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1、物业行业简报一二物业行业简报【原文】6月1日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，会议决定再取消包括物业管理师在内的47项职业资格许可和认定事项；（国发201635号）国务院决定取消的职业资格许可和认定事项目录1、取消的专业技术人员职业资格许可和认定事项项目名称实施部门（单位）资格类别设定依据处理决定物业管理师住房城乡建设部、人力资源社会保障部准入类物业管理师制度暂行规定 （国人部发200595号）取消2、取消的技能人员职业资格许可和认定事项项目名称实施部门（单位）资格类别设定依据处理决定小类细类（职业）物业管理人员物业管理员人力资源社会保障部水平评价类中华人民共和国职业分类大典 （199
2、9）取消物业行业简报【原文】 6月2日，市住建委、市通信管理局、市经信委三部门联合印发了关于推进实施物业管理居住小区宽带接入的通知。该通知的印发进一步加快了现有物业管理居住小区光纤到户改造步伐，给小区宽带接入垄断现象“踩刹车”。通知规定，房地产开发企业或物业服务企业不得与他人签订垄断或排他性质的宽带运营协议。在设备间等基础设施具备多家接入的前提下，物业服务企业应当尽量满足业主需求，至少保证3家以上宽带运营企业平等接入,并将宽带接入的相关情况在小区内显著位置向业主公开。物业服务企业在宽带接入中所收取的费用，应当纳入其他经营收入范围，并于每年一季度向全体业主公示。通知对宽带运营企业接入居住小区的实
3、施工作也提出了具体要求。对于已建成并实施物业管理的居住小区，要求宽带运营企业与物业服务企业就宽带接入、施工配合、运营维护等事项进行明确协商，需要物业服务企业提供施工配合、运营维护等服务的，双方应当签订合同，支付合理费用。接入施工前，宽带运营企业应结合小区实际制定切实可行的施工方案，方案得到物业服务企业确认后方可组织施工。施工中，要求宽带运营企业妥善保护小区内共有部位和共用设施，造成破损的要及时修复。市住建委相关负责人表示，市(区)建设行政主管部门、房屋行政主管部门将加强对房地产开发企业、物业服务企业阻碍宽带接入、签订排他性质协议等行为的监督管理，发现问题及时责令改正，情节严重的，将作为不良行为
4、记录在企业信用信息系统中，并予以公开曝光。市通信管理局也将同时加大监管力度，对宽带运营企业接入施工、运行维护的监管，依法对无资质经营、签订排他性质协议等违规行为进行查处，共同保障宽带用户自由选择权，促进市场公平竞争、良性发展。物业行业简报【原文】自今年5月1日，财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（财税201636号）正式实施，物业服务企业在执行过程中遇到很多具体问题。4月下旬，北京物业管理行业协会成立 “营改增”服务协调组，开始收集、汇总会员单位就“营改增”政策的理解与执行中存在的问题。物业服务指导中心积极支持，就“营改增”政策的相关问题与北京市国家税务局进行了请示，北
5、京市国家税务局对提出的问题做出了书面答复。1、明确计税依据物业企业收入的具体范围；序 号收入类别内容说明纳税人分类税率 征收率备注说明1物业服务费按照合同约定收取按照企业管理服务缴纳增值税 ；一般纳税人6%无小规模纳税人3%2停车费即部分由物业企业管理的停车场收取的费用按照 不动产经营租赁缴纳增值税；一般纳税人11%一般纳税人出租其2016年4月30 前取得的不动产，可以选择适用 简易计税方法，按照5%的征收率 计算应纳税额；小规模纳税人5%3代收代付水、电费按照经纪代理服务缴纳增值税；一般纳税人6%无小规模纳税人3%4其他经营收入包括电梯广告、楼宇广告等按照不动产经营租赁 缴纳增值税；一般纳
