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1、预结算成本控制专题报告预结算成本控制专题报告n n预决算部预决算部n n20122012年年2 2月月Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.在当今房地产行业竞争十分激烈、国家政策
2、及产品同质化倾向 越来越严重的情况下，企业的生存能力、盈利能力、发展能力，与 企业的成本控制的相关性越来越高，成本控制能力排序末位的企业 都将被淘汰出局，成本控制弱势企业将失去市场份额。2012年房地 产企业面临着严峻的考验，国家政策未见松缓，房价仍在调控，市 场行情依旧冷淡，这就要求我们加大在成本控制方面的力度，力求降低成本以达到增加利润的效果。房地产开发的成本管理包括置地、设计、施工、销售、物业、 融资（资本运营）等多个环节，从投入到首期产品销售使用，周期 一般需持续一到三年的时间，但每个环节都与成本息息相关，致使 成本控制的难度加大。Evaluation only.Evaluation
3、only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.房地产项目开发成本通常包括以下七个部分：o土地成本及相关费用 o前期性费用（勘察费用、规划设计费、报批报建费等） o城市基础设施建设配套费用（红线外大市政配套） o工程建安成本 o室外工程配套及
4、环境（红线内小市政） o公共配套成本 o期间费用 o其他 Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.房地产开发主要成本所占比例土地成本约占前期费用约占建安成本约占管理、财务、营销成本
5、约占大市政费用约占35%40%5%50%55%8%10%5%10%Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.v土地成本（约占项目总成本的35-40%左右），主要指土地获得阶段形成的各
6、类费用支出，包括地价、土地拆迁补偿费、各类补偿费、土地契税等。在房地产整个开发过程中，土地一旦到手，其成本即基本确定，直至项目开发完成，该成本一般也不会有较大变化。因此控制土地成本的关键在于拿地时的成本准确分析。 v前期费用（约占项目总成本的%左右），主要指设计费、报建费、勘察测绘费以及可研费用。报建费、勘察费等比重较小，且一般有相关收费标准，设计费在房地产开发环节中十分重要，选择好设计单位成为关键，而成本控制成为其次。Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile
7、5.2.0.0.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.v工程成本（约占项目总成本的50-55%左右），主要由分项工程及甲供物资成本、小市政管网和环境成本、公共配套设施等构成。分项工程及甲供物资成本主要包括土建、机电安装、装饰、室内全装修、消防、弱电、电梯、甲供材料等通过招投标确定的分项工程/供货合同成本。 v城市基础设施配套费：这部分一般占5-10%左右。主要是指项目
8、用地红线外的水暖电气等大市政基础设施配套费用，目前绝大多数城市基本上已经统一收费标准，所以，这部分成本也相对固定。v三项费用：管理费用、财务费用、销售费用。其中管理成本比较固定，在财务费用和销售费用有一定控制空间。Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Lt
9、d.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.l根据我司现状，从以下几个阶段做好成本控制，分析如下：规划设计阶段的成本控制工程实施阶段的成本控制招标采购阶段的成本控制工程结算阶段的成本控制数据库的建立Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose
10、 Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.一、规划设计阶段设计阶段（包括选材用料）影响成本占有7080的份量，也就是说设计一定，造价就基本确定，因此我们需要在以下几点进行控制：1、减少设计变更：如C01C02地块园林景观工程合同价为420万，变更约为 77万，占 总价的18%，一般应为5%10左右。产生签证变更的原因主要有： 设计类：A.超成本目标 B.设计优化 C.设计错误 D.设计缺漏 E.补充设计 F.二次设计 G.现场条件Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides
11、for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 现场施工类: A.施工错误 B. 施工困难 C.施工进度要求营销类： A.客户需求 B.竞争需求 为降低设计变更签证率，可采取的策略如下： 1）建立施工图阶段的长期合作伙伴； 2）给予合理的设计周期；3）甲方完善标准化构造设计；2、加强完善设计变更评估：针对
12、较大的设计变更需进行造价评估，以便更好的控制整个工程的造价。Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.3、尽量采用标准化进行模块化设计:批量设计、即可提高工作效率，亦便于降低成本。如
13、铁艺 栏杆可根据产品类型不同进行统一设计（别墅、多层、高层等 ） 。4、进行限额设计：如进行含钢量、砼含量、砌体含量含钢量、砼含量、砌体含量等设定，确定单方造价 指标。例如园林设计，可要求设计单位在设计过程中提供大致 工程量清单、相应的概算造价及效果图，概算造价应控制在我 司预期的设计限额内，如超出设计限额，则可根据效果及工程 量清单列的子项调整方案。这样就可缩小目标成本与实际成本 的差距，以达到更好的控制成本的目的。Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5
14、.2.0.0.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.二、工程实施阶段1、减少工程签证：如C01C02地块园林景观工程合同价为420万， 签证约为35万，占总价的8.3%，一般为5%左右。2、加强对各施工队伍的管理，产生费用或分歧时要明确责任。3、严格执行公司签证管理规定制度，对每个签证要进行造价评估，根据造价进行权限签订，必须要双签并有部门经理的签字。4、对工程资料控
15、制，要根据工程合同做分部分项资料，尤其是隐蔽验收资料。如根据合同每栋主体都要有四大主材的施工时间，桩基 础等要有原始记录。工程结算资料必须准确真实，反映现场的实际 情况。各专业图纸不对应时要及时提出。Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyr
16、ight 2004-2011 Aspose Pty Ltd.5、项目采购计划，根据项目情况相关部门每月向预结算部门提供月度招标、采购计划，增强招标计划性。6、做好工程动态成本控制，实时跟踪项目成本变化情况。7、做好五个管理：合同管理变更管理现场签证管理甲方 材料管理监理单位的管理Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.v1、系统梳理公司所有的合格供方，并做出优缺点分析、综合评价及后 评估。淘汰不合格供
