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1、一力集团商业项目发展战略及投资收益中期报告谨呈：*有限公司项目调研与整体定位项目设计与开发实施项目推广及战略营销v项目发展战略v项目初步定位v项目设计v开发建设方案v项目营销战略v项目营销策略第一阶段工作 内容提交 成果研究 内容v项目背景研究v潜在消费者研究v类似项目案例研究v初步定位及适应性分析v总体规划设计v建筑设计v环境与景观概念设计v开发节奏及建设方案优化v营销模式研究v营销案例研究v市场及消费者研究项目调研与整体定位第二阶段第三阶段项目全程服务工作阶段划分项目深入调研及整体定位项目整体开发策略v项目发展初步分析v项目整体定位中期报告v项目投资收益分析v项目开发策略终期汇报第一阶段工
2、作 内容提交 成果研究 内容v宏观环境研究v项目地段研究v潜在客户研究v初步定位分析v区域市场深度调研v建设成本分析v收益与风险预测v项目开发策略拟定v成功启动模式研究v项目全程开发计划项目启动期初步分析第二阶段第三阶段项目调研及整体定位工作项目深入调研及整体定位 项目地块查勘 区域宏观经济背景研究 区域商业环境研究 城市商业发展规划研究 市场调研 项目属性研判与界定 问题结构化分析 区域环境分析 市场容量预测 项目定位导出2011/11/20第二阶段项目整体定位与发展战略 第二阶段思路形成2011/12/102011/12/15第二阶段市场调研2011/12/31研 究 内 容成 果 一力集
3、团白云商业项目定位中稿项目全程服务工作阶段划分主要内容1报告思路2开发目标解读开发模式初步判定34开发模式可行性分析方案设计优化5报告回顾与结论第一部分首次汇报回顾及目标解读由于广州经济的持续发展、居民消费能力和生活水平的持续改善，因此区 域商业地产市场未来发展空间巨大项目以打造区域中心的商业综合体为立意起点，重点打造商业广场，并以 星级酒店、服务式公寓、SOHO写字楼作为丰富整体物业功能的组合；采用分期开发、整体运营的基本思路，“立足嘉禾、定位白云、辐射广州 甚至华南区域”，结合商业与商务功能，挖掘项目最大价值，达到投资回 报目标n本项目在物态组合定位上，什么样的开发模式才能匹配它的价值？n
4、本项目面对的消费市场是什么样的客户群体？n在现现有市场环场环境基础础上，什么样样的产产品组组合才能最大限度降低开发风发风险险，实现实现快速“销销售”，达到资资金快速回笼笼和利益最大化目标标？首次汇报回顾 快速回收资金 收益 打造一力集团总部 形象 产品持续升值 前景客户目标 场地租金已开始计收，时间成本消耗； 项目地块只有四十年使用权，没有产权； 区域商业氛围不成熟；限制条件销售星级物业自持经营？开发目标解读n“出售使用权权”；n SOHO（办办公式公寓）快速回笼资笼资 金；n 区域领领航商业业后期增值值；n 挖掘“三旧改造”政策空间间，实现项实现项 目价值值最大化！开发策略研究核心问题： 风
5、险最小化、价值最大化； 兼顾快速回现和项目价值发挥，前期以快速回现为第一要务，满 足公司资金需求；后期逐渐走高，追求项目价值最大化。开发模式一：5层商业+1栋酒店/公寓+1栋写字楼/SOHO的商业综合体开发模式三：5层商业+一力集团总部开发模式二：5层商业+1栋SOHO（办公式公寓）+一力集团总部l由于项目地块性 质及甲方开发意 向不确定，故我 们根据甲方要求 ，推导出三种不 同的开发模式第二部分开发模式初步判定1、投资成本分析2、收益预测一成本财务分析开发模式一项目规划指标序号项目名称规模指标备注1总用地面积348241.1+1.21.1地块1用地面积13818 1.2地块2用地面积2100
