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1、 Chinese Financial Planner *1第二章、消费支出规划 2.1 概述 一、家庭消费支出 包括住房支出、汽车消费支出、其他消 费支出。 合理安排消费资金，避免过高的消费成 本或造成财务危机。Chinese Financial Planner *2 二、金融市场对消费的影响 通过金融市场可以进行投资，获取投资收 益、缩短积累时间。 也可以通过金融市场，融通资金。Chinese Financial Planner *3 三、收入、支出与财务安全和财务自由 1、三种消费模式 收大于支、收支相抵、支大于收。Chinese Financial Planner *4Chinese F
2、inancial Planner *52.2 制定住房消费方案 分析客户住房消费需求，选择适当的支付 方式，根据因素变化调整支付方案。Chinese Financial Planner *6 一、购房目标 （一）购房面积 帮助客户选择适宜居住且经济上能够承担 的住房。 不必盲目求大、无需一次到位、量力而行 。 （二）购房环境需求 区位，考虑社区的生活质量、上班的距离 、 子女上学、配套设置等。Chinese Financial Planner *7 二、购房的财务决策 （一 ）购房财务规划的基本方法 1、以储蓄及还贷能力估算负担得起的房 屋总价 （1）可负但的首付款=目前净资产在未来 购房时的
3、终值+以目前到未来购房这段时 间内年收入在未来购房时的终值*年收入 中可负担首付比例的上限Chinese Financial Planner *8 （2）可负担的房贷=以未来购房时年收入 为年金的年金现值*年收入中可负担贷款 的比率上限 （3）可负担的总房价=可负担的首付+可 负担的房贷 （4）可负担的房屋单价=可负担的房屋总 价/需求平方米数Chinese Financial Planner *9 例：王先生预计今年年底全年收入为10万 元，以后可每年增加3%，每年的储蓄比 例为40%，目前存款为2万元，打算5年后 买房，假设王先生的投资报酬率为10%， 王先生买房时准备贷款20年，计划采用
4、等 额本息还款方式。 求：首付可负担多少？可负担房贷是多省 ？可负担房屋总价为多少？Chinese Financial Planner *10 解： 1、首付:年年收入年储蓄储蓄部分在购房时的 终值0 20000 32210 1100000 40000 58564 2103000 41200 54837 3106090 42436 51348 4109273 43709 48080 5112551 45020 45020 终值合计290059 Chinese Financial Planner *11 2、可负担的贷款数： 以第六年收入中可储蓄的金额作为年金，以 贷款年数及利率计算的年金现值：
5、 112551*（1+3%）=115927 115927*0.4=46371 年金为46371，利率为6%，期限20年，求现 值？ 46371*11.47=531875Chinese Financial Planner *12 3、可负担的房屋总价 29万+53万=82万 4、贷款占房款的比例： =53/82=64.6%70% 如果是100平米，则可负担的房价为8200 元/平米Chinese Financial Planner *13 2、按想购买的房屋价格来计算每月需负 担的费用 例：王先生欲购100平米的房屋，一般价 格在3000 6000元/平米，7成按揭，分 别求首付款、贷款额及每月
6、支付贷款额（ 年息6%，20年）？Chinese Financial Planner *14 (1)30万房价 首付款=30*0.3=9万 贷款=30*0.7=21万 每月还款额=210000/（240期，0.005， 年金现值系数）=1504.5元Chinese Financial Planner *15 （2）房款60万 首付款=60*0.3=18万 贷款=60*0.7=42万 每月还款额=420000/（240期，0.005， 年金现值系数）=3009元Chinese Financial Planner *16 贷款购房房价控制在年收入的6倍以下， 期限8-15年。总结：Chinese
7、Financial Planner *17 （二）其他要考虑的因素 1、契税 成交价的1.5%，非普通住宅3% 2、评估费 3、律师费 公积金贷款不需要，商贷要。 二手房贷款要公证，200元。Chinese Financial Planner *18 4、保险 公积金贷款不需要 商贷，采用财产抵押担保的，则购买房屋 综合险。 5、抵押登记费 0.30元/平米（6元/平米）Chinese Financial Planner *19 6、印花税 商品房买卖合同，万分之五 个人购房贷款合同，万分之零点五 房屋产权证，5元/件 个人出租，租赁合同千分之一，不少于1 元。 个人出售，产权转证书据，万分之
