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1、成都40年产权公寓市场研究报告February 16, 2012目 录CONTENTSPART 1 市场现状PART 2 市场分析PART 3 产品分析PART 4 典型案例市场现状PART 1概述 市场分布概述3PART 1 市场现状40年产权公寓由商住楼演变而来，在成都市场从2000年以后开始逐渐盛行，自早期蓝光开发的金色夏威夷、香槟广场等项目的成功运作以来，40年产权公寓开始掀起一股开发的热潮，尤其是2005年以后，新项目层出不穷，如麦基里银座、东辰瑞景、原筑、米兰小筑、蓝色港湾等项目充斥着市场的各个角落。发展到2008、2009年，一线品牌开发商开始加入这一行列，如万科金色海蓉的蚂蚁工
2、房、龙湖三千星座酒店公寓、合景泰富的叠翠峰酒店公寓等。2011年国家对住宅调控政策出台后，不受限购影响的40年产权公寓又一次得到了众多开发商和客户的青睐，品牌开发商的介入将40年产权公寓开发热度推向了新的高点。数据来源：世家机构市场分布从分布图中可以看出，成都40年产权公寓目前主要集中在城南片区，以天府新城最为密集。天府新城位于成都的科技商务中轴线天府大道两侧，包括高新区南部园区的站南组团和大源组团，总用地面积37平方公里。作为以软件及服务外包产业为主导的南部科技商务城，天府新城将重点发展信息服务、金融后台、数字娱乐、商务、会展、物流等产业，形成以市政府办公大楼为城市副中心的宜业宜商宜居的国际
3、化现代新城区。 4PART 1 市场现状市场分析PART 2供需情况 存量情况 价格与去化情况整体供需情况供需同时放量，供大于求，存量大幅攀升。2011年市场供需逆市反弹，同比分别上涨32.7%和40.87%。市场呈现供需两旺的态势，但供需比为1:1.46，供需失衡，供大于求；存量面积大幅攀升，未来市场竞争趋于激烈。数据来源：世家机构6PART 2 市场分析供需走势持续供应，新政后，在2011年三 季度出现井喷。2011年供应量在限购政策出台后，不断有新项目入市形成持续供应，逐月递增，并在第三季度达到了供应的最高峰值。限购政策的出台直接促进了40年产权公寓市场的集中爆发。限购令 出台数据来源：
4、世家机构7PART 2 市场分析限购令 出台成交量稳中有升，2011年下半年 成交有明显提升。住宅限购后，40年产权公寓市场成交稳定，下半年成交随着供应大幅增长。年底，国家对住宅调控政策不松动的信息明确，成交量再次出现小高峰。供需均主要集中在70以下的小户型，投资 偏好兼顾居住功能，100以上为市场空缺。70以下的小户型供应量和需求量均达80%以上，总价低的优势明显，宜商宜居宜投资。同时，50-70供应和成交占比增长幅度最大，兼顾居住功能反应了市场投资偏好。100以上户型为市场空缺，总价优势不在。容积率高、绿化率低、建筑密度大、楼间距小、公摊大、电梯配比少已成为产品的基本建筑特征，且大部分是精
5、装公寓，适合投资者快速使用。数据来源：世家机构供需类型（户型面积）8PART 2 市场分析面积段2010年2011年供应占比成交占比供应占比成交占比50以下51.42%47.18%42.70%55.33%50-7027.37%18.28%37.60%31.30%70-9021.21%34.54%19.70%13.37%供需分布（方位）城南、城西供需两旺，供大于求；城 东、城中供不应求；城北供求两低。从供应方位来看，城南成为40年产权公寓供应最集中的区域，城西紧随其后。随着天府新城的建设，城市副中心在这里形成，科技城南、商务城南、国际城南、时尚城南、宜居城南的发展定位引领大量宜商宜居的40年产权
