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1、 从地块本身谈起引地块指标占地总占地150亩，计100000容积率2.0，无限高要求规划总建筑面积约200000项目四至北临经七路，南靠昆仑大道，西接食 品加工厂和徐州市人才交流中心，东 依纬一路和故黄河容积率规划建筑面积规划用途住宅、商业和办公 商办和居住各50%（暨住宅和商办的 建筑面积均为10万）。商业和办公 没有具体比例要求，但需要建设5000 民族大舞台（不能销售）住宅：控制风险 商业：八仙过海地块价值分布图物业形态分布图附属地块市场分析1p徐州市场格局p区域现状分析p区域竞争楼盘分析p区域购房需求分析p附属地块SWOT分析徐州市场格局2011年之前徐州市场格局北区西区南区铜山新区中
2、心区东区高铁新区新城区食品城 板块2011年前徐州楼市八分天下中心区不断扩大，逐渐辐射北区、西区和南区三个区域；高铁新区、新城区“异军突起”，楼市开发建设火热。激烈的市场竞争环境下， 食品城地块夹缝中生存， 市场地位岌岌可危食品城板块逐渐消失2011年之后徐州市场格局徐州市场格局老城区铜山新区东区高铁新区新城区城市扩张政府引导 重心偏移副中心 雏形区域现状分析区域交通情况区域现状分析5、14、23、58、59、60、64、81、83、91、92、93、95、116、602、603、612等近20余条公交线路通往或途径食品城，更有多条城际或县际班车在此中转候车。昆仑大道途径食品城，快速连接主城区
3、和新城区，迎宾大道（204国道）连接东、南三环，可畅达城市每个角落。迎 宾 大 道本 案两大城市主干道 多条公交路线纵横 区域交通方便快捷昆仑大道区域人口分布及现状区域现状分析流动人口 约1万人未来5年内，区域住户、行政办公等固定人员约5万人，区域商务、出行等流动人口约1万人，合计约6-7万人；受区域规划及城市发展限制，未来人口增长速度缓慢，主要靠区域企业、市场发展带来的流动人口形成人口增量；目前，区域规划以企业、工厂和市场为主，人口分布较分散，流动性较大，人口成分较复杂。区域人口分散、成分复杂 流动性较大、增长速度缓慢区域客户构成情况区域现状分析区域流动人口以在食品城及周边做生意的居多；区域
4、固定人口以周边乡镇及地缘客户为主，客户选择于此多衷于交通便利性及未来的升值潜力。区域人口以私营企业为主，政府企事业单位人员主要是在2008年左右区域处于发展期是进入，随着区域规划和建设减缓，这部分人员进入的比例逐渐减少。客户构成以地缘和周边乡镇人 口为主，人口整体素质不高对区域内新增项目（御景湾、东南郡等）、原有常住人口及行政办 公等固定人口，进行职业和区域来源分析区域配套情况区域现状分析生活配套匮乏 商业以小区或市场自给自足的 形式存在区域流动人口以在食品城及周边做生意的居多；区域固定人口以周边乡镇及地缘客户为主，客户选择于此多衷于交通便利性及未来的升值潜力。区域人口以私营企业为主，政府企事
5、业单位人员主要是在2008年左右区域处于发展期是进入，随着区域规划和建设减缓，这部分人员进入的比例逐渐减少。区域形象分析区域现状分析区域有良好的知名度 但区域形象和口碑不佳在前期区域形象建设和打造，食品城地块的知名度已经广而流传，但随着政府规划重心偏向新城区和高铁新区，食品城地块在市民中印象逐渐降低，再加上各项配套和政府改造工程未能按计划实现，使其区域的形象感越来越低，区域价值严重下滑。区域的发展前景和升值潜力，将严重制约其房地产的发展。食品城板块项目区域竞争楼盘分析新城区区域竞争楼盘分析高铁新区区域竞争楼盘分析东区区域竞争楼盘分析铜山新区区域竞争楼盘分析样本采集区域：食品城及地块周边新城区、
