁n市中心云集大量的同质商家，竞争压力大n受经济 危机的影响，北京的商业地产的租金呈现下降的趋势。蓝色港湾SWOT分析新生活商业中心的研究-发展起源1987年第一家新生活商业中心出现在美国1987年， Poag & McEwen成立Poag & McEwen公司，并创立了他们的第一个“生活方式中心”。Poag & McEwen开发的第一个“生活方式中心”位于美国田纳西州孟菲斯城Germantown区的Saddle Creek，它的整个结构和布局采用了曲线式设计，建筑物的古典式拱门和回廊体现出一种欧洲式的典雅与传统，连同中心里的瀑布、长椅和砖铺人行道共同营造了一个优雅与舒适的购物环境，中心
12、里的商户则是著名的品牌店和特色餐馆。它的建筑设计、环境氛围和商品构成都迎合了高收入群体的口味和追求。新生活商业中心的研究-发展历史1990年，美国只有3家“生活方式中心”建成，Mall却有19家；2004年，新开发的Mall只有3家，而“生活方式中心”却达到16家。2005年有14家“生活方式中心”建成，而Mall只有4家。90年代末“生活方式中心”开始逐渐兴起，2000年以后则呈现了迅速增长的态势。据估计，这种增长趋势可能会一直延续到2008年，在这四年期间“生活方式中心”的增长将达到20%。27新生活商业中心的研究-产品特色一个真正意义开放式的购物中心特点1：容易到达开车路程不超过20分钟
13、特点2：方便停车顾客可以直接把车停在店铺的门外，并且有充足的停车位。特点3：特色建筑以及吸引人的景观设计和气氛。建筑体量适度和共享空间的设计师新生活商业中心的重点新生活商业中心的研究-规划特点特点1：设计出满足高消费阶层口味的带有开放式空间设计的高级建筑，并通过瀑布、池塘、长椅、砖铺人行道、亭子等方式营造一个特定的环境和氛围；特点2：大量拥有临街的专业零售商和餐馆。最大的特点在于体量适中、形成聚合性的同时强调自身体验新生活商业中心的研究商业业态分析一般无主力店，业态布局更为合理在统计调查的106家“生活方式中心”的5238家商铺中，只有33家百货商场，占总量0.6%。折扣店则更少，只有21家，
14、占0.4%。传统百货店等不再承担主力店，取值为大型餐饮、娱乐业态（尤其电影院），这使生活方式中心的选址更为灵活。）新生活商业中心的研究-商业业态分析 餐饮业态是新生活中心商业的关键所在特点1：在餐饮方面，Mall更多采用“大食代”式的快餐广场形式特点2：“生活方式中心”是以餐馆为主，它的目的不是为了让消费者坐下来休息而是为了给消费者提供一个社交的场所，鼓励消费者参与社交生活。特点3：餐馆在“生活方式中心”的非主力店中所占的比例为11.3，而在Mall中只占4.8，从这个数据就可以看出餐馆在“生活方式中心”中的重要性。新生活商业中心的研究-商业功能研究新生活商业中心的购物功能多以专卖店的商业形态
15、出现对美国106家现有的“生活方式中心”中的5238家商户进行了统计分析。统计数据表明，女装店在所有类别的店铺中数量是最多的，占总量的12.5；紧随其后的是占12.2的餐馆，而运动鞋、童鞋、男鞋、汽车用具和工艺品店的数量最少。新生活商业中心的研究目标客户研究新生活商业中心的目标客户多为中高端收入的人群客户消费能力稳定、对于品牌忠诚度高典型的“生活方式中心”的消费者定位主要是富裕的高消费阶层。根据ICSC的数据，“生活方式中心”消费者的家庭收入介于6.3万美元10.7万美元之间，平均家庭收入为8.5万美元，其中57%的消费者家庭收入超过7.5万美元。根据2003年的数据，美国家庭平均收入为4.6
16、868万美元，27.4%的家庭收入超过7.5万美元。ICSC的另一组数据显示，“生活方式中心”的典型消费者的平均年龄为39.6岁，可以看出“生活方式中心”主要吸引的是那些35岁54岁的高收入人群，这与Mall的消费群体的年龄相比更偏向于中年人，而这是一个相当忠诚的消费群体，因此对“生活方式中心”来说是一个稳定的投资因素。新生活商业中心的研究新生活商业中心和SHOPPINGMALL的对比新生活商业业中心SHOPPINGMALL规划模式开放街区半开放或者封闭主力店可以无主力店有主力店经营业态偏重餐饮和娱乐偏重购物规模体量一般5-6万体量一般10万以上目标客户定位高档定位中高档、全客层新生活商业中心的研究新生活商业中心的起源多源自于生活态度的变化1、购物不仅是单纯的购物，也是休闲、放松的一种生活方式。例如电影等休闲娱、乐业的兴起。家庭用餐频率的降低，外出就餐的
