都市综合体案例分析与借鉴

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1、都市综合体案例分析与借鉴 纽约洛克菲勒中心“纽约心脏”曼哈顿 北京国贸中心 日本福冈博多运河城日本福冈博多运河城购 物 中 心剧 场最 大 程 度 借 景五星级酒店东京六本木新城 保利文化广场北京万达广场 伦敦金丝雀码头 都市综合体简介都市综合体案例借鉴与分析二对尊地地产的启示三目 录一一都市综合体简介1都市综合体定义2都市综合体特征3城市化进程与都市综合体 写字楼 都市综合体是什么？ 公寓 酒店 商业 展览 都市综合体是将商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文 娱、交通等城市功能之间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种 相互依存，相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、多元

2、 复杂而统一的建筑群落。都市综合体的定义HOPSCAHOPSCAHOTELOFFICEPARKSHOPPING MALLAPARTMENTCLUB都市综合体的九大特征1 23456789高可达性高密度、集约性整体统一性功能复合性土地使用均衡性空间的连续性内外部关系完整性强大的对外辐射型升值价值城市化进程与都市综合体城市化发展“ 一个城市只有一个中心 ”广州-北京路重庆-解放碑北京-西单上海-南京路“一个城市只有一个中心”，上世纪90年代，这些中心发展的辉煌恰好应证 了这种说法，然而城市在发展，这些中心还能适应不断增长的发展需求吗？上海由一个中心向多个中心发展上海-淮海路上海-人民广场上海-陆家

3、嘴上海-徐家汇 上海-虹桥上 海 南 京 路上海城市化发展北京西单的核心地位正逐步被国贸CBD取代城市化发展北京城市化发展深圳城市发展呈线性布置，其发展结构正是根据深圳市狭长的地 形特性，采用国际上先进的“城市多核结构”的发展理论而规划的城市化发展深圳城市化发展深圳都市综合体的发展周边环境问题 道路系统问题 功能搭配问题 停车系统问题都市综合体随着深圳城市化发展，其轮廓已经 越来越清晰国贸地王中信城市广场中航城万象城 保利文化广场 周边环境问题 功能搭配问题周边环境问题 道路系统问题 功能搭配问题二都市综合体案例借鉴与分析1国内外失败案例分析2成功案例借鉴都市综合体失败的案例分析蒙特利尔地下城

4、 Montreals underground city每年4到5个月的漫长冬季。 40年建成全世界最大、最具特 色的地下交通网络。 地下步行街网络与大量的复杂 建筑物、商店相连，繁杂的系 统变得简单而又清晰。道路系统长度约为40公里。 每天通行人数超过50万。 共有11700个商场、百货商店、 餐馆、40个剧院、电影院及其他 休闲场所。蒙特利尔简介地下城主要数据指标蒙特利尔地下城发展历程20世纪70年代， 地下城的概念出 现，但中心区依 然缺乏公共设施 。 蒙特利尔开设了 4条地下商业走 廊，大都位于同 一条地铁交通干 线的下面。 196290年代 至今80年代末20世纪 70年代萌芽，地下城

5、的建 筑面积大约在50万 平方米左右，主要 由地铁、广场、旅 馆组成，市中心的 地铁站出现了少量 的地下人行通道。 建设了更多的地下通 道形成了一个由步行 通道联系起来的庞大 的系统l 人们主要生活都转入地下,地面 的物业持续贬值，造成地面上人气 急剧下降，商业氛围一蹶不振，自 1964年来，地面上再没有建一所零 售商业建筑，而地下从1960年几乎 找不到一处要转让的二手物业。 l 行人在地下极易迷失方向，无法 辨别自己的所处位置，尤其是一些 外地或外国的游客。几乎完全丧失 了方向感！是地下商城给在地下活 动的人们带来的无法解决的问题。蒙特利尔地下城的失败l商城地下地上各两层，上面是商 业街，

6、下面是综合城。 l建城过程中，注重新旧文化的结 合，强调新旧两种文化和建筑方式项目亮点项目不足蒙特利尔地下商城失败原因与借鉴u 地下商城在建设初期，完全没有任何远景规划和设计。 u 规划初期没有充分考虑人与自然的和谐及人类的基本生 活习惯。 失败 原因 u规划和定位是综合体开发中最重要环节，决定了了项目的发展 方向、开发节奏、营销策略、效益水平等，因此都市综合体项目 应该以城市规划的角度去思考，较普通项目有更加长远的眼光。u蒙特利尔地上地下功能脱节，成功的都市综合体各子项要求互 为配套、互为支持，最大限度的形成资源共享，从而使得各项功 能在综合体自身一体化价值平台上对自身价值全面超越。经验 积