6、高铁新区、东区、铜山新区样本采集数量：共采集样本400份，扣除79份无效样本，进行分析的有限样本量321份样本调研方式：问卷“一对一”拜访样本分析方式：将321份样本按“固定收入”和“自由职业者” 分成两大类了，分类进行对比分析区域购房需求分析固定收入公务员、企事业单位员工、教师或金融等职业者自由职业者个体、私营企业、打工或无业等人群样本年龄区域购房需求分析且固定收入者年龄段 自由职业者年龄段样本居住区域区域购房需求分析且固定收入者居住区域自由职业者居住区域置业计划时间区域购房需求分析且固定收入者置业计划时间 自由职业者置业计划时间置业目的区域购房需求分析且固定收入者置业目的 自由职业者置业目
7、的置业区域选择区域购房需求分析且固定收入者置业首选区域 固定收入者置业其次选择区域 固定收入者置业再次选择区域自由置业者置业首选区域 自由置业者置业其次选择区域 自由置业者置业再次选择区域置业物业形态选择区域购房需求分析且固定收入者置业物业形态 自由职业者置业物业形态置业房型、面积选择区域购房需求分析且固定收入者置业房型、面积选择 自由职业者置业房型、面积选择置业承受价格区域购房需求分析固定收入者置业承受价格 自由职业者置业承受价格且置业产品倾向区域购房需求分析且固定收入者置业产品倾向自由职业者置业产品倾向置业考虑的因素区域购房需求分析且固定收入者置业考虑的因素自由职业者置业考虑的因素置业关注
8、小区的配套情况区域购房需求分析且固定收入者置业关注小区的配套 自由职业者置业关注小区的配套置业建筑风格倾向区域购房需求分析且固定收入者置业建筑风格倾向 自由职业者置业建筑风格倾向食品城板块区域疆界淡化、差异消减、内部竞争已经弱化；随着新城区的市政投入使用、生活配套设施的不断迁入，城市副中心雏形正在形成，“演进、融合”，是大势所趋，已呈浩荡之势。由此可见，食品城板块将逐渐不复存在，且被新老城区瓜分、融合。SWOT分析2Strength优势 p 项目交通便利，车行条件优越 p 周边中高端住宅项目较多 p 临近新市府所在地（驱车5分钟左右） p 靠近新城区大龙湖风景区，自然资源丰富Weakness弱
9、势p 片区形象较差，市民认可度较低p 周边商业氛围较差且档次较低，需 要长期培育p 板块靠近新城区，未来升值潜力无限p 随着功能完善和其他大商业项目的逐步落地，随着 新城区大量居民的涌入和居住，将成为较为独立的 城市副中心Opportunity机会p 项目面临潜在竞争，受到周边项目 的冲击p 培育周期较长，可预见问题较多， 难度较大Threat威胁341附属地块SWOT分析附属地块产品建议2p附属地块定位p住宅开发定位原则p住宅产品建议p商办开发定位原则p商业产品建议p办公产品建议附属地块定位住宅开发定位原则后调控时代下住宅开发定位原则后调控时代下，轻易不要切入高端市场顺应市场发展规律，从粗放
10、型转向集约型附加价值卖点实用化总价控制产品特征突出景观升级住宅产品建议风格定位住宅产品建议客群定位首次置业的中、中下客群住宅产品建议竞争楼盘户型住宅产品建议户型定位小三房为主，高性价比住宅产品建议户型定位户型比例小高层面积高层面积两房30%75-8080-85小三房50%90-9595-105舒适三房20%105-115115-125在从产品本身出发 做徐州最经典的小三房主力户型商办开发定位原则户型定位承接配套商业和产业链衍生的可持续变量（预留） 处理方式：以销售为主，自持部分 1万持有（公共配套）：商务配套、文化大舞台、物业等公建 1万暂时持有，后期销售：超市、餐饮等 余下2万全部销售商业定位商业产品建议通过办公性质定位，最终实现销售 产品建议 迎合产业园要求，soho、loft公寓等 酒店式公寓 操作模式 结合产业园需求，进行定制式办公建设，或以低总价进行打包销 售办公定位办公产品建议通过办公性质定位，最终实现销售 产品建议 迎合产业园要求，soho、loft公寓等 酒店式公寓 操作模式 结合产业园需求，进行定制式办公建设，或以低总价进行打包销 售办公定位
