知名房地产公司战略规划

《知名房地产公司战略规划》由会员分享，可在线阅读，更多相关《知名房地产公司战略规划（79页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、1TextLinesSHA-4301-200099-02-45Roland Berger Strategy Consultants企业发展战略、组织结构和电子商务 可能的合作课题、罗兰 贝格的相关案例和方法 万科企业股份有限公司企业发展战略、组织结构和电子商务 | 2001年1月12日2TextLinesSHA-4301-200099-02-45Roland Berger Strategy ConsultantsThis document was created for the exclusive use of our clients. It is not complete unless su

2、pported by the underlying detailed analyses and oral presentation. It must not be passed on to third parties except with the explicit prior consent of Roland Berger (Shanghai) International Management Consultants Ltd.内容页码A.万科未来的发展需要在增长和盈利之间取得平衡3B.万科需要制定相关的策略以适应快速增长但竞争日益激烈的房地产市场13C.万科未来发展需要解决的几个关键问题

3、- 罗兰贝格目前的看法30D.罗兰贝格的相关方法和案例47E.下一步的计划733SHA- 4301- 200099 -02-45Roland Berger Strategy ConsultantsA.万科未来的发展需要在增长和盈利之间取得平衡4TextLinesSHA-4301-200099-02-45Roland Berger Strategy Consultants万科是一家以经营房地产业务为主，并涉及商业零售及工业制造的大型股份制企业主要业务万科房地产开发商业零售工业制造在深圳、上海、北京、天津、沈阳 、成都等大城市进行房地产业务开 发，控股18家房产开发公司主要开发与销售中高档的商品化

4、住 宅在国内地产界树立了“万科”品牌的 精品形象1999年主营业务收入达19.8亿人民 币，占全国住宅市场份额的0.87%控股深圳市万佳百货股份公司在深圳以超级市场与传统百货相结 合的模式从事商业零售业务1999年营业收入达8.56亿元，零售 额跃居广东省首位，占全国市场份 额的0.04%控股深圳万科精品制造有限公司主要生产经营礼品、纪念品模型、 样品、工艺品1999年主营业务收入为0.29亿元资料来源：万科公司；罗兰贝格分析5TextLinesSHA-4301-200099-02-45Roland Berger Strategy Consultants核心业务房地产的快速增长显示了万科在这一

5、领域的竞争实力资料来源：万科公司，中国统计年鉴2000，罗兰贝格分析其它商业零售房地产1,9562,2692,912+22%p.a.+2%p.a.+18%p.a.+25%p.a.主营业务收入：19971999 百万元年均增长率6TextLinesSHA-4301-200099-02-45Roland Berger Strategy Consultants万科已经成为我国房地产行业的领先者之一深深房万科深振业深长城金田 房产新黄浦中华 企业中远 发展深深房万科深振业 深长城金田 房产新黄浦中华 企业中远 发展资料来源：中国上市公司资讯网；罗兰贝格分析主要房地产开发企业的资产总额(1999年中期)

6、 百万元 主要房地产开发企业的主营收入(1999年中期) 百万元7TextLinesSHA-4301-200099-02-45Roland Berger Strategy Consultants零售业务在快速发展，但盈利能力一般万佳百货主营业务收入(1997-1999) 百万元万佳百货营业毛利(1997-1999) 百万元万佳百货营业毛利率(1997-1999)+17.6% p.a.+18.9% p.a.1999年净利润为2,108万元，净利润率为2.46%，属行业中等水平资料来源：万科股份，罗兰贝格分析8TextLinesSHA-4301-200099-02-45Roland Berger

7、Strategy Consultants万科未来将面临着改善其主营业务盈利能力的重要课题深深房万科中远发展深物业1) 税前利润资料来源：中国资讯网；罗兰贝格分析主营业务利润率1)：19971999 % 与竞争对手相比较，万科的 盈利能力偏低，且呈下滑的 趋势 未来的扩张需要考虑盈利水 平，通过提高万科股票的市 场吸引力来增强未来的融资 能力9TextLinesSHA-4301-200099-02-45Roland Berger Strategy Consultants在未来的发展中应该处理好盈利和增长两个发展目标的关系盈利能力与增长：19971999利润率1)销售额增长率行业平均值行业平均值陆

8、家嘴深物业深长城深深房中远 发展浦东 金桥万科新 黄浦深 宝安资料来源：中国资讯网；罗兰贝格分析1)毛利润提高盈利水平维持或加快 增长在增长的同时 提高盈利水平10TextLinesSHA-4301-200099-02-45Roland Berger Strategy Consultants万科还需要提高营运费用的利用效率，从而提高总体的盈利能力营业费用：1999 万元销售额：1999 万元单位营业费用 产生的销售额元万科深深房深物业中远发展291,23884,916194,24953,285151757123,806资料来源：中国上市公司资讯网；罗兰贝格分析/营运效率比较：199911Tex

9、tLinesSHA-4301-200099-02-45Roland Berger Strategy Consultants价值链的优化不仅可以提高万科房地产业务的盈利能力，而且可以培育未来的竞争优 势目前万科房地产业务的价值链定位评价资源设计建筑营销装潢物业 管理土地储备 建材生产 概念设计 建筑设计 环境设计 原材料采购 项目管理 建筑施工 项目验收 广告策划 营销计划 销售 客户管理 装潢设计 材料采购 装潢施工 物业管理 房屋维修 万科涉足的领域资料来源：万科公司，罗兰贝格分析 万科目前在房地产价值链的各个环节上均有不同程度的 渗透 各个环节的盈利能力将最终决定整个房地产业务的盈利 水平

