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1、巢湖城市广场商业业态规划提报目 录第一部分 项目初次提报精要回顾第二部分 商业市场定位第三部分 目标客户群定位第四部分 项目商业功能定位第五部分 项目商业档次定位第六部分 项目商业业态规划定位第一部分 市调精要回顾市调精要回顾商业街沿团结路酒店式公寓沿街底商沿街底商购物中心办公楼大型卖场大型超市东塘路酒店式公寓沿街底商项目商业布局：市调精要回顾一、项目商业布局 本项目商业布局主要以东塘路商业为主，以商业街、大型超市、周边底商为辅。 分别在团结路与东塘路交叉处、中心广场东边设计了两栋标志性建筑酒店式公寓； 在中心广场西侧为大型购物中心； 商业街从东西轴线穿过中心广场； 在项目东北处地块设计了一个
2、大型超市和一幢办公楼； 沿团结路、健康路和东塘路上做了部分底商。市调精要回顾市调精要回顾二、商业布局特征：本商业的体量较大，如果在规划设计的时候没有一个综合性考虑，各自为站的话，最后的结果很可能是商业功能重叠，业态冲突严重，导致销售和经营难度较大。从以上商业布局规划虽然都不相同，但是各自特点明显而互不冲突，高档与大众消费，传统与新型商业形态之间相互协调补充，形成良好的互补局面，属于一种生态型商业布局。市调精要回顾三、超前商业模式：根据在巢湖市场调查发现，本项目商业为巢湖商业全面升级换代版，在巢湖地区的独一无二的，而且由于本商业的地段优势，市场容量等因素，项目商业将在一定时间段内形成巢湖商业无法
3、超越的空白。这样的商业形态在全国范围内都处于领先地位，必将为巢湖地区及来巢湖旅游人士形成一种全新的商业体验。同时，本商业规划也和巢湖市政功能配套规划形成有益的互补，从而形成良性商业循环发展势头。本项目商业市场定位四、项目商业规划理念美国学者托夫勒提出著名理论“体验式消费”，让消费者不仅仅得到购物的满足，还有难以忘怀的精神享受和情感体验。 “体验式消费”的实质就是市场上常提的“集购物、饮食、文化、娱乐为一体”的泛概念的深入表达。本项目商业市场定位迎接体验式消费时代的到来：二站后国际局势相对稳定安全和几次大的经济高速增长，使得世界各国都积累了大量的物质财富。通讯、媒体和交通工具的发明改进将时空大大
4、缩短，各国之间、人与人之间交往日益频繁。这些都为体验式经济提供了物质准备和精神准备。从喜玛拉亚山到亚马逊河流，从纽约第五大道到巴黎旺多姆广场，从埃及金字塔到中国长城，到处都是热潮涌动的人头。人们到当地旅游不仅仅是为了看，更是渴望交流和体验各种不同的文化风俗民情。这里面蕴涵了巨大的商机。谁能首先认识到这一点，并打造出适合这一经济趋势的商业形态，谁就率先冲出起跑线。体验式消费本项目商业市场定位本项目商业市场定位自由、简洁、奢华的纽约第五大道本项目商业市场定位优雅、浪漫的巴黎旺多姆广场市调精要回顾市调精要回顾引进新的商业模式，升级商业配套，提升服务品质，将是未来商业发展趋势.本项目将迎合时代潮流，打
5、造体验式商业新模式，此为本案的努力方向五、商业结论：第二部分 商业市场定位市调精要回顾市调精要回顾一、项目商业市场定位思考：由于本项目商业所占比例较大，故我们的销售重点思考方向也放在商业方面。首先，项商业连两栋酒店式公寓加进去的体量有15万多方，这样大的体量在推广的时候，盛世更多的考虑是用一个什么样的概念来统筹。“其次，新的商业概念统筹下的业态规划主要思考：如何提升商业档次、如何迅速消化，如何在两者之间寻求一个平衡点。最后，地产要与政府加大对外开放力度，最大限度的充分利用巢湖丰富的旅游资源，大力发展旅游业的城市规划相结合，在市政规划新区发展相匹配的商业形态，为城市发展提供最完善和最具竞争力的商
