苏州房产测绘变化比对

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1、原则性变化主要有 : 车位、商业摊位分割计算，阳台的计算，地上与地下分开分摊计算。一、车位、商业摊位分割计算原计算规则 没有说明，实际作业按“苏州市房屋登记条例”第三十一条执行，要求必须有实体 分割才能发证。 新技术规程： 3.2.6 车位（地下车位）、商业摊位等特殊房屋的数据采集应按以下规定执行：1 车位（地下车位）、商业摊位的界线确定应经规划、消防审核通过，可以由界 址点或线界组成。 2 以界址点或线界连线作为界线的车位、商业摊位，应量取相邻界址点或线界 各自间的相对位置关系数据。3 车位、商业摊位有围护结构的，量取围护结构内空间距离和围护结构厚度。4 对地下空间（含地下室）进行边长测量时

2、，可实测室内边长和外墙厚度。当 外墙厚度无法实测时，可参考建设工程施工图数据。4.3.6 特殊共有建筑面积分摊1 地下室共有建筑面积的分摊，应按以下规定执行：1）涉及地下室部分的共有建筑面积，应列入地下室功能区或层分摊。2） 当地下室功能区或层内局部为商业、办公等用途（合法）时，其区域（商业或 办公等）内的共有建筑面积，应根据不同功能区域，按本规程地上相关条款进行分摊。3） 当地下停车场中机动（非）车位，有合法手续，准予出售并可拥有独立产权时，其 机动车（非）位的面积，可按各停车位实际占用面积（明确界线）计算面积（使用）；也可按本规程相关规定，计算各机动车位的建筑面积。4）通往地下室的车( 或

3、斜坡 ) 道，应计入地下共有建筑面积。其坡道下方无利用的，或 车道下方直接为地下二层建筑空间服务的，其车道对应的地面上空，应计入下一层的共有建筑面积；当车道地下一层下方为可利用的空间，其车道可作为两层建筑面积，并计入地下室共有建筑面积。 二、阳台的计算 原计算规则 第五十二条未封闭的阳台、挑廊、按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。 当围护结构向内倾斜时，按围护结构上沿外围水平投影面积的一半计算建筑面积； 当围护结构向外倾斜时， 按底板外围水平投影面积的一半计算。围护结构超过上盖 投影时 , 按其上盖水平投影面积一半计算；上盖投影超过围护结构时 , 按围护结构 水平投影面积一半计算。 第五十

4、三条底层阳台按平台上围护结构的外围水平投影面积一半计算。外围水平 投影超过底板外沿的， 以底板水平投影为准。 围护结构大于上盖的， 按其上盖水平 投影面积一半计算。 第五十四条一栋房屋的上下层阳台水平投影线不重叠时（即左右错开），当重叠部分长度 1.5 米，按重叠部分的一半计算阳台建筑面积。当重叠部分长度1.5 米时，应视为无顶盖露台。 第七十二条顶盖高于本层的无柱走廊、檐廊以及未封阳台等。 第八十四条在建筑物内（屋顶除外）的花园处理原则： （一）房屋楼层内花园外立面为全封闭，且上盖高度大于2.2 米时，花园按房屋外 墙围护结构的水平投影面积计算。 （二）房屋楼层内花园外立面为不封闭，且上盖高

5、度大于2.2 米时，花园按房屋外 墙围护结构的水平投影面积的一半计算。 （三）当立面未封时，花园延伸至房屋主体结构以内的部分应按全面积计算。 （四）房屋楼层内的空中花园，为独户专用（在门户内）时，其面积计入户套内面 积；空中花园与任一楼梯、 楼道或共有通道相通时， 空中花园面积列为不分摊共有 面积。 （五）对花园的使用与分摊情况， 当买卖双方有协议的按协议执行，无协议的按以 上规定执行。 新技术规程：4.2.3 阳台、平台（露台）、复合阳台的区分应符合以下规定：3 凸、凹阳台的计算按下列规定执行：1） 有顶盖的不封闭凸阳台，按其围护结构外围水平投影面积一半计算。 2） 有顶盖的不封闭凹阳台，进

6、深2.10m 时，按其围护结构外围水平投影面积计算；进 深 2.10m 时，按其围护结构外围水平投影面积一半计算。5 复合阳台的计算按下列规定执行：1）有柱的不封闭复合阳台，当凹入进深2.10m 时，凹入部分按结构外围的水平投影全面积计算；凸出部分按其柱或围护结构外围水平投影面积一半计算；当凹入进深2.10m 时，复合阳台按其柱或围护结构外围水平投影面积一半计算；2）无柱的不封闭复合阳台，当凹入进深2.10m 时，凹入部分按结构外围的水平投影全面积计算；当凹入进深2.10m 时，按其凹入部分结构外围的水平投影面积一半计算；凸出部分按围护结构外围水平投影面积一半计算；无围护结构的，不计算建筑面积

