房地产市场调查与分析

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1、第三章 房地产市场 调查与分析第三章 房地产市场调查与分析房地产市场调查的作用房地产市场调查的方法房地产市场调查的步骤房地产市场调查的内容房地产市场分析报告一、房地产市场调查的作用 认识市场，捕捉新的市场机会的前提； 感知市场、了解消费者行为的主要手段； 应付竞争，把握房地产市场供应的主要方 法； 项目投资决策分析、项目区位选择、市场 定位、消费者行为分析、规划设计、市场 营销策划制定及物业管理等一系列活动的 基础。贯穿项目全程策划的始终。 二、房地产市场调查的方法一手资料调查方法访问法观察法实验法三、房地产市场调查的步骤房地产市场 调查的流程准备阶段实施阶段分析和总结阶段1、确定调查目的2、

2、建立调查组织3、初步情况分析4、制定调查方案5、搜集资料6、资料的甄别与审查7、分析数据8、撰写调查报告9、总结反馈调研计划表项目内容 调查目的为何要做此调查，需要了解些什么，调查结果有何用途等调查方法采用访问法、观察法或实验法等 调查区域被调查者居住地区、居住范围等 调查对象、样本对象的选定、样本规模等 调查时间、地点调查所需时间、开始日期、完成日期、地址等 调查项目访问项目、问卷项目等 分析方法统计的项目、分析和预测方法等 提交调查报告报告书的形式、份数、内容、中间报告、最终报告等 调查进度策划、实施、统计、分析、提交报告书等 调查费用各项开支数目、总开支额等 调查人员策划人员、调查人员、

3、负责人等四、房地产市场调查的内容（一）环境调查1. 宏观环境调查（1）政治法律环境各级政府制定的有关房地产的政策各级政府制定的相关规划各级政府制定的有关法律法规政府制定的产业政策国家及地区的政局变动1. 宏观环境调查（2） 宏观经济环境反映国民经济发展状况的指标：GDP、 国民收入、物价水平、CPI（消费者物 价指数）、通货膨胀率、居民收入等国家经济产业结构和主导产业的变化 、城市化进程1. 宏观环境调查（3）房地产市场总体运行状况（4）人口状况人口规模、人口增长率、人口结构、 人口迁徙流动情况等（5）技术环境（6）对外开放程度2 区域环境调查（1）城市发展规划（2）社会文化环境（3）房地产企

4、业情况（4）专业机构与中介商情况（5）城市或区域的交通条件（6）影响区域发展的其他因素和条件3 微观环境调查（1） 用地现状调查与分析（2） 项目周边环境调查与分析（二） 需求调查 1 市场需求容量国内外市场的需求动向现有的和潜在的市场需求量社会拥有量、存量同类产品在市场上的供应量或销售量供求平衡状况本企业和竞争企业的同类产品市场份额本行业或有关其他行业的投资动向企业市场营销策略的变化对本企业销售量的 影响2. 消费者和消费行为调查回答以下七个问题（6W1H）购房者是哪些人？（who）购房者要买什么样的房？（what）购房者为什么要买？（why）购房者什么时候买？（when）购房者以什么方式买

5、？（how）购房者在哪里买？（where）谁参与买家的购买行为？（whom）2. 消费者和消费行为调查 消费者类别个人或企业、社会团体、民族、性别、年龄、职业、爱好、所在地区 购买能力收入水平、消费水平、消费结构、资金来源、用户的财务状况 消费者的购买欲望和购买动机什么因素影响消费者的购买决策，消费者不愿意购 买本企业产品的原因及其对其他企业生产的同类 产品的态度2. 消费者和消费行为调查主要购买者最忠实的购买者使用者新产品的首用者购买的决策者消费者的购买习惯（购买地点、时间、数 量、品牌、挑选方式、支付方式）（三） 供给调查1 供给指标（1）新竣工量：是指报告期内新竣工房屋的数量，单位为建筑