10、，因此必须分析每一个环节的利润贡献，从而确定 改善盈利能力的途径 “万科房地产业务未来应该在哪些环节上具备自己独特的 竞争优势？”将是未来房地产业务发展必须回答的主要问 题之一 价值链上的不同程度渗透在很大程度上决定了营业的风 险和对市场环境的反应能力12TextLinesSHA-4301-200099-02-45Roland Berger Strategy Consultants万科目前的主要业务处于增长率和回报率均较低的区域，进入新的领域是业务组合优 化的可能途径=1000亿人民币烟草加工证券公司医药制造非金属矿 制品商业银行房地产金属加工有色金属 加工环保软件信息服务电子及通信 设备制造

11、电信 广告 保险硬件旅游行 业 回 报 率10%15%行业增长率资料来源：中国统计年鉴，中国金融年鉴，中国经济年鉴，中国行业报告，中国上市公司基本分析，中国旅游统计年鉴，罗兰贝格公司分析饭店商业零售万科目前所处行业13SHA- 4301- 200099 -02-45Roland Berger Strategy ConsultantsB.万科需要制定相关的策略以适应快速增长但竞争日益激烈的房地产市场14TextLinesSHA-4301-200099-02-45Roland Berger Strategy Consultants中国房地产行业的主要特征和发展趋势住宅市场将仍然作为未来中国房地产市

12、场增长的主要推动力，城市中高档住宅市场有 较大的发展潜力中国房地产市场将保持以接近8%的速度增长住宅市场是房地产市场增长的主要来源，城市中高档住宅有较大的发展潜力住宅的消费正从“以集团购买为主导”向“以个人购买为主导”转变房地产业本身的特征和市场存在的制约因素是市场一体化的主要阻碍因素随着更多房地产企业实行“异地扩张”战略，房地产市场的竞争日益激烈15TextLinesSHA-4301-200099-02-45Roland Berger Strategy Consultants在未来5年中，中国固定资产投资将以年均8%的速度增长，其中60%以上将投入于建 设工程固定资产投资的增长：199520

13、04 10亿元固定资产投资的结构(1999) 10亿元资料来源: 中国统计年鉴，专家访谈，罗兰贝格分析14.8%8.8%13.9%5.1%8%p.a.1879.3400.6设备采购建设工程 及安装其它705.3合计: 2985.316TextLinesSHA-4301-200099-02-45Roland Berger Strategy Consultants住宅市场是中国房地产市场的主导，其中城市住宅是房地产市场增长的主要驱动力房产供应量：19952000 亿平方米城市住宅是过去房地产市场增长的主要来源，随着中国的城市化进程和经济的发展，城市住宅将仍然是增长的主要驱动力农村住宅的供应量增长主

14、要受农民收入的限制而较为缓慢非住宅市场增长缓慢，市场基本处于供过于求的局面，新一轮的高增长的到来将仍然需要比较长的时 间，中国加入WTO将加速这一进程房产供应量的趋势+6.5% p.a.城市住宅农村住宅非住宅14.616.216.617.118.720.31)资料来源 : 2000年中国统计年鉴，中国建筑工业年报1999，罗兰贝格分析+8.5%1)专家预测+12.7%+6.0%+3.5%17TextLinesSHA-4301-200099-02-45Roland Berger Strategy Consultants中国的城市化进程将带动住宅市场的持续增长.资料来源：中国社科院经济研究所；中国

15、统计年鉴；罗兰贝格分析中国未来10年的城市化率的变化 % 中国未来10年的新增住宅建设面积 亿平方米18TextLinesSHA-4301-200099-02-45Roland Berger Strategy Consultants流动人口的 增长流动人口是指在目前中国人口管理体制下长期“人房分离”的人口 随着中国经济结构的变化，我国的人口流动率将进一步上升，对经济的发展有着积极的促进作用 预计到2010年，我国流动人口将从8000万增长到1.5亿，每年需开发建设3000万平方米以上的相 应房屋才能满足需要消费结构的 变化消费支出大幅度提高，恩格尔系数明显下降，居住占消费支出的比例由4.3%上

16、升到9.4% 消费重心开始转移，对“住和行”的需求明显上升，出现大量的二次购房者来改善自身的居住环境， 人均居住面积逐步上升，如果从目前的9.3平方米增加到国家设定的目标：2010年人均13平方米， 每年需要新建住宅3.3亿平方米国家政策的 引导住宅产业对国民经济发展有很强的诱发作用，可以带动建材、冶金、纺织、化工、森工、机械等 50多个行业的发展，对我国GDP的贡献达到10%，政府对待住宅产业发展的态度是积极和乐观的 取消福利分房，实现货币化分房，开放住房二级市场，多下调存贷利率，以抵押信贷扩大长期住 房消费等政策都有利于住宅产业的进一步发展.同时，流动人口增长，消费结构的变化和国家政策的引导都将刺激住宅产业的发展19TextLinesSHA-4301-200099-02-45Roland Berger Strate