6、税人11%一般纳税人出租其2016年4月30 前取得的不动产，可以选择适用 简易计税方法，按照5%的征收率 计算应纳税额；小规模纳税人5%物业行业简报2、明确“营改增”后物业企业按照相关规定办理税种登记、票种核定、税控发行、购买发票、纳税申报、文书申请等业务；3、明确界定新老项目按照2016年4月30日前取得的不动产，适用简易计税方式，按照5%的征收率计算应纳税额；经营的电梯广告、房屋出租、停车场收费等属于2016年4月30日前取得不动产；购买的房屋或车位，已正式签约并缴税完毕的属于2016年4月30日前取得不动产；取得施工许可证的项目，如果施工许可证上注明的时间在2016年4月30日前可以按
7、建筑工程老项目；4、明确停车位租赁和服务费分开核算，服务费部分可以按照物业费适用6%增值税税率；5、明确物业费的欠缴部分已申报缴纳营业税的，可以不再缴纳增值税；6、明确物业公司代业务委员会管理的资金，未提供增值税应税服务且不开具增值税发票的，不需要缴纳增值税。7、明确原国家税务总局关于物业管理企业的代收费用有关营业税问题的通知（国税发1998217号）延续的优惠政 策，按照财税201636号文件执行；8、明确向消费者个人销售服务，不得开具增值税专用发票；9、明确由物业公司开具水、电、供暖费等发票，需要按照销售水、电暖气、燃气缴纳增值税；10、明确物业公司增值税发票用量较大，依纳税人实际情况核定
8、税控机数量和发票用量；11、明确物业企业收取的临时停车费可以向主管税务机关申请领取定额增值税发票；12、明确本市小区由业主委员会自管，即由业主委员会聘请保安、保洁、绿化等公司服务，业主委员会向主管税务机关申请领购发票，向交费业主开具发票；13、明确物业企业配合本市充电桩建设，可以领取1万元的奖励，按照物业管理缴纳增值税；物业行业简报1、公司简介公司名称公司简介万达物业 管理有限公司万达物业的前身为大连万达物业管理有限公司，成立于1994年。2014年，万达将销售物业的 物管业务从商管公司拆分，设立了万达物业管理总部，2015年5月，万达物业管理有限公司正式成 立，为万达集团旗下企业； 万达物业
9、现拥有国家一级物业管理资质，旗下分公司及子公司共50余家，业务遍及全国60个 大中城市，承接物业管理项目超过130个，管理面积超过6,000万平方米，员工总数逾万人。物业管 理业态涵盖城市综合体和大型文旅项目中所有业态，包括高中档住宅小区、大型文旅社区、高端写 字楼、高级SOHO公寓、别墅、商铺、室外步行街等； 花样年 控股集团有限公司起步于1998年，总部设立于深圳，为中国领先的以金融为驱动、服务为平台、开发为工具的 金融控股集团，致力于成为有趣、有味、有料的生活空间及体验的引领者。2009年11月，花样年控 股在香港联交所主板成功上市，股份代号为HK1777。至2013年，花样年控股资产规
10、模超过人民币 300亿元，拥有员工1.2万多名； 旗下三大物业品牌，分别是彩生活、美易家和开元国际，彩生活专注于住宅社区管理、美易家 以写字楼和高端商务公寓为主、开元国际则是立足于高端住宅社区；截至2015年12月31日，花样年 旗下物业品牌彩生活在全国拓展和管理的物业面积总量约3.22亿平方米，为中国目前物业管理面积 最大的一家龙头物业公司；2、收购情况花样年收购万达物业的可能性是99.99%，相比竞争对手（万科、绿城、中民投），花样年提出的收购条件并不苛刻。截止到6月15日，万达与花样年尚未签订正式合同，正在地商讨和处理收购细节，但20亿元这个数字是双方达成共识的基础。收购部分为万达物业4
11、000万至6000万m2包含写字楼商务物业、部分住宅物业、底楼商业物业，未涉及购物中心类商业类物业；物业行业简报3、商业地产万达为何要出售物业2015年万达集团宣布了第四次转型战略，未来万达将去房地产化，转型为服务业为主的企业，重点发展万达商业、文化产业、金融产业、电子商务等四大产业。而万达集团2016年的销售目前从2015年的1600亿，主动下调到1000亿； 为配合万达集团转型，万达物业在2015年也同时开启了核心的战略转型，提出；“提升管理、强化内部协同、积极创新服务等转型路径”。同时，万达物业将定位于中国领先的“社区综合服务运营商”。在万达集团全力打造社区O2O电子商务生活服务平台背景