7、累占地面积：51万m2 总建筑面积：116万m2物业形态： 40万平米的商业 20万平米住宅 尼罗河大酒店 香格里拉酒店 酒店式公寓 水上游乐场、儿童乐园 各地风格的美食街总投资额：25亿元 建筑密度：38.55% 都市综合体失败的案例分析东莞华南MALL曾被福布斯网站评为全球最大购物中心、被美国 新闻周刊评为 “世界新七大奇观”的华南MALL 2007年9月19日，正式更名为“新华南MALL生活城 ”华南MALL这几年名声在外，在造势 方面做得非常成功，而成熟品牌的 更名是犯了营销的大忌，为什么 要更名呢？ 商业定位和业态规划与市场的需求 情况产生偏差，更名是对目前现状 的反思和调整!东莞华

8、南MALL现状及根源现状v华南MALL的餐饮娱乐板块加上购物 仅实现之前业态设置的55。 v文化展示、健康休闲类的商家则完 全没有实施。 v各类主力店也比预期的少了50， 同类商业替换率也超过30。 根源v华南MALL照搬了欧美郊区MALL 的模式。 v购物中心体量太大，住宅尚未 开发致使人气不足， v本身不在一线城市核心商圈， 消费力不强。新华南MALL生活城不仅完成名称、标识等外在形象的更新，项目的理念 创新、市场定位等方面也作出了重大调整，新华南MALL生活城已由原来 的“主题购物公园”升级为“新都市主义国际生活街区”。购物将只是“国际生活街区”里的一个功能而已，不再是唯一的核心功能，

9、它与其他业态如娱乐、餐饮、酒店、写字楼、住宅、休闲、旅游等功能组 合成超级复合业态群，以满足人们“一站式”的“生活需求”，而非仅仅满足“ 一站式”的“消费需求”。业态调整方面，增加更多娱乐、休闲、商务、临江高档住宅以及极具特色 的歌剧院等等吸引人气的项目比例，相应减少一些购物中心、百货业态的 比例。华南MALL的调整方向主 题功 能业 态东莞华南MALL的借鉴都市综合体各物业的规划设计并非越大越好，核心物业如购物中 心、酒店体量的大小设计必须依靠科学的测算得出，同时还需要 对城市乃至整个宏观发展趋势有准确的判断，以免消费能力难以 满足巨大的消费规模。对于都市综合体的市场定位，我们要找到准确市场

10、空白点和诉求 点。对于超大型的综合体而言，购物功能只是其多项功能中的一 点，平衡休闲/娱乐/购物/度假功能最易实现成功。都市综合体策划的模式尚不完善，各个国家之间因为文化、经济 水平消费者心理与行为的差异化而相差甚远，国内综合体策划应 重点考虑本土化的特征。 定 位体 量文 化都市综合体成功案例分析深圳华润中心项目位于深圳地王金融圈 集商业、办公、酒店、居住等诸多 功能于一体，深圳规模最大，品质 最高的综合建筑群。物业形态： 万象城 5A甲级写字楼华润大厦 君悦酒店 酒店式公寓 室外娱乐休闲广场总建筑面积：约55万m2 总投资：40亿港币华润中心深圳唯一的 SUPER HOPSCA18.8万平

11、米深圳商业航母不但推销消费商品，而且推销时尚生活方式四大领航国际品牌主力店法国（Rel）体验 时尚生活百货公司 嘉禾影院 华润万佳 City Value奥林匹克标准 真冰溜冰场 华润大厦： 出租率接近100 40多家国际金融机构及国内外大型企业签署合约，包 括汇丰银行、荷兰银行、雅培制药、美国百思买等世 界500强企业。华润中心一期盘点 万象城： 已接待顾客2000多万人次， 商场出租率达97，一年销售总额达到10亿元。 顾客美誉度不断提升，成为人们眼中深圳最具魅力 的购物、休闲、娱乐场所之一华润中心一期获得巨大成功！华润万象城都市综合体成功运营的思考一期二期华润万象城作为城 市核心区城市综合

