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1、 国最庞大的下载资料库 (整理. 版权归原作者所有)如果您不是在 站下载此资料的, 不要随意相信. 请访问 3722, 加入 要时可将此文件解密投资 酒店可行性分析报告引言本报告估价对象是 酒店估价项目。对象周边有 商业设施。项目总面积为 100000 平方米左右。其中配套面积 30000 多平方米。绿化率51。2% 。是一个按照国家星级标准评定打造的五星级酒店。估价人员认真分析了所掌握的资料，并进行了实地勘探和对临近地区的调查以后，根据估价对象的特点和本身的实际状况，选取市场比较法，收益法和假设开发法作为本次估价的基本方法。最终确定估价对象在某年某月某日的估价结果为：项目单价 14689。9
2、/平方米一市场比较法市场比较法是将估价对象与在估价时点的近期有过类似房地产进行比较，这些类似房地产的成交价格做适当的修整，以估算估价对象的合理价格或价值的方法。目前市场上与本项目类似的一部分产品，都是作为酒店项目经营，提供固定回报，业主不可以自住，包租结束后提供回购，面积小总价低。表 1 可比项目概况表序号 案名 回报率 提供回购否 出售比例 酒电星级1 天骄 85% 是 100% 42 飞雕 8% 否 100% 43 碧云 89% 是 100% 经济4 亚龙 8% 否 100% 45 维奇 8% 是 100% 经济表 2 市场比较法计算 价格权重 天骄 飞雕 碧云 维奇 亚龙定价因数细化因数
3、 （%） 评分得分 评分得分 评分得分 评分得分 评分得分升值前瞻5% 境自然3% 国最庞大的下载资料库 (整理. 版权归原作者所有)如果您不是在 站下载此资料的, 不要随意相信. 请访问 3722, 加入 要时可将此文件解密环境治安状况3% % % % % 位 5% % 0物管8% 收费 1% 0工程6%潜在风险6% 1915 14500 12000 14581 11408比较价格 13369 15443 14952 17526 12629 国最庞大的下载资料库 (整理. 版权归原作者所有)如果您不是在 站下载此资料的, 不要随意相信. 请访问 3722, 加入 要时可将此文件解密根据每个项
4、目和本产品的相似度以及区位特征等，每个产品都有不同的权重值，分别是：天骄 40%，飞雕 30%，碧云 10%，亚龙 10%，维奇 10%分别以每个项目楼盘销售价格乘以比较系数得出每个产品的比较价格，再将每个项目的比较价格乘以其相应的权重，得出最后的权重值，将所有权重值相加得出本项目的市场价格。二收益法收益法是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率和资本化率，收益乘数将其转化为价值，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。要预测 店的价值，首先应预测其未来收入。店建成后，应有如下收入：客房，餐饮，休闲逸乐，会议。A 客房收入1年客房总收入表三。年客房总收入年份 房价 入住率 年毛利 平均利润20
5、06 480 45% 958003202007 560 40% 993484802008 680 80% 2412748802009 650 50% 1441440002010 680 65% 1960358402011 680 55% 1658764802012 780 55% 1902700802013 780 65% 2248646402014 800 70% 2483712002015 800 70% 248371200185435712客房毛利率为 40%客房毛利为：185448344。8 万元税：18544%=1038。46 万元支出电器折旧5 年更换一次设备90 万元/年维修保养
6、50 万元/年客房净收益：8344。86166 。34 万元B 餐饮收入1中餐厅中餐厅的面积 1700 平方米，可以容纳 40 桌，400 人同时用餐，预计人均消费 120 元/人预计每天消费人数达到 200 人左右。月营业收入为：1202 万元毛利率为 57%，毛利为 7241。04 万元税 国最庞大的下载资料库 (整理. 版权归原作者所有)如果您不是在 站下载此资料的, 不要随意相信. 请访问 3722, 加入 要时可将此文件解密72%=4。03 万元税后收入3701 万元全年收益=444。12 万元2大堂吧大堂营业面积为 550 平方米，可提供酒饮料小点心等，人均消费 25 元，每天 9