12、下，万达物业开始探索互联网思维下的物业服务模式，通过社区电商平台、社区APP等渠道，开启新的社区服务商业模式。 但庞大的万达集团战略转型浩浩荡荡，上周万达商业私有化、回归A股进程正式启动，王健林筹资逾300亿元保驾护航。而万达院线（002739）拟372亿元收购万达影视的大幕也同时掀起，万达集团轻资产转型进入关键期。一方面是因为万达物业并非集团转型的核心业务方向，另一方面中国物业服务市场化趋势已经建立，万达集团剥离物业服务业务板块，可以将庞大的物业服务需求外包给专业的第三方物业公司。 这种情况也决定万达物业此次出售并非单纯的“价高者得”，万达方面更加注重物业服务品质和后续运营能力，有参与投标方
13、人士表示称：“万达团队非常难缠，要求严格，把关苛刻，和我们确认过好几轮，甚至还私下到我们管理的社区秘密调研业主。” 物业行业简报3、花样年自身优势截至2015年12月31日，花样年旗下物业品牌彩生活在全国拓展和管理的物业面积总量约3.22亿平方米，为中国目前物业管理面积最大的一家龙头物业公司；彩生活已经在香港上市的、针对中低端社区服务（1778.HK），花样年旗下还有两个物业品牌，分别是美易家和开元国际，其中，美易家以写字楼和高端商务公寓为主，开元国际针对高端住宅社区；另外根据开元国际官网信息，早在2013年，开元国际与万达商业管理有限公司就达成了战略合作协议，成为万达地产物业服务的外委合作企
14、业，承接其开发的万达广场销售型物业的物业服务，并且，已经承接15个万达广场项目，服务面积超过500万平方米。物业行业简报花样年相比万科、绿城、中民投三家物业公司在收购方面具备以下4点优势：强大的盈利能力，物业管理收入复合增长率超过77.5%；有收购融合的先例，经验丰富（例如收购开元国际）；达住宅大部分项目同花样年旗下开元国际有合作，具有一定的基础；花样年三大物业品牌，有着十分清晰的市场定位差异：a）彩生活专注于住宅社区管理；b）美易家以写字楼和高端商务公寓为主；c）开元国际则是立足于高端住宅社区；4、花样年与竞争对手的优势复合年增长率：77.5%物业行业简报万达集团在2015年宣布了第四次转型
15、战略，典型表现为由重资产向轻资产转变，将去房地产化，转型为服务业为主的企业，从自己置地、开发、运营的全产业链转变为合作开发，只输出品牌、招商、运营的委托式管理服务，重点发展万达商业、文化产业、金融产业、电子商务等四大产业。花样年在2006年就提出进行轻资产化转型，现有八大业务板块：目前战略定位是综合社区服务运营商，旗下彩生活是一家立足于物业服务的综合型社区服务企业；由此可见两者在“轻资产”、“综合社区服务运营商”的发展定位上也保持一致；4、花样年与万达发展方向地产开发社区文化旅游住宅社区服务社区商业管理社区金融服务社区养老服务国际商务物业服务社区教育产业5、综述总结万达商业需要剥离物业管理，来
16、完成其轻资产的转型计划，花样年需要通过持续并购来维持其“互联网”企业的高成长性和高估值，双方都可谓是双赢策略，尤其是彩生活2015年刚收购的开元国际物业和万达有过长期的合作，花样年一旦成功收购万达物业，完成吞鲸交易将成为物业这片蓝海中的巨舰；物业行业简报2016年6月8日，金地物业集团与国康集团合作签约仪式在国康国际名医中心举行，国康集团董事长兼CEO杨华山、金地物业集团副总经理陈楠、姚平等双方高层、媒体代表等共襄盛举，共同出席并见证了此次签约仪式。签约仪式上，金地物业集团与国康集团建立了合作关系，标志双方就推进社区居民健康服务项目迈出了合作第一步。未来金地物业将携手国康集团在享家社区平台建立健康医疗服务板块，提供社区健康管理服务，其中包括寻医问诊、社区医疗关爱活动、私人医生预约服务等；国康集团是一家较早进入医疗健康服务行业，从事健康管理、私人医生服务的O2O公司，是中国私人医生服务的开拓者和领导者，一直秉承“大爱利他”的服务初衷以及坚持“医疗不作恶”的道德底线，整合了全国500多家知名三甲医院，5500多名高端