6、业功能。二、新概念 “豪布斯卡” （HOPSCA）本项目商业市场定位酒店办公楼停车场购物会场及娱乐设施Hotel Office Convention Shopping Parking Apartment 公寓三、HOPSCA释义本项目商业市场定位从业态组合来看，HOPSCA的六种元素本项目均具备，其中，OFFICE与APARTMENT可以用酒店式公寓一并代之。从整体上看，HOPSCA的形象定位与项目的形象定位相符，都是最新业态的组合，全新的市场形象。从发展战略来看，都是启动商业竞争中最有竞争力的业态获得整体提升，项目是时尚商业加动感娱乐来启动，符合HOPSCA的，变“购物街”为“生活街”的核心
7、思想。四、HOPSCA与本项目的结合本项目商业市场定位本项目商业市场定位五、市场定位：以情景体验式商业为指导思想，以半汤温泉、巢湖风景区、天门山风景区及历朝历代的名人遗迹为依托，以国际国内外广大游客、巢湖地区与外地客户及巢湖中小企业为目标客户， 按照HOPSCA的商业精神实质进行商业业态的规划和布局，把项目塑造成巢湖最高档次的HOPSCA的形象。第三部分 目标客户定位外省商业企业经 营者和投资客户本省商业企业经 营者和投资客户项目商业目标客户定位1、购买客户：本项目商业的目标客户主要为本地商业、企业经营者和投资客户，外地商业企业经营 者和投资客户，本省、外省游客三部分。其中本地商业、企业经营投
8、资客户为核心客户。 我们的业态规划主要是围绕他们的需求展开。本地商业、 企业经营者 和投资客户核心客户重要客户外围客户项目商业目标客户定位目标客户特征：本项目目标客户涵盖人群比较广泛，身份繁杂，难以一言一蔽之。尽管如此，他们还是有共同的特征可以把握的：一、经济界定：一般都经济实力比较雄厚。本项目商业定位高档次，能够来本项目购买商铺自营或者投资的都是有一定的经济收入水平的人群。二、年龄界定：见多识广，年龄一般在35岁以上，有丰富的经商或者投资经验，在具体购买过程中非常理性，对商铺的价值把握会经过反复的考察研究，不会轻易出手。三、需求界定：由于有较丰富的经商和投资经验，并且非常理性，因此，对于产品
9、功能和空间布局、经营理念和方式、开发商实力比较重视。四、交易界定：一旦认定，则比较果断，成交意向明显。项目商业目标客户定位商业目标消费客户群：购物中心、商业街消费群：以本地时尚人士为主要消费群体，男女老少皆宜。集中商业消费群：以来巢湖旅游人士、巢湖地区追求生活高品质、高服务的中上收入人士为主。社区底商：以满足社区内自主人群的日常消费为主。第四部分 项目商业功能定位 本项目商业功能定位集旅游、酒店、购物、休闲、金融、会议 、商务办公等功能为一体的中央商务区城市新中心巢湖CBD商业HOPSCA项目商业功能定位脉络：本项目商业功能定位酒店式公寓提供商务 会议和休闲娱乐服务动感地带商业街提供良 好的休
10、闲、娱乐及大众精 品购物等服务时尚SHOPPING MALL， 项目商业集聚核点，全新 高档购物场所。18层办公楼沿团结路酒店式公寓 提供金融、会议、住 宿功能主题式集中商业主题式集中商业沿街底商沿街底商沿街底商大型超市项目商业功能定位脉络：本项目商业功能定位金融商务功能定 位的五星大酒店一、团结路酒店式公寓功能定位本项目商业功能定位 一、团结路酒店式公寓功能定位分析该物业背靠人气鼎旺的大型Shopping mall和动感商业街，面临城市主干道之一的团结路，人流量大、覆盖面广、交通四通八达，周边金融机构众多，实为财源茂盛、聚财汇宝的金融财富中心。故将该物业定位为具备金融商务功能的财富大厦。本项
11、目商业功能定位高档次情景式体验休闲游 乐、购物中心功能商业街提供相对较低的 大众化休闲服务功能三星级酒店式公 寓+裙楼商业二、东塘路中心商业功能定位分析：东塘路中心商业主要由大型Shopping mall、商业街、东侧酒店式公寓三部分综合性商业功能组合而成。大型Shopping mall位于整个商业的核心枢纽地位，起着连结各种物业形态，汇聚各种资源的作用。主要利用该物业本身的建筑特点、细节装饰、功能配置向客户，尤其是巢湖地区的年轻客户和外地游客提供一种高档次情景式体验休闲、娱乐购物服务功能。商业街是Shopping mall商业功能的补充和延伸，主要提供相对较低的大众化服务功能。酒店式公寓功能
