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1、经 济 论 坛EconomicForumJan. 2009Gen.450 No.22009年 1 月总第 450 期第 2 期【摘要】随着我国住房体制改革的深入及城镇居民收入的大幅度提高，城市住房消费市场日渐繁荣。目前房地产产业已经成为国民经济的重要产业，房地产产业的发展直接影响到居民的日常生活。虽然近几年我国的房地产产业得到了迅猛发展，但问题也日益凸显，最明显的是高房价与消费者有限收入之间的矛盾。本文在分析我国城市住房目前存在的问题的基础上，提出了解决问题的对策及方法。【关 键 词】住房；房价；经济适用房；廉租房【作者简介】刘晓韬，女，北京华旗资讯数码科技有限公司法务主管，经济学硕士，研究方
2、向：金融学。一、我国居民住房现状根据新秦研究咨询针对北京、上海、广东为代表的2000个有效样本研究分析，截止2007年，我国城市居民住房情况如下。（一）住房性质从住房性质上看，在被调查的人群中，拥有自有商品房为45.2%，租赁私房的为14.6%，经济适用房为4.8%。显然，自有商品房已经成为城市居民住房的主要形式，从北京、上海、广东三个地区比较来看，上海的自有商品房比例最高，为58.5%；广东最低，只有29.5%，而这与2007年各城市人均收入的排名情况一致。但是，经济适用房比例过低。（二）住房面积从住房面积上看，被调查人群中，住房面积为5099平米的占据了多数，比例为46.6%，住房面积在1
3、00平米以上的比例为38%，而且面积越大，所占比例越小。由此可见，5099平米之间的居住面积符合现在大多数家庭的需求。（三）住房户型从住房户型上来看，两室一厅成为居民居住的主要户型。这与大多数家庭的5099平米之间的居住面积相对应。由此可见，随着我国住房改革的深化，居民自购商品房已经成为居民获得住房的主要方式，而居民的收入水平与自购商品房的比例正相关。目前以二室一厅为主要户型的100平米以下住房是城镇居民主要住房形式。二、现阶段我国住房市场中存在的问题通过2007年抽样调查报告所描述的我国城镇居民实际居住状况，已经可以看出一些我国居民目前的实际居住状况及需求的端倪，而现实生活中存在的问题远超过
4、调查数据所描述的情况。（一）住房价格超过居民的承受能力1.土地出让价格上升推动了房价的上涨。房地产开放商以拍卖形式从政府手中获得住房建设用地，而地方政府把出让土地的收入作为了主要财政来源。到2006年，居住用地价格比2000年上涨了82.1%。土地价格越拍越高，开发商成本越来越大，而其中最大受益者却是地方政府，在这种情况下，指望地方政府成为调控房价下降政策的制定者和执行者几乎是不可能的事。2.住房需求的增加对房价的上涨也起到了一定的推动作用。从上世纪90年代开始，我国的城市化得到了快速发展。从1991年到2006年，我国城镇人口比例从26.94%增加到了43.90%，相应的，城镇人口也从3.0
5、2亿增长到5.77亿，平均每年增加1700多万人。如果按照人均住房面积20平米（低于建设部公布的人均标准）计算，仅每年新增的城镇人口所需要的住房面积就将近4亿平方米。而随着我国农村城镇化进程的推进，住房面积需求必将会越来越大。3.住房供给过分单一，不能满足不同层次收入居民的需要。虽然政府一直强调要加强适应中低收入人群的经济适用房、廉租房的建设，但是由于一般商品房的高利润直接影响到房地产开发商和地方政府的收入，因此经济适用房和廉租房建设在过去几年并没有得到多少发展，相反，经济适用房的供给反而有下降趋势。同时在实践中，一方面，经济适用房更多地被非中低收入家庭通过各种手段而获得；另一方面，经济适用房