6、公寓项目在这里涌现。从成交方位来看，城西成为成交最集中的区域，与价格偏低和人居环境紧密相关。城南市场因整体住宅供应量最大，竞争格外激烈，40年产权公寓明显供大于求。城东市场需求较高，且有金融街定位的影响，市场供不应求。城北和市中心区域由于土地资源有限，市场份额较小。数据来源：世家机构9PART 2 市场分析供需分布（环域）供应外移，绕城外最多，但供大于求； 二至三环供需两旺；中心城区是空缺， 供不应求。从供应环域来看，40年产权公寓开发外移的趋势越来越明显。65%以上的供应来自三环以外。中心城区受土地资源限制供应量很小，要在这些区域开发40年产权公寓适合走高端路线，对开发实力和营销水平是考验。
7、从需求环域来看，绕城以外由于过度开发，已经远超需求。二环至三环需求量较大，供需基本平衡。二环以内区域，特别是中心城区由于土地资源有限，供应量小，成交的市场份额也随之较小。但市场供应量基本消化完，呈现供不应求的态势。10PART 2 市场分析数据来源：世家机构存量情况市场存量放大，集中在小户型，未来在二环以外的城南、城西竞争激烈。2011年存量面积大幅攀升，总量达67.39万平米，同比上升43.05%，未来市场竞争趋于激烈。按近三个月的去化速度，仅消化存量尚需1年的时间。在存量中，仍以50以下面积段产品为主，并集中在二环以外的城南、城西区域。较大户型的存量较少，100以上户型为市场空缺。数据来源
8、：世家机构11PART 2 市场分析主要项目价格与去化情况板 块项目上市 时间销 售 月户型 面积均价水 平（元 /）装修标 准（元 /）推盘 套数去化月均 去化存量去化 时间周边区域住宅均价去化 速度南海洋中心2010.121351-100158005000482756 40771 120002花样年福年广场2011.6737-661600030005407210 46846 1100016奥克斯广场2011.6750-8013500200047846566 130 80005复地复城国际2011.9451-7910500200042518647 2395 960063保利中心2010.71
9、850-9015300清水12991261663801300035西万科蚂蚁工坊2011.10343-9177508007149030 62421 900067龙湖时代天街2011.8548-86650012001713802160 9116 680028北金牛万达广场2011.8536-70110001200673673135 00 11000140东鑫苑名家新青年2010.12440-5048006001632120250 4309 670070与普通住宅相比，在单价、总价和性价比呈现优势时，去化速度较快。城南的去化速度差异较大，部分品牌开发商项目可以保持在50套/月以上，与住宅基本保持一
10、致，价格与周边住宅相差不大，甚至高于住宅单价。城西的去化速度明显优于住宅，价格普遍低于同项目住宅300-1000元/。城北金牛万达广场的40年产权公寓开盘就基本售罄，价格与同项目住宅价格基本一致。城东的价格明显低于住宅，月均去化在50套左右。数据来源：世家机构12PART 2 市场分析产品分析PART 3与70年产权普通住宅的主要区别 优劣势40年产权公寓与70年产权普通住宅的主要区别比较项目40年产权公寓70年产权普通住宅土地性质/年限商业/40年住宅/70年限购政策不限购主城区限购2套贷款、公积金政策按揭最低五成，最长10年，不低于基准利率的1.1倍。不能享受公积金贷款政策。按揭第一套首付
11、最低三成，最长30年，不低于基准利率；按揭第二套首付最低六成，最长30年，不低于基准利率的1.1倍。可享受公积金贷款。水电费按商用收取按民用收取天然气开通部分项目或户型不能开通正常开通建筑规范限制层高限6.1米层高限3.6米契税交3%契税。第一套144以下，交1.5%契税；144以上或第二套，交3%契税。商业交易手续费共交7%，其中开发商承担一半，业主承担一半。不交。14PART 3 产品分析40年产权公寓优劣势优势劣势u 不占用购买住宅名额，不限购，不限贷，适合投资。u 层高可大于3.6米（住宅建筑限高），最高可达6.1米，可在内部偷面积。u 可以注册公司，用于办公住所。u 未到期拆迁按照商
