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1、WORLD UNIONWORLD UNION鑫苑地产七场十字项目鑫苑地产七场十字项目 整体定位研究及发展战略报告整体定位研究及发展战略报告WORLD UNIONWORLD UNION市场分析WORLD UNIONWORLD UNION城北城东城南城西城中心12 3456 789101112131415 1617181920212223262827 2425咸阳市房地产市场发展正从市中心向外围扩散，五大板块逐渐中心化咸阳在售住宅项目大致可 以划分为五大板块，分别 是：城中板块、城西板块 、城东板块、城南板块、 城北板块。1国润翠湖2富锦佳苑3华诚国际4永大观邸5凤凰城6国奥金帝7彩虹华府8丽彩金
2、寓良苑9华泰世纪华苑10理想城11丽彩怡和润源12景观天下13文林书苑14文林佳苑15日月星城16紫韵东城17沁园18锦绣城19先河国际20摩登3米阳光21怡水家园22南海家缘23金泰丝路花城24帝都温泉花园25亿龙金河湾26星岛假日27阳光上林城28奥林匹克花园WORLD UNIONWORLD UNION各板块价值梯度明显，价格呈现城中=城南城西城北=城东的态势， 城市资源和景观资源能够实现高价值板块价格平台供应情况核心价值发展趋势城中板块4000-5000总体体量小开发规模有限城市核心地段成熟城市配套优质学区城市中心住宅 小规模综合体 城市吵杂，环境差，但受整体规划的 限制，改变空间不大
3、城西板块3500-4500开发规模有限未来开发量大少量定向开发教育资源产业依托未来承接城中外扩功能小规模综合体受限条件较多，扩充空间不大城北板块3000-3500大量潜在供应可预期规模较大少量定向开发文教资源丰富，但是多是 大中专院校濒临城乡结合部；城市意象较弱区域以刚性需求、中低端项目为主城东板块3000-3500开发规模有限少量定向开发价格洼地面向区域厂矿职工的中低端项目为主 ； 面临沣渭、泾渭新区开发，该区域逐 步会边缘化 城南板块3700-5200大规模开发未来开发量大房地产开发水平最高的片 区 多为大规模开发项目位处西咸共建区，随着开发商的开发 及政府对市政设施的加快建设，将成为 又
4、一高端住宅区本项目板块为咸阳市核心地段，具备超越其他板块的绝对城市资源价值本项目板块为咸阳市核心地段，具备超越其他板块的绝对城市资源价值WORLD UNIONWORLD UNION国润翠湖项目基础信息：n位置：咸阳市渭阳中路2号n开发商：陕西国润置业有限公司n总占地面积：80亩n总建筑面积：22万平米n容积率：3.89n建筑形式：小高层、高层n户型面积：80-200平米n资源：1240000咸阳湖、600亩双公园n客户结构：咸阳高端客户（政企高层）、周边郊县客户n销售均价：6100元/平米 规划亮点：采用传统兵营式排布，最大楼间距达到50-60米；规划园林：拥有150米的景观大道，及约3000
5、平米的中央水景 ，后期存在较大的维护成本；产品形式：18F小高层和高层的产品形式组合，户型设计：目前主推170和220平米的T2大户型产品，产品舒 适度高，且有一定面积赠送（阳台赠送一半，入户花园全赠） ；后期产品户型将回归80- 220平米；社区配套：2000社区公用运动会所，业主的私人会所，200 米商业步行街，标准灯光网球场；高端配套齐全；项目展示：五星级营销中心，配备影音区，微型景观区等；已 经完工的立面展示，具备一定品质。WORLD UNIONWORLD UNION华城国际广场项目基础信息：n位置：咸阳市乐育南路中段n开发商：国光置业n总占地面积：51亩n建筑形式：高层n户型面积：5
6、8-130平米n客户结构：多为周边企事业单位n销售均价：5000元/平米 规划亮点：由复合中央公馆、克拉公寓、红街三大组团组成规划园林：没有中央园林景观，只有沿街商业楼体顶部的绿化产品形式：32层高层户型设计：梯户比为2T4、2T5,无面积赠送。社区配套：百米商业街项目展示：营销中心时尚现代、简约精致，超越市场平台水平WORLD UNIONWORLD UNION双保凤凰城项目基础信息：n位置：咸阳市人民路北门口十字西南角n开发商：咸阳双保房地产有限公司n总建筑面积：约60000平米n建筑形式：高层n户型面积：47-137平米n客户结构：周边本地居民 规划亮点：立面为仿古建筑，市政规划的小广场规
7、划园林：无园林景观产品形式：两栋26层高层住宅、3层底商商铺户型设计：梯户比为2T4、 2T5、 2T6 ，产品无创新设计、无 赠送社区配套：商业配套以及市政广场项目展示：售楼部较小，采光欠佳。WORLD UNIONWORLD UNION永大观邸项目基础信息：n位置：咸阳市人民路东路北门口十字东100 米n开发商：陕西永大房地产开发有限公司n总建筑面积：60000平方米（一期）n绿化率：35.6%n户型面积：80-142平米n客户结构：多为周边供电局、学校职工、周 边郊县的客户n销售均价：4200元/平米 规划亮点：有基本园林规划园林：园林无明显风格，有小水景广场产品形式：一期2栋30层高层住
8、宅以及3层底商户型设计：2梯4产品保证居住舒适度，但户型舒适度不高， 也无面积赠送社区配套：底商配套。初步规划为金融行业作为办公楼。项目展示：售楼部设计一般，无亮点WORLD UNIONWORLD UNION国润翠湖位置：咸阳市渭阳中路2号 开发商：陕西国润置业有限公司 总占地面积：80亩 总建筑面积：22万平米 容积率：3.89 建筑形式：小高层、高层 户型面积：80-200平米 资源：1240000咸阳湖、600亩双公园 客户结构： 目前售价：6200-7000元/平米项目概况规划特点产品特点配套特点展示特点楼体采用南北向排列分布内部有3000的中央水景 景观150米景观大道50-60米楼
9、间距直达入户半地下停车场以高层为主的高端住宅现售170平米以上大平层低梯户比，梯一、梯二产 品为主智能化科技元素，如红外 线安防、同层排水、新风系 统等2000社区公用运动会所7#楼有业主的私人会所200米商业步行街标准灯光网球场五星级营销中心展示，体 现项目高端形象高达4米的大门，金碧辉煌 的大厅功能划分齐全，沙盘展示 区、影音区、微型景观区等突破方向探讨pp规划无特色，园林设计主要突出较大面积水景，后期维护难度大；规划无特色，园林设计主要突出较大面积水景，后期维护难度大；pp大部分产品舒适度高，但同质化问题严重，户型设计无创新；大部分产品舒适度高，但同质化问题严重，户型设计无创新；pp豪华精致的营销中心展示，但缺乏体验式生活情境展示；豪华精致的营销中心展示，但缺乏体验式生活情境展示；WORLD UNIONWORLD UNIONWORLD UNIONWORLD UNION