7、。6 有顶盖的不封闭阳台，当其上盖高度小于两个自然层时，均按其围护结构或围护物外围 水平投影计算一半建筑面积；当其上盖高度达到或超过两个自然层，且在垂直空间范围内，无 水平横梁、挂墙等结构体时，阳台不计算建筑面积；否则，该阳台按小于两个自然层认定，计 算一半建筑面积。详见图4.2.3-4 7 高层中二户共有的消防阳台，由栏杆分隔但阳台底板相连的两个相邻阳台，可按分隔栏杆作为界线，分别计入各户（室）阳台建筑面积；独户（室）中的双阳台，应按单阳台计算。详见图 4.2.3-5 8 对顶层和特殊层高（层高小于2.20m 或大于 4.50m）的不封闭阳台，以该幢建筑标准层层高的二倍作为阳台有无上盖的认定

8、标准；无标准层时，以6.00m 作为认定标准。当顶层或退层阳台的上盖为斜屋面时，阳台的上盖高度取底板与上层斜屋面最低点间的垂直距离。9 在一幢房屋上、下层阳台水平投影线不完全重叠时（即左右或前后错开）时按以下规定计算：详见图4.2.3-6 1）当上层顶盖投影进深1.00m 或重叠部分下层阳台面积一半时，不计算建筑面积；2）当阳台进深1.00m 且重叠部分下层阳台面积一半时，按重叠部分的水平投影面积一半计算。 3）当复合阳台其凸出进深1.00m 或凸出重叠部分下层阳台凸出面积部分一半时，凸 出部分不计算建筑面积。当凸出进深1.00m 且凸出重叠部分下层阳台凸出面积一半时，按 重叠部分的水平投影面

9、积一半计算。10 住宅建筑中属于一户专有，且结构特殊类似于阳台，在建筑图上标定为空中花园、入户花园等（位于地面层、房屋或裙楼屋顶除外），均认定为入户阳台，按本规程阳台的相关规定计算建筑面积。11 在建筑物中设置的，与公共走廊、 通道相通、 具有一面以上 （含一面） 直接对外开放、用于绿化、休闲的公有建筑空间，且结构与阳台类似的公共阳台，应按本规程阳台的相关规定计算建筑面积。12 住宅的第一层（地面层、裙楼顶层）类似于阳台、架空的建筑空间，有围护结构或围护物时，当上方建筑形成为阳台时，则该部分作为阳台，按外围水平投影面积的一半计算建筑面积； 当上方是房屋建筑时， 下方应视为门廊或门斗，按门廊规定

10、计算建筑面积。详见图 4.2.3-7 三、地上与地下分开分摊计算 原计算规则 第九十九条共有建筑面积的分摊原则： （一）共有建筑面积的分摊，以幢为单位。非本幢的共有建筑面积，不在本幢 分摊，本幢内的共有建筑面积，不分摊至其它幢内。 （二）产权各方有合法权属分割文件或协议约定的，在不损害其它产权人合法 权利的前提下，按其文件或协议规定进行分摊计算。 无合法权属分割文件或协议的， 按本规定执行。 （三） 一般成套房屋的共有建筑面积按幢内各套内相关建筑面积比例进行分摊。 （四） 为整幢大楼服务的多功能综合楼的共有建筑面积按各功能区相关建筑面 积比例进行分摊。 第一百条特殊问题的分摊处理原则： （二）

11、地下车库、地下商场内的楼梯、电梯、过道、走廊及为地下车库、地下 商场服务的共有设施， 以地面为界， 地下部分计入地下应分摊建筑面积；半地下室 其功能与地面相同时，列入地面应分摊建筑面积；半地下室其功能与地面不同时， 列入地下应分摊建筑面积。 当地面与地下功能相同时， 可归纳为同一功能进行计算。 但为整幢服务的泵房、水池、配电房等设施应作为整幢共有建筑面积分摊。 新技术规程： 4.3.5 共有建筑面积分摊的一般原则应符合以下规定： 1 共有建筑面积的分摊，应按幢为单位，幢内的共有建筑面积，在幢内分摊； 非本幢的共有建筑面积，不在本幢分摊；幢内的共有建筑面积，不列入他幢分摊； 地下部分的共有面积列