12、用性质补偿。u 土地使用年限只有40年。u 按揭最低五成，最长10年，首付压力较大，不能享受公积金贷款政策。u 水电费按商用收取，部分项目或户型可能不通天然气，生活成本较高。u 公共区域一般较大，公摊较大，增加购买成本。u 不能享受住宅相关税收优惠，转手交易税费较高，并可能成为未来物业税征收对象。15PART 3 产品分析l 适合在新政后以小户型、低总价的投资型产品推向大众市场，在功能上兼顾商务办公和居 住需求，并配合精装修，为投资者节省时间精力。l 可通过物业服务的提升来弥补使用成本较高的不足。l 40年产权公寓在成都市场持续供应，新政直接催生了市场供需。l 城南、城西供需两旺，供大于求，特
13、别是在绕城以外形成大量存量，未来竞争激烈；城 东、城中供不应求；城北供需两低。l 户型面积集中在70以下的小户型。容积率高、绿化率低、建筑密度大、楼间距小、公 摊大、电梯配比少已成为产品的基本建筑特征。大部分项目是精装公寓，为投资者节省 时间精力。小部分项目还通过偷面积来提升价值。l 价格优势，特别是小户型带来的投资总价优势，是这类产品的突出卖点。l 销售情况仍然受综合因素的影响，一线品牌开发商开发的大型城市综合体项目依靠品牌 和项目整体优势，更具市场竞争力。小 结典型案例PART 4保利中心 奥克斯财富广场 金牛万达广场保利中心18PART 4 典型案例解析开发商 保利集团成都市保蓉房地产开
14、发有限公司 物业公司保利物业项目地址武侯区人民南路四段领事馆路7号占地面积 2.72万平方米（约65亩）建筑面积 LOFT公寓1.6万平方米（总建面39万平方米）面积区间 LOFT公寓：50-90平方米 住宅：89-150平方米总户数 LOFT公寓1299套容积率 8.0绿化率 10%开盘时间 2010年7月物业形态 城市综合体：LOFT公寓21F、高层电梯住宅38F、甲级写 字楼25F、商铺交房时间 2012年6月精装标准 清水特点层高5.2米，“买一层送一层”，精装，不通燃气价格水平LOFT公寓（清水）:15300元/平方米 住宅（清水）： 13000元/平方米物管费LOFT公寓：4元/平
15、方米月 住宅：3元/平方米月l 项目概况保利中心19PART 4 典型案例解析保利中心2010年-2011年销售情况表月份销售套数 （套）销售面积 （m2）销售产值 (万元)成交均价 ( 元/m2）2010年1月00002010年2月00002010年3月00002010年4月00002010年5月00002010年6月00002010年7月00002010年8月00002010年9月83560106.5085253.8514183.802010年10月27420732.6736717.1417709.802010年11月1199246.2316047.2617355.462010年12月31
16、2326.304074.4117514.55小计125992411.70142092.7015376.05 2011年1月00002011年2月00002011年3月00002011年4月00002011年5月00002011年6月2143.38201.5314055.662011年7月00002011年8月00002011年9月00002011年10月00002011年11月00002011年12月0000小计2143.38201.5314055.66l 销售情况新政前新政后数据来源：世家机构保利中心20PART 4 典型案例解析l 案例分析保利中心40年产权LOFT公寓通过偷面积“买一层送一层”的办法，重点宣传商务办公和投资功能，并利用了优越地理位置、保利品牌、产品稀缺性，在销售中集中推出集中去化，受到了市场青睐。LOFT公寓5.2米层高，“买一层送一层”，偷面积，实得单价超低区位优势二环内成熟商圈和生活社区，交通便利城市综合体自
