伟业天津市场研究中心08年年终报2009119

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1、天津房地产08年市场年报撰写方：伟业顾问天津市场研究中心日 期：2009年1月19日报告框架 08宏观经济环境 08宏观政策回顾 08天津重点规划 宏观政策小结宏观环境分析 08土地市场概况 08土地市场供需分析 08土地市场价格分析 重点企业、地块点评土地市场分析 08天津住宅市场分析 08天津二手房市场 典型区域市场分析 市场未来走势预判住宅市场分析3金融危机：全球流性紧张资本、商品价格大幅缩水投资收益下降经济危机:经济衰退融资渠道减少资产缩水再投资下降消费下降订单数量下降、企业扩张减速全球全球经济环经济环经济环经济环 境境关键词：金融危机、经济危机；美国次贷引发的金融危机波及全球， 08

2、年下半年，实体经济收到较大影响，使各国经济出现不同程度的衰退！4 国内金融机构损失有限国内金融机构损失有限 国内金融市场动荡加剧国内金融市场动荡加剧 出口增长可能放缓出口增长可能放缓 货币政策面临两难抉择货币政策面临两难抉择 国际收支不平衡可能加剧国际收支不平衡可能加剧 人民币升值预期可能加大人民币升值预期可能加大 境外投资风险加大境外投资风险加大 比较有限比较有限不可低估不可低估次贷危机对我国的影响直接影响间接影响我国我国经济环经济环经济环经济环 境境国际经济形势严峻：出口降低；国内经济放缓：投资减少、需求降低；内忧 刺激国内需求成为经济持续增长的必然，楼市好转关系重大！我国我国经济经济经济

3、经济 影响影响房市波动上市房企-融资渠道减少，市场不稳定；投 资 者 -不会轻易出手，谨慎观望；6按常住人口计算，自06年天津市人均地区生产总值突破5000美元，成为继上海、北京之后第三个人均地区生产总值突破5000美元的城市。 天津市自2003年开始经济增长速度始终在14%以上的高增长平台上稳定运行。至2008年上半年，天津市整体经济运行良好，人均GDP已赶超07年，且GDP总额已超07年半数；两项指标均超07年17%，表明天津市整体经济运行情况持续保持稳定增长；上半年整体经济环境保持良好运行；天津天津经济经济经济经济 指指标标标标 GDPGDP（备注：城市上年全年经济数据需转年2月对外公布

4、；）7 03年后，天津市总体固定资产投资额以20以上的比例快速增长，08年上半年增长率达25.62%。 08年上半年固定资产投资额占同期GDP的50%，投资结构进一步调整。 天津房地产开发一直保持稳定增长，08年上半年达300亿元，比07年同期增长18.85%； 固定资产投资中房地产开发投资额保持20%的占比比重；城建指标保持基本面稳定发展；天津城建指天津城建指标标标标（备注：城市上年全年经济数据需转年2月对外公布；）报告框架 08宏观经济环境 08宏观政策回顾 08天津重点规划 宏观政策小结宏观环境分析 08土地市场概况 08土地市场供需分析 08土地市场价格分析 重点企业、地块点评土地市场

5、分析 08天津住宅市场分析 08天津二手房市场 典型区域市场分析 市场未来走势预判住宅市场分析9银根紧缩通货膨胀降税调息金融经济因素引发两市场受挫；从而导致转向从紧货币政策；进而影响客户市场信心；为地产行业进一步带来困难；政策态度转向温和，放宽行业限制；宏宏观观观观政策背景政策背景关键词：从紧政策，刺激内需；101月25 日上 调存 款准 备金 率达 到 15%2月12日，经济适 用房开发企业的贷 款利率可以在现行 利率基础上至多下 浮10%，贷款期限 从原来的三年延长 至五年，鼓励开发 经济适用房 08年2月14日，央 行于14日发行 最多1950亿元 的票据，作用 相当于增加银 行准备金，