6、6 2容积率4.5 3建筑密度40% 4地下停车1254按0.8泊/100计5地下汽车库（二层）50160按40/辆6地上建筑面积156708126.1其中：商业69648按建筑密度和5层计6.2写字楼17272.5按地块1塔楼的50%计6.3SOHO办公17272.5按地块1塔楼的50%计6.4酒店24000按300间客房计6.5服务式公寓28515按地块2塔楼面积计7总建筑面积2068685+6开发模式一成本估算序号项目名称规模指标（元/）合计（万元）备注1土地费用0 暂不计土地费用2前期费用601240.83建安工程费用1825.932922.56不含装修费用4市政配套工程费用46.59
7、61.625公建配套工程费用255176不可预见费39806.527开发期间税费39806.528开发费用1252585不含财务费用9总投资2160.444531开发模式二项目规划指标序号项目名称规模指标备注1地块1用地面积13818 2容积率4.5 3建筑密度40% 4地上建筑面积62100124.1商业27600按建筑密度和5层计4.2一力集团总部14880甲方要求12000-150004.3SOHO196205地下停车+地上停车497按0.8泊/100计6地下车库（一层）10400按40/辆，共260辆7总建筑面积725004+6一力集团总部SOHO（办公式公寓）零售商业-1层地下室开发
8、模式二成本估算序号项目名称规模指标（元/）合计（万元）备注1土地费用0 暂不计土地费用2前期费用604353建安工程费用158011455不含装修费用4市政配套工程费用46.5337.1255公建配套工程费用25181.256不可预见费39282.757开发期间税费39282.758开发费用125906.25不含财务费用9总投资1914.5 13880.125开发模式三项目规划指标序号项目名称规模指标备注1地块1用地面积13818 2容积率4.5 3建筑密度40% 4地上建筑面积27635 4.1商业16580按建筑密度和5层计4.2一力集团总部110555地下停车221按0.8泊/100计6
9、地下汽车库（一层）8840按40/辆7总建筑面积364764+61 大堂+品牌店+专卖店2-3 购物+餐饮+娱乐4-5 一力集团总部-1 地下室开发模式三成本估算序号项目名称规模指标（元/）合计（万元）备注1土地费用0 暂不计土地费用2前期费用602193建安工程费用15455639.25不含装修费用4市政配套工程费用46.5169.7255公建配套工程费用2591.256不可预见费39142.357开发期间税费39142.358开发费用125456.25不含财务费用9总投资1879.56860.175综合比较项目开发模式一开发模式二开发模式三用地面积348241381813818 总建筑面积
10、2068687250036476综合单价（元/）2160.41914.51879.5总投资(元)4.5亿1.4亿7000万建筑功能5层商业裙楼、300间酒店、 服务式公寓、SOHO办公、写字楼5层商业裙楼、SOHO（办公式 公寓）5层商业裙楼 经过投资成本综合比较，模式一投入最大，收益风险相对较大；在现有开发 条件下，不建议采用模式一进行全面开发； 建议采用稳步开发的方式，先开发一部分物业以试探市场反应，如市场情况 利好，再逐步推出其他产品，确保“稳中求胜”二收益预测对比开发模式二经济测算序号项目名称规模指标价格指标年平均收入（元）备注1地上建筑面积621001.1商业27600均价按135元
11、/M2计4千万商业街+内街均价1.2一力集团总部14880自用物业1.3SOHO19620均价按10000元/M2计1.9亿按“出售使用权”计3年经营收入4千万1.1+1.24长租收入1.9亿按“出售使用权”计总收入2.4亿2总成本1.4亿未计土地及装修成本5回收年限项目建成后当年内回收成本，商业经营部分收入为持续增值收入开发模式二分期开发及成本投资项目名称规模指标一力集团办 公总部14880SOHO办公 式公寓19620商业裙楼10000地下车库（ 一层）3000开发量47500投资成本9000万一力集团办公总部SOHO办公式公寓商业商业一期建设内容项目名称规模指标商业裙楼17600地下车库