6、在建设上过度追求大面积，结果出现单价低总价高最终中低收入家庭仍然我国居民住房问题的思考与分析文/刘晓韬 21无法承担的局面。4.商品房的高利润导致了越来越多的投机炒房行为，而投机炒房行为又会刺激房价进一步提高，如此恶性循环，其结果就是房价越来越高，严重偏离居民的购买能力。（二）住房的供应与居民实际需要相背离房地产开发商片面追求大面积，忽视了房屋结构、居住环境、物业管理的建设。目前，虽然更多的居民需要两室一厅100平米以下的住房，但是开发商为了获得高利润，过度提供大面积单一户型的住房，这种单价高、面积大的结果是让越来越多的人望房兴叹，同时也加剧了资源的浪费。而与日益增长的房价相比，住房的配套设施
7、建设却没能同步增长。高房价、低质量已经成为购房者不得不承担的隐痛。（三）住房中介市场发展缓慢而且不规范制约了住房市场的发展由于我国住房中介市场发展较晚，缺乏操作及管理经验，存在参差不齐的各种房屋中介，他们中间有的根本不具备中介资格，在骗取了委托人的中介费后人去楼空；有的无法提供专业服务，缺乏应有的诚信，因此在一段时间内“黑中介”成为了专有名词。而这些不规范的市场行为无疑又加重了房屋上市交易和房屋租赁的成本，严重制约了二手房交易市场以及房屋租赁市场的发展。三、面对问题的思考及解决（一）降低住房建设成本，拓宽地方政府收入来源如前所述，居民住房建设成本中的很大一部分来自于土地价格，由于土地拍卖所得是
8、各地政府的主要财政来源，所以地方政府难以扮演好房地产市场监管者的角色。转变政府收益来源是降低土地拍卖价格的重要手段，只有将政府从土地收入利益继得者的角色中解救出来，才能够让地方政府成为房地产市场上公平、公正的监督者和控制房价政策的制定者，才能改变地方政府作为高房价的受益者和拥护者的局面。（二）引导开发商建设更多面积和户型合理的住房，解决土地囤积问题1.继续坚持增加低价位、小套型住房土地的供应，包括90平米以下住房用地应占供应总量的70%，并将此政策长期坚持下去。2.严格执行2年开发和3年开发完成的时间规定，对于不能完成的，坚决按照法律规定予以处理，以制止开发商囤积土地、人为促使房价上涨。（三）
9、加大经济适用房和廉租房的建设，满足不同消费群体的需求1.应该鼓励地方政府出让更多的土地进行经济适用房和廉租房建设，对于进行经济适用房和廉租房建设的开发商在政策和税收方面应给予一定的优惠，弥补他们一部分的利益损失，提高他们的积极性。2.严格审查经济适用房的申请条件，防止经济适用房流入中产甚至权贵阶层的手中，变为投机炒房的工具。3.加大宣传租房的意义，转变人们 “只买不租”的观念。同时加大廉租房建设力度，让更多买不起房、租不起房的人有房住。4.对于经济适用房的户型进行限制，杜绝盲目追求大户型的情况，防止单价低、总价高、变相高房价的情形出现。5.根据居民收入结构的不同情况，经济适用房和廉租房套数比例
10、不应低于15%和5%，而且对经济适用房的转让、出租等牟利行为进行限制。（四）综合运用税收及利率等手段，控制住房投资需求如前所述，我国目前房价过高还有一个原因，就是过多的投机行为的存在。因此，应根据房屋购买目的的不同，在税收和利率方面采取不同的标准。对于第一次购房者特别是90平米以下的购房者，以及经济适用房的购房者在贷款利率及首付款比例方面，应给予更优惠的政策。对于第二套以上的住房者，以及多套住房的转让者，对于首付比例、贷款利率以及转让所得税比例方面应该做更高的要求。综上所述，我国人口众多、土地资源稀缺，我国城镇化进程的快速发展和居民对居住条件要求日益增加等所导致的高房价等一系列问题，不是短期内仅仅通过一种或两种手段就可以解决，它更需要我们的政府发挥更多的智慧和创造力。参考文献1本文表格均引自居民居住情况分析 Z ，新秦研究咨询.2杨东.上世纪90年代以来的我国商品住房价格走势分析及启示J.中国经贸导刊,2007,24.3乔东平,邹文开.低收入人口的界定及其城市住房政策中的应用J.法制与社会2008.8(中).4梁雪辉,袁义才.我国城市住房供应体制选择的理论和政策研究J.城市2008.1.(责任编辑：夏明芳) 22