6、抑 制以贷炒房；5月20 日上调 存款准 备金率 ，达 16.5%6月15 日上调 存款准 备金率 ，达 17%6月25 日上调 存款准 备金率 ，达 17.5%8月27日，央行和银监会 联合下发关于金融促进 节约集约用地的通知， 要求严格商业性房地产信 贷管理，其中，禁止金融 机构向房地产开发企业发 放专门用于缴交土地出让 价款的贷款；3月25 日上调 存款准 备金率 达到 15.5%4月25 日上 调存 款准 备金 率达 到 16%紧缩的货币政策，紧缩的货币政策，政府的持续调控，政府的持续调控，房地产市场骤冷。房地产市场骤冷。9月25 日下调 存款准 备金率 1%，达 到 16.5%9月2

7、5 日下调 存款准 备金率 0.5个百 分点， 达16. %2008年9月16日起， 下调一年期人民币贷 款基准利率0.27个百 分点，其他期限档次 贷款基准利率按照短 期多调、长期少调的 原则作相应调整；存 款基准利率保持不变 ；2008年10月9 日一年期存贷 款基准利率各 下调0.27个百 分点宏宏观观观观政策回政策回顾顾顾顾11楼市新政条文内容123u公积金利率下调：从2008年11月1日起，个人住房公积金贷款利率下调0.27个百分点。其中，五年期以下(含)由现行的4.32%调整为4.05%，五年期以上由现行的4.86%调整为4.59%，分别下调0.27个百分点。u契税税率下调：从20

8、08年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%u首付款比例调整：金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。u免征土地增值税：从2008年11月1日起，对个人销售住房暂免征收土地增值税 u免征印花税：从2008年11月1日起，对个人销售或购买住房暂免征收印花税5410月22日财政部以保障民生名义出台“国十条”，对楼市进行直接干预：宏宏观观观观政策政策执执执执行行中央政府抛出调控信号，开始全面救市，持续从紧的政策开始逐步松绑；12政策要点政策内容1减免住房交易税同中

9、央1022政策； 2鼓励个人住房贷款同中央1022政策；3完善公积金住房贷款政策同中央1022政策；4调整普通住房价格标准调整普通住房价格标准为上年度住房平均交易价格的1.2倍 ； 5放宽还迁安置房上市条件拆迁家庭取得房地产权证 后即可交易； 6加快保障性住房建设各部门配合加大保障性住房建设力度 ； 7调整经济适用房开发税收政策经济适用房所得税预计利润率降至3%； 8进一步规范房地产市场秩序加强房地产市场监管 津八条：津八条：天津市响应天津市响应1010月月1717日国务院常务会议提出日国务院常务会议提出“加大保障性住房建设规模，降低住房交易税费加大保障性住房建设规模，降低住房交易税费，支持居

10、民购房，支持居民购房”的要求，制定八项支持居民购房的政策措施的要求，制定八项支持居民购房的政策措施 ：天津地方政策调整力度相对比较温和，并没有采用“直接补贴”等力度较大的方式。相对于降息、降首付这些全国都在采用的做法，减免交易环节的税费及加强保障性住房成为这次政策的亮点。相对保守政策调整表明政府对天津楼市的市场基本面的信心；地方政策地方政策执执执执行行13I.僵持阶段：政策频发延续期，将主要体现为政策引导过分悲观预期的回暖，从严重观望到审缜观望的阶段；II.逐渐恢复阶段：政策调整到位，严重观望局面有望改观，市场进入逐渐恢复阶段；III.回稳阶段：市场逐步度过震荡期，开始走稳，市场逐步恢复有序；

