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1、佛冈石联项目营销二次提案2008年4月4日2澳门深圳香港广州肇庆中山东莞惠州江门佛山清远珠海主要产业带集中于广佛、深莞、中山-珠海。产业的发展也是房 地产行业特别是高端物业发展的基础条件。休闲度假物业分布：山前大道板块从化板块南沙板块花都、从化是广州区域中集合最多 休闲度假项目的地方。花都山前大道板块天湖峰景美林湖国际社区碧桂圆假日半岛山前大道板块资源特征交通板块定位主力客户群代表项目价格区间芙蓉嶂水库 王子山森林公园 九龙潭水库广清高速 107国道广州“后花 园”广州、花都 以及部分深 圳、东莞高 收入群体碧桂园假日半岛 美林湖 天湖峰境 九龙湖联排8000-15000 独立11000-40
2、000新机场的落成 、花都产业的 发展提供了强 劲的购买力， 有着生态景观 资源优势以及 便利交通的山 前大道板块成 为别墅聚集的 首选之地。其 定位多突出产 品或者自然生 态景观。从化资源特征交通板块定位主力客户群代表项目价格区间从化温泉度假区 石门国家森林公园 三百洞定向越野生 态度假区京珠高速 105国道休闲度假养 生区广州、花都 、从化等区 域高收入群 体东方夏湾拿 珠江国际城 源泉别墅 逸泉山庄8000-22000元/从化拥有丰富 的自然生态景 观资源，区内 拥有有多个温 泉度假区及国 家森林公园， 其别墅类高端 项目主要集中 于南部交通便 利的太平、温 泉以及神岗等 镇区，主打休
3、闲度假养生概 念。根据资料显示，广州各大发展商屯地从化， 光大地产：流溪河项目 方圆地产：明月山溪 侨鑫集团：流溪河项目 珠光集团：御景山庄 已开售的：东方夏湾拿、逸泉山庄、源泉山庄和珠江国际城以上项目均拥有良好的山水资源，规划中均定位于高端休闲渡假 。2008年下半年，休闲度假项目在此区域将会有剧烈的竞争项目地理位置项目以别墅为主，配套有： 高尔夫球场 五星级酒店 高级医院 双语幼儿园 超大会所 力图开发的高起点、高标准，与国际接轨，致力打造国际化全新生活模式 。该项目距广州35公里，社区专享 高速路口。从化市太平收费站前 行3000米左右。其近旁是珠江地 产另一项目东方夏湾拿。本案主要卖点
4、 珍稀原生山水资源 私密性空间设计 极致景观设计 高标准配置 产品高附加值 20000平方米坡地水景园林项目概况规划项目占地：2000亩总建面积：190万平方米容积率：约1.426一期规划，540栋左右别墅二期规划，370栋左右别墅三期规划地，规划产品为洋房 。规划为1200亩18洞高尔夫球场永久高尔夫球练习场项目概况规划2008年3月30日内部开盘首次推出一期部分单位（如图）77套联排别墅，共2种户型，各占50a、七房四厅（波尔多阳光）建筑面积323平方米，花园面积160560 平方米，南北朝向。b、七房四厅（凡尔赛映像）建筑面积351平方米，花园面积180510 平方米，南北朝向。一期规划
5、，540栋左右别墅占地：462396平方米 总建：285593平方米 容积率：0.618波尔多阳光、凡尔赛映像户型评点 附送花园160560平方，附加值高； 十户别墅向中心湖，景观较好； 下沉坡地花园，比较新颖别致，注重私密； 别墅起名“波尔多阳光、凡尔赛映像”，以及别墅的外观，欧式风格浓烈； 户型单一，323、351平方米两种户型，可供选择的户型不多； 300多平方米的户型，容纳7房4厅，相当紧凑。推广时间段 据内部称前期推广费用用不足100万 内部认购，成交均价11000元/，含3000元/装修（实际1100元/ ）3月28日 广日、南都各一个 半版广告南方日报一个全版 广告广日夹报在天河