8、五Chinese Financial Planner *20 （三）购房财务规划的主要指标 1、房屋月供款与月税前总收入的比率 不超过25%-30% 2、所有贷款月供款与月税前收入的比率 应控制在33%-38%之间。Chinese Financial Planner *21 五、住房消费信贷 （一）住房消费信贷的种类 个人住房公积金贷款、个人住房商业贷款 、个人住房组合贷款。Chinese Financial Planner *22 1、个人住房公积金贷款 （1）定义及特点 是以住房公积金为资金来源，向缴存住房 的专项住房公积金的职工发放的定向用于 购买、建造、翻建、大修自有住房的专项 住房消
9、费贷款。Chinese Financial Planner *23 特点： A.各地住房公积金管理中心制定的贷款期限不 同，一般不超过30年。 B.贷款利率比商业银行住房贷款利率低。 C.提供一种担保方式作为贷款的担保 抵押加一般担保（购房契约） 抵押加购房综合险 质押担保（贷款银行的存单、经办的国债） 连带责任保证Chinese Financial Planner *24 D.贷款对象 当地购买自住房、在管理中心交存住房 公积金的交存人和汇缴单位的退休职工。Chinese Financial Planner *25 E.提供的资料 合法的身份证件 住房公积金储蓄卡及借款人名单 合法有效的购买
10、、建造、翻建或大修自有 住房的合同或协议及其相关资料 购买住房首期付款证明或者建造、翻修、 大修住房自筹资金证明 配偶住房公积金储蓄卡、身份证件、结婚 证Chinese Financial Planner *26 稳定经济收入证明 房产抵押借款人还须提供房产证复印件Chinese Financial Planner *27 例：一位参加住房公积金制度的客户，拟 申请个人住房公积金贷款，此人名下的公 积金本息为6000元，上月公积金汇储额 为150元，离退休还有30年。 则： 其可缴存的公积金总额=6000+150*30*12 =60000元 同样侧算得：其家属共可缴存公积金12万 。Chine
11、se Financial Planner *28 贷款额度为以下三个中的最低者： （1）借款人及其家庭成员在退休年龄内 可缴存住房公积金的总额（18万） （2）所购住房评估价的70% （3）该市住房公积金管理中心每年公布 的最高贷款额。Chinese Financial Planner *29 2、个人住房商业贷款 是银行以信贷资金向购房者发放的贷款， 以叫住房按揭贷款。 （1）个人住房按揭贷款 （一手房贷款） 数额不高于房地产评估机构评估的拟购住 房的价值或实际购房费用总额的80%。（ 二者低者）Chinese Financial Planner *30 （2）个人二手房贷款 向借款人发放的
12、用于购买售房人已经取得 房屋产权证、具有完全处置权利、在二级 市场上合法交易的个人住房或商用房的贷 款。Chinese Financial Planner *31 （3）个人商用房贷款 向借款人发放的购置新建自营性商业用房 和自用办公用房的贷款。 购房总价或估价机构评估价款的60%，不 超过10年。Chinese Financial Planner *32 （4）个人住房转按揭贷款 还款期间出售，做贷款转移手续。 （5）其他个人住房贷款品种 （6）个人住房商业性贷款可选择的贷款 方式： 抵押贷款、质押贷款、保证贷款和抵押（ 质押）加保证。Chinese Financial Planner *3
13、3 3、个人住房组合贷款 指住房公积金中心和银行对同一借款人所 购的同一住房发放的组合贷款 申请住房公积金贷款不足以支付购房所需 资金时，其不足部分向银行申请住房商业 性贷款。 组合贷款住房商业贷款部分最低按中国 人民银行相应档次基准利率的0.85倍下浮 。Chinese Financial Planner *34 例：王先生拟购房价50万元，该客户申请 组合贷款，最高贷款额为50*0.7=35万元 。其中个人公积金贷款金额为10万元，期 限为15年，年利率为4.95%；商业性贷款 为25万元，15年，贷款利率为6.273%。 求其月供。Chinese Financial Planner *3
14、5 解： 1、公积金： Pmt=100000/=100000/126.87=788.19Chinese Financial Planner *36 解： 2、商业性贷款 Pmt=250000/=250000/116.46=2146.69Chinese Financial Planner *37 （二）还款方式与还款额 1、首付款 2030%，现在更高3040% 2、期款 1年以内，一次性还本付息 1年以上：等额本息、等额本金、等额递 增、等额递减还款法Chinese Financial Planner *38 （1）等额本息还款法 每月以相等的金额平均偿还贷款本金和利息 （年金的方式） 每月还款额=借款额/一元年金现值系数 =借款额/Chinese Financial Planner *39 其中： 利息=本期期初剩余本金*月利率 本金=每月还款额-利息 适用于收入稳定的公务员、教师等。 还款操作简单，便于合理安排每月收支。Chinese Financial Planner *40 例：李先生向银行申请了20年期限30万 元贷款，利率为5.4%，采用等额本息法 还贷。 解： 每月还款额=300000/146.57=2046.76 第1月利率=300000*5.4%/12=1350 第1月本金=696.76Chinese Financial