7、0 人次每月收入=6 。 75 万毛利率 80%毛利=5 。4 万元税额=0 。378 万元税后收入=5 。 022 万元3日本料理可以 200 人同时消费，每天 60 人来消费，人均消费 200 元。营业收入=432 万元毛利率为 55%，毛利=237。6 万元税额=24 。192 万元全年收益=213。408 万元4咖啡厅人均消费 40 元，每天消费人数在 54 人左右全年收入=77。76 万元毛利率为 80%，毛利为=62。21 万元税=4。 35 万全年=57 。86 万元5行政酒廊每天 50 人，每人 50 元全年收入=90 万元毛利率 85%，毛利=76。5 万元税=4。 95 万
8、元全年收益=71。55 万元6唐乐宫每月 2000 人，每人 400 元全年收入=960 万元毛利率为 55%，毛利=528 万元税=53。 76 万元全年收益=474。24 万元7宴会厅每月 2 次，每次 200 人，每月 200 元。年收入=96 万元毛利率 55%，毛利=52。8 万元税=5。 38 万元全年收益=47。72 万元全年餐饮总收入=1904。202 万元 国最庞大的下载资料库 (整理. 版权归原作者所有)如果您不是在 站下载此资料的, 不要随意相信. 请访问 3722, 加入 要时可将此文件解密C 逸乐休闲收入表 4 逸乐休闲收入项目 消费人数人均消费收入 毛利率毛利 税利
9、率税额 净收入美容美 40 50 720000 70% 504000 12% 86400 417600桑拿 100 150 5400000 60% 3240000 12% 648000 2592000总120 80 3456000 70% 2419200 12% 414720 2004480唐乐宫歌舞200 20 1440000 45% 648000 12% 172800 475200娱乐总收益=548。9 万元D 会议净收入表 5 会议收入表会议室 消费人 人均 收入 毛利率 毛利 税利率 税额 净收益宴会厅 52 4000 208000 60% 124800 56% 11648 11315
10、2大会议172 2500 180000 65% 117000 56% 10080 106920多功能 72 2500 180000 60% 108000 56% 10080 97920大会议290 2000 180000 65% 117000 56% 10080 106920小会议1104 1500 156000 65% 101400 56% 8736 92664小会议2156 700 109200 65% 70980 56% 6115 64864小会议3156 500 78000 65% 50700 56% 4368 46332会议总收益=62。8 万元总净收益=1904。202+548。9
11、+62。8+7166。34=9682。24 万元收益价格：6。5%的资本化率968224/6。5%=148957 万元平均单价=148957/1000004895 元/平米三假设开发法假设在估价点重新建造该房屋所需要的正常建造费和利税1建筑安装成本表 6 建筑安装成本表单方造价序号分项工程名称 计算依据元/平方米1 桩基工程（受力桩） 总建筑面积 1802 地下室工程，基坑围护及支撑 地下室建筑面积 40003 黑户户建筑工程 地上建筑面积 900 国最庞大的下载资料库 (整理. 版权归原作者所有)如果您不是在 站下载此资料的, 不要随意相信. 请访问 3722, 加入 要时可将此文件解密4
12、外墙玻璃幕墙和大理石 外立面建筑面积 13005 结构工程 地上建筑面积 10006 给排水（含洁具和锅炉房管线） 总建筑面积 3007 喷淋，气体消防 总建筑面积 1108 污水处理（含管线） 总建筑面积 409 空调工程 地上建筑面积 55010 地下室通风工程 地下室建筑面积 19011 照明，防雷，动力，变配电 总建筑面积 80012 电话总机及配线，闭路电视，监视，广播音响，管理电脑，火灾报警，共用天线，电报电传总建筑面积 50013 煤气工程 总建筑面积 5014 电梯，自动扶梯 总建筑面积 36015 室外总体 总建筑面积 120合计每平方米的安装成本在 9000 元/平方米建筑
13、安装成本为=90000 万元2土地成本地价为 150元/亩表 7 地块信息表地块号 土地面积（亩） 容积率 出让价（万/亩）楼板价（元/平米）7 15 20 15049911 255 29 15029215 825 10 150248经过比较，店楼板价=1500 元/平米则 店土地成本=15000 万元税费 3%轨道交通费：5 万/亩15050 万大市政配套费 320 元/平方米，32020 万设计费=10， 2550 万土地成本为=15000X（1+3%）+750+3200+250=19650 万元3销售费用及销售税费销售费用为售价 9%。其中广告和销售代理费为 3%，税费和交易费 6%销售费用=销售总价 开发利润15发利润=土地成本+ 开发利润+销售费用和销售税费+建筑安装成本=19650+90000V=144276 万元单价=14428 元 /平米 国最庞大的下载资料库 (整理. 版权归原作者所有)如果您不是在 3722