6、区 投放3月中旬 高尔夫练习场正式开放3月30日 内部9折认购 推坡地别墅77套12月19日 对内部客户认购登记 12月22日 示范单位开放11月12月1月2月3月4月5月后 软文炒作销售情况2008年3月30日，珠江国际城正式内部登记，当天成功登记可获额外9折优惠。 当日推出77套，约成交40套； 成交均价11000元/平方米，含3000元每平方装修（据内部称，装修成本为1100元/ 平方米）； 主要成交客户：珠江地产老业主、关系户、内部员工购买。优、劣势劣势 别墅建筑密度高； 小区道路、建筑过于中规中矩，缺乏韵味优势 项目占地规模大 区位优势，60分钟车程拥有从化温泉旅 游度假区、九龙湖高
7、尔夫、流溪温泉旅游 度假区、碧水湾温泉度假村、石门国家森 林公园等 交通便利，位于105国道旁，未来有专用 通道直驳街北高速。 地址：从化市温泉镇 地块资源：紧邻从化温泉旅游区，三面环山，南临流溪河。 占地：647多亩 规划：联排别墅、独立别墅、洋房 。 风格：岭南风情、东方风情、中国元素。 最大特色：温泉入户方圆集团明月山溪 08年3月29日，项目外展中心正式对外开放。该展示中心位于105国道旁城区边 的从化凯旋宫一楼。开盘时间：预计该盘08年下半年推出。我们的产品规划占地面积：约28万m2 建筑面积：48728m2 建筑密度: 15% 容 积 率: 0.15 总 户 数：121户户型简介区
8、域划分C型（二层）C型（平层）B型（平层）A型（平层）B型（二层）户型比例别墅户型户型面积套数总建筑面积套数比面积比A(平层）624956167.4%11.5%B(平层）44216707213.2%14.5%B(二层）4761152369%10.8%C(平层）333361198829.8%24.6%C(二层）384491881640.6%38.6%总计 12148728100%100%区号A (平层)B (平层)B (二层)C (平层)C (二层)总套数总建面 () 1851483614274 03010142710032 85612275824422 小计91611364912148728按
9、区域划分按户型划分A型平层平面（624） 前庭后院，传统的中式建筑规划布局； 围合式建筑，最大限度地保障住宅主人的私隐； 平层设计，极具亲和力； 以泳池为核心，各卧室的景观考虑周到； 动、静公共空间分布合理，互不干扰。C型二层（384） B型二层（476） 小结： 项目产品形态，在珠三角休闲度假项目中属唯一产品； 产品线相对单一，面积偏大； C型和B型别墅，平面布局差异性不大，未来销售压力，主要是B型别墅。推广策略客户群的需求他们是金字塔顶端的人群他们是各行业内的明星，他们的一切受到大众的关注；他们是公众人物，但渴望拥有自己的私人空间；他们渴望同质而居，一个不让人窥视的隐私领地其它项目如何做？
10、主题公园酒店房地产开发住宅形态：独栋别墅联排别墅洋房/公寓他们营造的是一个复合的社区，一个大众化的社区！推广手段：阶段性线上垄断广告投放主题活动适合大众消费的传播手段，缺乏针对性，无法引起专属阶层的尊荣感受 。独栋别墅高尔夫球场酒店私家森林公园一个专属财富阶层的、私密的、休闲度假社区对比分析：竞争对手优点 广州北优概念 山水资源丰富 周边配套（或自身配套）完善 产品多样性，满足不同阶层需求缺点 定位不纯粹，客户阶层差距大 调性强调高端，但采取大众化产品营销，令高 端客群缺乏专属感 城市化进程，令其逐步失去周边自然资源环境 本案分析 地处连接粤北要塞，山水资源丰富 产品单一、纯粹，为专属阶层而设
11、 处于农区和观音山自然保护区侧，自然资源环 境最大限度得到保护纯粹、专属社区为最大差异点，所以，“私密”是我们给客户的最大利益点，亦是我们与竞争对手的最强大武器。针对本案与竞争对手的差异化，制定以下营销策略原则： 具体工作以“圈子”聚会，口碑传播，专属邀请等手法进行。 线上：应以软文介绍为主，倡导生活方式，强调生活态度，“卧房”的含义诠释。 户外：项目品质和内涵。 低调、点对点现场实景品牌项目形象沟通、活动6月8日8月初9月中4月20日巡展认筹36栋别墅 开盘开盘加推别墅加推加推别墅加推年底前尾货促销尾货促销封盘收筹会所、示范 单位开放5月25日销售软文户外硬广线上广州日报 翡翠、亚洲电视台为主奢侈品牌杂志