12、 体项目为什么一期 项目开发会会选择 商业和写字楼？公寓周边高档公寓众多住宅 高档住宅缺失，中 高档住宅众多酒店 五星级酒店林立办公 地王大厦等甲级写 字楼汇聚商务 CBD带来大量高等级 商务人士商业 缺乏有影响力的商业 形态五星级酒店商务办公商业公寓住宅资源平台商务租客提升品质旅游租客商务消费人流住家消费人流提升品质资源平台提升品质商业办公商务公寓住宅酒店城市综合体的运营价值主要取决于人流价值链高消费人流让我们从华润中心的真实让我们从华润中心的真实 价值探究其成功因素价值探究其成功因素地王信兴广场地王信兴广场书城深交所发展银行华润中心华润中心国贸大厦中信城市广场中信城市广场的开业，世界金融中

13、心的落成，修正了地王商务圈财富指数。华润中心的加盟则对城区予以重新定义，升级为全新的华润华润地王财富圈！地王财富圈！世界金融中心成功硬指数一级商业中心甲级写字楼星级酒店l华润写字楼l地王大厦l深业中心l发展银行大厦l中信大厦l万德大厦l世界金融中心l华润酒店l木棉花酒店l晶都酒店l万德酒店l世界金融中心l华润万象城l中信城市广场成功软指数银行金融证券保险l联合证券l大鹏证券l中信证券l华鑫证券l金元证券l南方证券l鹏华基金l友邦保险l太平洋保险l人保l中保l华泰保险l深圳发展银行l中信城市银行l建设银行l工商银行l农业银行l人民银行l商业银行华润能量指数商业航母5A级写字楼五星级酒店 华润品牌

14、能量成功硬指数成功硬指数成功软指数成功软指数华润能量指数华润能量指数深圳只有一个中心华润中心华润中心华润中心港人北上东部人群西进西部人群重返市外人群南下人流倍数级增长人流倍数级增长地块价值急剧攀升地块价值急剧攀升华润中心客户群华润中心客户群 必然是远远越出了深圳甚必然是远远越出了深圳甚 至国内的范畴至国内的范畴营运城市空间营运城市空间 引航城市地产引航城市地产填补深圳国际都市化进程中的城市硬件缺失填补深圳国际都市化进程中的城市硬件缺失全新的运营理念提升深圳整体城市营运档次全新的运营理念提升深圳整体城市营运档次传承城市发展沉淀，提炼打造城市新文化内涵传承城市发展沉淀，提炼打造城市新文化内涵华润中

15、心决定了本项目的开发建设已经超越了常规地产开 发的范畴，而带有浓厚的运营城市空间的色彩。运营城市是复合地产发展的最高境界！运营城市是复合地产发展的最高境界！华润中心的规模体量项目所在城区的外在发展要求华润中心运营城市华润中心成功原因分析科学安排开发节奏，首先以商业和写字楼为切入点弥补市场空 白，赢得良好口碑，汇聚大量人气后进而开发酒店、公寓、住 宅提高单位土地面积的价值。华润中心超越普通房地产开发模式，以购物、休闲、娱乐、运 动等多重功能的互补共赢为主要经营模式，以城市运营的高度 ，实现了复合地产的最高境界。开发 节奏地理 位置华润中心选址符合大型Shopping Mall的选址原则，形成了

16、华润帝王财富圈，未来可持续发展。运营 城市三对尊地地产的启示都市综合体前景未来中国房地产发展的主流模式就是区域开发模式， 是大规模的区域开发，其核心点就是解决综合配套的 问题，商业、酒店、休闲娱乐等一系列的配套问题。都市综合体在中国将大有可为！中国逐步迈向现代化，国外先进的地产开发模式在中国得到 实验，大部分获得了成功！我们取得的成就沃尔玛亚洲中心 将世界500强总部留在深圳新华南MALL生活城东江畔新都市主义街区东营银座城市广场合肥安福国际广场西安天地时代广场规划、设计、建设难开发节奏难把握国外成功案例 结合本土文化难我们发现的难题都市综合体招商、营销难成功！YES面对都市综合体，我们还需思考的问题地块价值的研判与分析都市综合体与旧改拆迁间的协调都市综合体现金流的问题Thank You!