6、面积或套数（2）灭失量：是指房屋存量在报告期末由于 各种原因（损毁、拆迁等）灭失掉的部分（3)存量：是指报告期末已占用和空置的物 业空间总量，单位为建筑面积或套数1 供给指标（4）空置量：是指报告期期末房屋存 量中没有被占用的部分。（5）空置率：是指报告期期末空置房 屋占同期房屋存量的比例。（6)可供租售量：是指报告期期末可供 销售或出租房屋的数量，单位为建筑 面积或套数。1 供给指标（7）房屋施工面积：是指报告期内施工的全 部房屋建筑面积。（8）房屋新开工面积：是指在报告期内新开工面积。（9)平均建设周期=房屋施工面积/新竣工面积。（10）竣工房屋价值：是指在报告期内竣工 房屋本身的建造价值

7、。（三） 供给调查2 调查房地产当前的存量、过去的走势和未 来可能的供给相关房地产类型的存量、在建数量、计划开工数量、已获规划许可数量、改变用途数 量和拆除量；短期新增供给数量的估计3 分析规划和建设中的主要房地产开发项目用途、投资者、所在区县名称、位置、占地 面积、容积率、建筑面积和项目当前状态 、预计完工日期、售价和开发商名称等（四） 竞争情况调查1 竞争者的调查竞争者的名称和数量、专业化程度、品牌知名度、生产能力、开发经营方式、产品的市场份额、销售量及销售区域竞争者的价格政策、销售渠道、促销策略以及其他竞争策略和手段竞争者与当地政府部门的关系竞争者历来的项目开发情况、土地储备情 况、未来

8、的开发方向（四） 竞争情况调查2 竞争产品的调查 产品 价格 促销手段 销售情况物业管理2 竞争产品的调查2 竞争产品的调查2 竞争产品的调查（五） 市场营销因素调查包括产品调查、价格调查、分销 渠道调查和促销策略调查等市场交易指标补充： 市场交易指标1 销售量2 出租量3 吸纳量：是指报告期内销售量和出租量之 和，单位为建筑面积或套数4 吸纳率：是指报告期内吸纳量占同期可供 租售量的比例，以百分比表示5 吸纳周期：是指报告期内可供租售量可以 全部被市场吸纳所需要花费的时间补充： 市场交易指标6 预售面积7 房地产价格：是指报告期房地产市场中的价格水平，通常用不同类型房屋的中位数或平均数价格表

9、示8 房地产租金9 房地产价格指数：是反映一定时期内房地 产价格变动趋势和程度的相对数，包括房 屋销售价格指数、房屋租赁价格指数和土 地交易价格指数五、房地产市场分析报告房地产市场调查与分析的最终成果，是 房地产市场分析报告。市场分析报告 通常有以下几部分内容组成。（一）地区经济分析1、地区经济的基本趋势分析2、地区基础产业和新兴战略产业的发 展趋势分析房地产市场研究的基础五、房地产市场分析报告（二）区位分析在宏观层面上分析投资决策时的主要分析内容（三）市场情况分析1、对地区房地产市场发展概况分析，预测本地区房 地产各类市场总的未来趋势2、把项目及其所在的专业市场放在整个地区经济中 考察其地位和状况3、分析人口、公共政策、经济、法律是否支持该项 目五、房地产市场分析报告（四）市场供求分析1、分析各子市场的供需关系，求出各子市场的供需缺口；2、市场细分（五）项目竞争分析1、选择竞争项目并指出销售最好的竞争项目2、将竞争项目与目标项目进行竞争分析，确 定目标项目的竞争特点，估计其市场占有 率五、房地产市场分析报告（六）营销建议在竞争分析的基础上，通过SWOT分析，找出目标项目的竞争优势和劣势，进行项目规划设计和产品市场定位。（七）售价和租金预测（八）吸纳量计划预测（九）回报率预测（十）敏感性分析第三章 结束 休息一下！