12、定位根据本项目所在地段及未来巢湖城市发展需要，建议定位于为旅游及本地客户的提供住宿功能的四星级酒店服务。本项目商业功能定位本项目商业功能定位以宜家家居、折扣店 为主的主题商业超市以协亨手机、新大新电脑等通 讯信息类产品为主的主题商业 大卖场家乐福超市、 大型娱乐城服务型商 住写字楼三、集中式主题商业功能定位分析：本项目集中式主题商业功能主要有五大主题。1、位于项目东侧的大型家乐福超市，主要功能为满足社区及周边日常生活用品和快速消费品需求；2、由于健康路上有洗浴城、娱乐城及美容休闲店等，该路私下被称为巢湖特殊服务区。可以说该地段的娱乐休闲概念已经在巢湖人心目中有了一种先入为主的概念。但是，除了对
13、面的洗浴城稍微象样点之外，其他的的休闲娱乐场所档次很低，管理也很差，给人一种缺乏安全感。因此，建议大型超市四层改电影放映厅为大型高档娱乐城。3、位于项目东侧提供办公功能的写字楼；4、位于中心广场南侧、大型Shopping mall对面的集中商业建议其调性和对面的购物中心及商业街起到一个相互协调补充的作用，做一些传统大众型主题品牌商业，如宜家家具超市、乐购折扣店等。5、建议靠近健康路的集中商业的功能定位为协亨手机、新大新电脑城等大型主题卖场。本项目商业功能定位本项目商业功能定位四、沿街底商定位：沿街底商主要以服务社区及周边生活配套为主。第五部分 项目商业档次定位项目商业档次定位本项目商业功能与档
14、次为相辅相成关系。功能决定档次，档次提升功能。根据本项目商业主要分为金融商务功能、中心购物休闲功能、特色主题商业功能和社区服务四大块功能来建议本定位。其中金融商务和中心购物休闲两大功能起着打造巢湖CBD，提升商业档次的作用。而旅游业本身必须具备的吃、喝、游、购、娱等功能也属于商业功能中高端部分。因此，本项目商业档次为巢湖地区最新型最高级别商业。第六部分 商业业态规划定位商业业态定位宏观商业地产状况区域商业状况项目自身商业条件区域商业经营 分布区域商业发 展历史可选择 商业业态服装家居金融办公综合百货精品礼品电脑电 子餐饮娱乐平衡点商业销售招商与经营商 场 销 售商业业态定位的分析：商业业态定位
15、 商业的利润大于住宅，但是商业的风险也大于住宅。因此，商业的业态定位是整个商业产品规划过程中最关键的一环。经过上面表格中商业业态的分析，我们得出本项目商业业态经营定位最终要寻找的是一个介于现时商业销售和日后招商经营之间的一个平衡点，只有将这个平衡点把握好，我们才有可能击败竞争对手，实现顺利销售。 我们对巢湖商业业态的历史与现状列成图表形式进行分析，既有传统的业态，如服装家居、餐饮娱乐类的，也有部分新型业态，如金融办公、电脑电子等。本项目的业态组合总体遵循的原则是时尚、新型商业为主，传统商业为辅。 本项目的商业业态总体定位为“巢湖CBD 商业HOPSCA”。商业业态定位商业业态规划组合：本项目商
16、业分为四大业态组合，四大业态组合之下又包含若干子业态巢湖CBD 商 业HOPSCA金融、商务 办公组合百货购物中心 +商业街组合特色、主题 商业组合社区底商组合各类金融机 构，如银行证 券、保险公司以第三产业为主 的中小企业如 器械、纺织等百货购物+品牌 餐饮+休闲类动感休闲 品牌店+ 品牌小吃品牌手机、 电脑大卖场品牌家具、 折扣主力店微型超市、 美发、洗 衣餐饮等大型超市、 娱乐城商业业态定位商业业态总量设定与布局：业态类别商业部分总 体比例（% ）功能具体业态面积（）酒店、产权 式酒 店公寓、办公楼36.3金融、商务 办公旅游、投 资银行、酒店、公寓、会议、证 券、保险、广告、房地产和其 他56300Shopping mall、 商业街15.72时尚休闲购 物情景式体验服饰、品牌西式、中式快餐、影视 厅；高档珠宝钻石、大型游戏中心 和休闲动感商业地带。24380集中主题商业34.17高档次品牌专 业市场商品 服务家具、折扣、电子、娱乐 主题 商业。530
