武汉经济开发区地块简评10.7

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1、武汉经济开发区地块 推介报告营销中心 2013-10目 录I.地块基本情况II. 城市土地市场III. 竞品分析IV. 开发利润预测I.地块基本情况城市区位情况 板块区域情况 交通条件分析 规划条件分析 未来发展趋势 地快现状分析 小结城市区位情况汉阳区政府武汉市政府汉阳火车站7公里8公里14公里王家湾 商圈钟家村 商圈武汉经济开发区 商圈 地块区位：位于武 汉经济开发区内沌 口区域。 距离行政中心：汉 阳区政府和武汉市 政府分别为8KM和 10KM。 距离商业中心：与 较近的王家湾和钟 家村5公里。板块区域情况 武汉经济技术开发区创建于 1991年5月，1993年4月经 国务院批准为国家级经

2、济技 术开发区。 沌口开发区经过20年的持续 发展，已经成为中部地区最 具活力、最有实力的开发区 之一。目前36家世界500强 企业在内的2800家中外企业 入区兴业，投资总额达1200 亿元。 其中四新新城建成座以国 际博览中心为龙头，旅游服 务与生态居住为核心，比肩 全球的都会新城区。国际形 象的确立，四新新区不仅将 成为新汉阳打造的“国际中 央生态宜居新城”，更将使 其成为国际视野下，大武汉 城市的全新代言。地块王家湾商圈 钟家村商圈武汉经济开 发区商圈四新新区交通条件分析地块东 风 大 道芳 草 路江 城 大 道沌 口 路三环线地块周边路网密集，交通通达性好。规划条件分析项目占地：18

3、0亩 土地性质：商服用地 容积率：3 总建面积：36万方 土地价格：180/亩 楼面单价：900元/平米未来发展趋势发展目标：在未来510年，打 造成先进制造业聚集区、现代服 务业特色区、体制机制创新先导 区、和谐社会示范区、世界水平 的科学工业园区。其中千亩总部经济区：涵盖了华 中国家数字出版基地、企业总部 基地、金融服务中心、商业博览 中心、数字体验中心、数据中 心、文化创意基地;未来陆续将 有世界500强、国内一流企业在 此设立区域总部，企业数量达到 700家左右，从业人数达30000 人;规划同时包涵总部级商务配 套，包括五星级酒店、金融配 套、高尚公寓、东方高尔夫、大 型购物中心，共

4、筑完美的商务保 障配套体系。武汉经济开发区规划 武汉地铁3号线：为武汉市 首条穿汉江地铁，从沌阳大 道站出发，下穿轻轨宗关车 站，过双墩进入王家墩CBD ，终点站抵汉口三金潭。全 长28公里，设站23座，连通 沌口后湖，2015年通车。 武汉地铁6号线：将连通沌 口和金银湖，全长32.8公里 ，起于武汉经济技术开发区 的三角湖，穿越汉江到汉口 ，终点假日广场。在钟家村 可与地铁4号线换乘，在江 汉路可与地铁2号线换乘， 在大智路与轻轨换乘，2017 年落成。未来发展趋势地铁规划地快现状分析东侧：沌口路地块内部北侧：三环路高架地块初步研判 地块处于武汉经济开发区边缘地段，地块现 状待平整，整体条

5、件一般。 经济开发区整体规划档次较高，地铁以及商 业配套加快发展，区域发展前景看好。II. 城市土地市场 过去同性质土地成交案例 土地信息表 近期挂牌土地信息 土地供需与价格与发展趋势周边地块成交详情地块2地块5 地块1地块7地块8地块9地块4地块3地块6地块位置序号地块名称面积 （）容积率 土地性质成交总价 （万元）单价 （万元/亩 ）楼面地 价（元/ ）溢价率竞得公司成交时间地块1汉阳区新新村A、B、C地块151771 3.7 居住65470 288 1166 -武汉汉阳造地产有限 公司2010/2/5地块2武汉经济技术开发区201M地块164438 2.0 工业7894 32 240 2

6、28%华仁汇和科技园建设 有限公司2011/1/24地块3武汉经济开发区西临318国道， 东临北太子湖（29R2地块）18388 2.5 商住13000 471 2828 84%武汉锦杭置业2011/4/15地块4汉阳区芳草北二街以南、四新大 道以北、芳草路西路以东、芳草 路以西38252 3.6 商业金融22446 391 1630 -武汉新区建设开发投 资有限公司2011/5/27地块5汉阳区潮江村175023 3.4 居住89800 342 1505 0武汉蓝空房地产开发 有限公司2011/6/30地块6武汉经济技术开发区51R2地块33000 2.5 居住12375 250 1500

7、-武汉锦杭置业有限公 司2012/7/31地块7武汉经济技术开发区208C2地块88506 2.0 商服27614 208 1560 -武汉经济技术开发区 梦乐城投资有限公司2012/11/1地块8武汉经济技术开发区209C2地块41373 2.0 商服12908 208 1560 -武汉经济技术开发区 梦乐城投资有限公司2012/11/1地块9武汉经济技术开发区210C2地块25063 6.0 商服、医 卫15602 415 1038 0武汉江城亚洲心脏病 医院有限公司2013/6/18数据来源：中指数据周边地块成交列表商服地块楼面价在1500元/平米，但周边有大量工业性质办公楼， 市场风险

8、较大。III.竞品分析 竞品分布图 基本情况表 销售情况表 典型个案竞争项目地图3KM序号项目 名称销售 情况总体量（ 万）开盘时间开发商产品类型面积（）均价 （元/）1华中 智谷未开盘32.80 预计 2013.10华人汇和科技 园建设有限公 司标准写字楼 （甲级）500-1000预计72002财富 广场未开盘3.57预计 2013.10华港房地产开 发公司 标准写字楼1200 (标准层)60003沌口总部 基地已开盘14.21 2012.1武汉华商置业 有限公司标准写字楼 （甲级）800-400080004东合中心 写字楼已开盘26 2007.12武汉东合置业 有限公司标准写字楼 （甲级）