12、（ 一层）7400开发量25000投资成本4800万1层地下室-1层地下室二期建设内容1层地下室-1层地下室一力集团办公总部SOHO办公式公寓商业商业总面积14880收益预测此部分物业自用， 不产生收益一期建设内容二期建设内容开发模式二分期开发及收益SOHO19620收益预测1.9亿元商业裙楼17600收益预测4000万元/年4800万投入商业开发9000万作为成本回收5200万作为净收益持续升值开发模式三经济测算序号项目名称规模指标价格指标年平均收入（元）备注1地上建筑面积276351.1商业16580均价按135元/M2计1800万除去一力集团自用部分2总成本7000万未计土地及装修成本3
13、经营收入1800万按70%出租率计4销售收入5回收年限 按区域高端商业定位定价，且按平均出租率70%计，理论上需要四年收回成本； 但由于实际商业体量小，难以形成集聚气候，故起始租价和出租率将更低； 实际回收年限将超过四年。开发模式二开发模式三资金回收贡献大小项目形象展示好微弱增值空间大不大回收周期1年4年以上经 济 测 算总投入1.4亿7000万年收入2.4亿1800万与客户目标匹配度符合不符合 首先推荐的开发模式： 1栋SOHO办公式公寓+一力集团总部+5层商业； 公寓采用“出售使用权”的开发模式，先期入市，快速销售，实现资金快速回笼； 将销售公寓回收资金开发商业，采用“自持经营”的模式，实
14、现价值持续增长；三个 方向 分析客户 目标 解读确定项目发展方向既满足一力集 团开发目标， 又能够兼顾集 团整体利益第二部分可行性分析第二种开发模式要解决的核心问题核心问题1：如何实现快速销售，以满足快速回现的要求核心问题2：同时后期还能持续走高，实现项目增值全面增值以3万商业集聚人气，持续升值快速回现 出售SOHO办公式公寓使用权，突出卖点核心价值：强化项目唯一价值，激发买家购买欲望怎么售 ？开发节奏确定原则： 从开发节奏上有利于解决项目的核心问题：前期快速回现，后期 持续走高实现项目增值 开发节奏要贯彻项目的整体战略开发节奏：“把握时局 紧扣要点 ”快速回现收益持续升值首先开发SOHO办公
15、式公寓商业开发收益主要物业价格预测市场客户基础参考案例市场解析主要物业价格分析商住公寓，根据不同的形态又可以细分为SOHO，BOHO，STUDIO等形式，是一种即可居住又可办公的高档物业。关键词：面积较小，总价较低，可商可住，升值快速居住+办公= SOHO/办公式公寓SOHO办公式公寓n2011年第三季度，多轮住宅调控政策继续影响广州住宅市场，住宅销售成交继续下跌。据房管局统计，2011年第三季度广州住宅市场成交量较上季度下降10.5%，主要成交区域集中在周边白云、番禺以及南沙、花都等区域；n办公式公寓方面，第二季度广州市没有新增供应落成，市场租赁需求保持稳定，整体空置率较第一季度下降0.7%
16、，至13.8%。在良好的经济形势下企业人事调派等利好因素，广州办公式公寓租赁市场租金持平稳上升趋势，第二季度整体平均租金为每月每平方米人民币181.8元，环比上涨1.8%。宏观市场扫描SOHO公寓市场供应分析 广州办公式公寓租赁市场租金持平稳上升趋势，第二季度整体平均租金为每月每平方米人民币 181.8元，环比上涨1.8% 2011年第二季度，广州市办公式公寓市场没有新增供应落成，市场租赁需求保持稳定，整体空 置率较第一季度下降0.7%，至13.8%；广州办公式公寓租金广州办公式公寓十年间供应量、入住率一览表n办公式公寓综合性能好，竞争力强，受市场接受程度高，容易受市场追捧；n办公式公寓通常售价比同区域住宅和写字楼高，开发商容易获得较高溢价n办公式公寓已成为市场热点，深受市场亲睐，发展前景广阔n白