11、政策效政策效应应应应政策调整后市场预判：无论是金融政策还是行政手段调整，对于市场都不可能“一步到位”，而是发挥“气垫效果”。而度过缓冲期，至市场转好要经过三个阶段：全球金融环境、全国楼市大环境等影响下，政策逐步解套；救市政策的出台在一定程度上拉长了消费者的预期，加重了观望态势报告框架 08宏观经济环境 08宏观政策回顾 08天津重点规划 宏观政策小结宏观环境分析 08土地市场概况 08土地市场供需分析 08土地市场价格分析 重点企业、地块点评土地市场分析 08天津住宅市场分析 08天津二手房市场 典型区域市场分析 市场未来走势预判住宅市场分析152008年保障性住房2009年保障性住房09年的

12、保障性住房比08年增加26%，国家继续加大保障性住房的建设 ，未来楼市在供应结构上将逐步发生变化；2009年计划建设保障性住房总规模为 770万平方米； 占2009年住宅建设总量的39% 廉租房10万平米，2000套；经适房550万平方米，约8万套限价商品住房150万平米，2万套天津保障性住房天津保障性住房规规规规划建划建设设设设1612 35467101298111314123546目前天津主要经济适用房项目共14处： 1、双街新城 2、格兰春天 3、瑞宁家园 4、盛世家园 5、东和家园 6、秋诒家园 7、福悦里 8、青水家园 9、柳溪苑 10、大寺地块 11、民畅园 12、瑞丽园(隆鹏公寓

13、) 13、华城丽苑 14、金秋新苑目前天津市共有6项： 限价房工程： 1、东丽区 昆俞北路项目； 2、东丽区 张贵庄路项目； 3、东丽区 华明新家园项目； 4、东丽区 津滨大道南侧项目 ； 5、西青区 南运河项目； 6、北辰区 红旗农场项目；天津保障性住房天津保障性住房规规规规划建划建设设设设从区域上看，本市经适房项目集中在西北环线区域，密云路、西南半环、中北镇一线区域，限价房的主要项目多集中在以东丽华明为首的城市东部环线区域，17区域.项目名称总建面积( 平米)建筑形式位置销售状态上市时间销售价格(元/平 米)剩余量(平 米)北辰区瑞宁家园1095001822层瑞景居住区23号地在售中08年

14、3400约55000格兰春天158400高层瑞景居住区20号地未开08年底预计3400158400双街新城220000高层，小高层双街镇售磬07年3200红桥区民畅园161200高层红桥区团结路在售中08年4月4340约80000河北区秋佾家园145500高层,小高层河北区铁东路未开09年预计4200145500东和家园90000高层河北区真理道未开09年预计350090000盛世嘉园260000高层马场营房未开预计09年预计3300260000西青区福悦里145000高层芥园西道在售中08年12月4100145000青水家园116000未知杨柳青一街未开预计09年预计2900116000柳溪

15、苑128600高层，小高层杨柳青新华路4号在售中07年3050约10000大寺地块14600026层西青大寺未开09年底未定146000南开区华城丽苑52000多层,小高层南开密云1支路在售中08年11月382550000瑞丽园61221高层天拖南小区售磬07年3800约5000津南区金秋新苑1351006-18层双港,津滨大道附近在售中08年4048约60000总计19285211320900天津保障性住房天津保障性住房规规规规划建划建设设设设18区域.项目名称总建面积(平米)建筑形式位置预计上市时间预计销售价格(元 /平米)东丽区顶秀欣苑(华明一期)162600高层华明1号地块08年底3726华明新家园二期158400高层华明2号地块09年未定昆俞北路地块项目190900高层,小高层东丽区昆仑路,外环 线09年未定津滨大道南项目321000高层津滨大道南项目09年3000-3500张贵庄路项目171600未定东丽区张贵庄路09年未定西青区南运河项目100800高层西青区南运河南路09年约3000北辰区红旗农场项目174500高层北辰区红旗农场附 近09年未定津南区双港新家园项目176000高层,小高层津南区双港街09年2800-3500总计1455800天津市目前共建设限价房项目6处，总建筑面积145.6万平米，约2万套住房，政府规划于08年底至