9、1206 (标准层)98005武汉深鸿 润国际文 化科技城已开盘46.52012.6深鸿润房地产 投资有限公司总部园区 LOFT，公寓48-69loft：5200 小公寓：3300基本情况表-写字楼备注：沌口总部基地写字楼为整栋销售；华中智谷、武汉深鸿润国际文化科技城用地性质为工业，电话 调研得知能办到50年产权证，商业性质；上表数据来源于搜房网、电话调研 。 序号项目 名称销售 情况总体量（ 万）开盘时间开发商产品类型面积（）均价（元/ ）1绿地中央 广场已开盘102011.7上海绿地 集团 住宅 底商60-13015000- 200002东合中心 商铺已开盘2.62007.12武汉东合置业

10、有 限公司写字楼配套 商铺2000-5000150003金色港湾 商铺已开盘-2012.8新港房地产开发 （武汉）有限公 司 住宅 底商38-10222000- 28000备注：上表东合中心商铺均为整栋销售；上表数据来源于搜房网、电话调研 。 基本情况表-商业序号项目 名称面积（）均价 （元/）规划 户数已售 户数月均去化套 数去化率1华中 智谷500-1000预计7200-2财富 广场1200 (标准层)6000-3沌口总部 基地800-4000800031271.587%4东合中心 写字楼1206 (标准层)98003192713.484%5武汉深鸿润 国际文化科 技城48-69loft：

11、5200 小公寓：330012161511%备注：沌口总部基地写字楼为整栋销售；华中智谷、武汉深鸿润国际文化科技城用地性质为工业，电话 调研得知能办到50年产权证，商业性质；上表数据来源于搜房网、电话调研 。 销售情况表-写字楼序号项目 名称面积 （）均价（元/ ）规划 户数已售 户数月均去化 套数去化率1绿地中央 广场60-13015000- 20000181147681%2东合中心 商铺2000-5000150001440.0629%3金色港湾 商铺38-10222000- 280003525171%备注：上表东合中心商铺均为整栋销售；上表数据来源于搜房网、电话调研 。 销售情况表-商铺典

12、型项目华中智谷 基本信息 总建：32.88万方 容积率：2 土地性质：工业 拿地时间：2011.1 楼面单价：240元/平米 开发商：武汉华商置业 项目情况 产品类型：包括企业独栋、智能 写字楼、数字出版孵化器以及部 分生活配套设施。 分期计划：一期14万方，2012 年3月开工;2012年6-7月营销中 心开放;2012年10月一期A组团 封顶，2013年春一期B组团封 顶。 车位描述：地上约500个，地下 约2700个，共计约3200个 销售信息 主力面积：100平米以下为主 标准层：500-1000平米 价格：7200元/平米典型项目沌口总部基地 基本信息 总建：14万方 容积率：1.5

13、6 土地性质：商服 开发商：武汉华商置业 项目情况 产品类型：包括独栋体、定制 式、生态型企业总部。 分期计划：一期5.4万方，总部 基地；二期规划有高层写字 楼、星级酒店、配套公寓 车位描述：地上约187个，地 下879个，共计约1066个 销售信息 主力面积：800-4000平米（独栋式） 价格：8000元/平米东合中心 基本信息 总建：23.7万方 容积率：2.18 土地性质：商服 开发商：武汉东合置业 项目情况 产品类型：写字楼。 分期计划：分两期进行，最早 2007年开盘 车位描述：停车位约800个 销售信息 主力面积：90-300平米 标准层：1200平米 价格：10000元/平米

14、 租金：40元/平米/月 物业费：商业8元/平米/月，办公楼3 元/平米/月深鸿润国际文化科技城 基本信息 总建：46.5万方 容积率：1.87 土地性质：工业 开发商：深鸿润房地产 项目情况产品类型：2栋新产品展示中心 ，2栋退台式厂房、4栋独栋研 发生产楼、5栋公寓和2栋LOFT 科研楼。 分期计划：15栋建筑，推出面 积约13.3万方。 车位描述：停车位约2400个 销售信息 主力面积： loft 48-69平米，平层30- 50平米 价格： loft 5200元/平米，平层3300 元/平米财富广场 基本信息 总建：3.5万方 容积率：3.6 土地性质：商服 开发商：华港房地产 项目情

15、况 产品类型：写字楼和公寓。 分期计划： A座和B座两栋，其 中A座15层，1-3楼为商场，4- 15层为写字楼，B座16层于 2013年下半年动工。 车位描述：停车位约400个 销售信息 主力面积：100平米以下为主 标准层：1200平米 价格：6000元/平米左右（未开盘）嘉昱建银商务公馆 基本信息 总建：5.2万方 容积率：3 土地性质：商服 拿地时间： 楼面单价： 开发商：武汉建银房地产 项目情况 产品类型：15层的甲级写字楼和 1栋26层SOHO公寓。 分期计划：首批推出SOHO公寓 车位描述：停车位约415个 销售信息 主力面积：45-94平公寓 标准层：1000平米 价格：待定泰富名企座 基本信息 总建：35万方 容积率：2 土地性质：商服 拿地时间： 楼面单价： 开发商：鼎龙泰富科技产业园 项目情况 产品类型：项目整体由总部大 楼、行业商厦、投资大厦、总部 公寓、商业中心、总部酒店、企 业家俱乐部等物业构成。 车位描述：停车位约3500个 销售信息 主力面积：45-94平公寓 标准层：1000平米 价格：待定谢 谢