12、入地下分摊；地上部分的共有面积列入地上分摊。 2 产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件或协议规定执行； 无产权分 割文件或协议的，按本规程相关条款执行。一般性变化 : 粉刷层厚度 , 凸窗的计算 , 璃幕墙，金属板幕墙，石材幕墙或组合幕墙作为房屋 外墙的 , 门斗、门廊（凹）的计算, 楼梯间中空大于 5.00 平方米要扣除， 一、粉刷层厚度 原计算规则第二十一条应用图纸进行计算时，建筑物内外墙所注记的尺寸应加上设计标注的厚度，设计无标注厚度的，统一加0.015m 粉刷层厚度。新技术规程：3.1.4 在应用图纸进行计算时，当设计无标注粉刷层厚度的，粉刷层厚度统一为0.02m。二、凸窗 原计

13、算规则 第六十三条高于本层（室内地面 0.2 米以上）的飘窗。 新技术规程： 4.2.5凸窗、落地窗的计算应符合以下规定： 1 凸窗高度 2.20m且凸窗进深 1.00m 时，凸窗计算全建筑面积，否则不 计算建筑面积；凸窗高度2.20m 的落地窗，不论进深，应计算全部建筑面积。 三、楼梯间中空 原计算规则 第四十九条通往复式层，假层（阁楼） 、夹层的楼梯间中空，均视为楼梯中空部 分，并计算建筑面积。 第八十六条室内外楼梯的区别与处理： （五）室内楼梯和顶部有盖的室外楼梯，不论是旋转或折叠形楼梯， 均将其中空部 分计入梯间面积并分层计算建筑面积。 新技术规程： 4.2.7 室内楼（电）梯面积的计

14、算应符合以下规定： 7 复式建筑的室内楼梯， 按自然层数计算建筑面积； 通往跃层， 假层（阁楼） 、 夹层等的楼梯预留孔，若设计为楼梯专用通道时，楼梯预留孔应计算建筑面积。 8 在建造楼梯（旋转式）中形成的净空，其面积5.00 时，按建筑物上空计 算建筑面积；面积 5.00 时，按自然层计算建筑面积。 四、璃幕墙，金属板幕墙，石材幕墙或组合幕墙作为房屋外墙的 原计算规则第四十六条有玻璃幕墙，金属板幕墙，石材幕墙或组合幕墙作为房屋外墙的，当幕墙框架突出主体结构距离已有设计数据或实际测量数据并与实地结构相联时，按幕墙外围水平投影计算建筑面积。既有主墙，又有幕墙时，以主墙体外围水平投影面积计算。在预

15、售房屋面积计算时还没有设计数据时，幕墙框架突出主体结构距离一律按50 毫米计算，竣工后计算面积可按实测或原数据计算。第九十五条在大型综合楼中外墙为落地玻璃窗时，内设安全防护栏杆或矮墙隔断的，当玻璃与围护实体主墙体厚度的，计算建筑面积；当玻璃与围护实体主墙体厚度的，以栏杆或矮墙外围水平投影计算。 新技术规程 4.2.8 幕墙、墙体的面积计算应符合以下规定：1）当楼面底板外边缘至幕墙外边缘距离0.40m 时，以该距离为外墙厚度，取中线，其一半作套内半墙，一半为共有半墙；2） 当楼面底板至幕墙外边缘距离0.40m 时，楼板外边缘至幕墙内边缘的空间按建筑物上空计算。五、门斗、门廊（凹）的计算 原计算规

16、则 第三十九条有柱或有围护结构的门廊、 门斗，按其柱或围护结构的外围水平 投影面积计算。 第五十一条独立柱，单排柱的门廊、门斗、车棚、货棚、站台等属永久性建 筑的按其上盖水平投影面积的一半计算。 新技术规程 4.2.11门廊、门斗、雨蓬的计算应按以下规定执行：1 无柱的门廊、雨蓬不计算建筑面积。详见图4.2.11-1 2 单柱、多柱门廊、雨蓬的计算，应按以下规定执行：详见图4.2.11-2 1）进深1.00m 的门廊、雨蓬不计算建筑面积； 2）单柱凸出的门廊、雨蓬按其柱或围护结构的外围水平投影面积的一半计 算；3 ）多柱凸出的门廊、雨蓬按其柱或围护结构的外围水平投影全面积计算。 3 门斗、门廊（凹）的计算，应按以下规定执行：详见4.2.11-3 1）无柱、单柱、多柱的门斗、门廊进深1.00m的不计算建筑面积； 2）无柱、独立柱进深 1.00m的门斗、门廊按其上盖水平投影面积的一半计算 建筑面积；无柱、单柱进深2.10m 或多柱的门斗、门廊，按其柱或围护结构的外 围水平投影面积计算。