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1、2010房地产“二次调控” 市场研究报告2010107 华星房产研展部在银十前夕国家再度出台调控9月29日晚，国家多部委分别出台措施，巩固房地产市场调控成果。包括信贷、契税等一系列措施，在4月份调控政策的基础上再次加大了房地产市场的调控力度。调控为何加码？面对二次调控，市场又将作何反应？二次调控对于房地产市场的发展又将起到怎样的作用？前言报告思路一线城市：“金九”成色十足北京：数据显示：9月1日-25日，北京商品房成交量大幅上升，去除经济适用房及限价房外的商品住宅成交6910套，日均成交276套，与8月同期相比上涨75.5%；9月份，北京商品住宅整体成交均价为20520元/平方米。上海：新房住
2、宅市场的成交量已经维持了连续七周稳步上涨的趋势。月的前天，全市新房住宅的成交量已经达到了万平方米，预期整个月的成交量将达到万平方米，创下今年以来成交量最大的月份（之前的高点是月份的万平方米）。前三季30城市卖地收入近9000亿 同比增七成今年无疑是调控政策最为频繁的一年。不过，土地市场总体依然活跃。数据显示，2010年前三季度，30个城市土地出让金累计接近9000亿元，同比增长七成。以央视为代表的媒体：抨击地方政府在楼市调控中不作为9月29日和10月4日，中央电视台大型访谈类栏目新闻1+1毫不客气地点名批评 了地方政府在楼市调控中的不作为人民日报近日的一项2010年网上万人房价问卷大调查的结论
3、指出，在 参与调查的4.6万网友中，绝大多数网友对现在的房价不满意，认为房价非常高 。2010年9月宁波市市四区共成交 住宅产品1481套，较上月增加了 854套；环比增长了136%宁波市场：9月住宅市场成交量环比增长136%，达到全年最好水平宁波市场：9月主要开盘楼盘人气火爆抢购风潮再现银亿海德花苑开盘当天预定量过半， 646套房源去化362套世贸世界湾二期四天狂销600套 ，966套房源去化725套青林湾4期开盘当天，几近售罄 395套房源去化345套雍城世家臻邸二期首批房源摇号开盘 当天房源去化在95%以上广州亚运城9月26日开盘首批1600套房源疯狂抢购亚运城的售价在1.1万-1.3万
4、元/平方米，一期推出8078套现楼 ，占广州全年楼市供应量的10%以上。中国第一大盘广州亚运城28个城市推介全国路演广州亚运城目前的合作股东为富力 、雅居乐、碧桂园、世茂房地产以及 中信地产。该项目占地面积27.3万平方米，总建筑面积438万平方米，相 当于4个北京奥运村、8个北京亚运村 的大小，被称为“中国第一盘”。中国第一大盘广州亚运城28个城市推介全国路演巩固调控成果政策加码房地产市场迎来“二次调控”1. 国家出台巩固楼市调控成果措施，暂停发放第三套及以上房贷；2. 首套房首付比例不低于30%；3. 房价过高上涨过快城市将限定家庭购房套数。4. 推进房产税改革试点：我国将加快推进房产税改
5、革试点，并逐步扩大到全国。“二次调控”力度有所升级严控三套房重提问责制国务院：房价过高地区可暂停发放第 三套房贷首轮调控二次调控各商业银行暂停发放居民家庭购买第 三套及以上住房贷款；90平方米以上，贷款首付款比例不得 低于30二套房不低于50%首付款比例调整到30%及以上；第二 套住房，严格执行首付款比例不低于 50%建立考核问责机制。各地区、各有关 部门要切实履行稳定房价和住房保障 职责。严格施行问责制，对政策落实不到位 、工作不得力的，要进行约谈，直至 追究责任。 内容相近而 力度加码 重提问责重 在执行二次调控并非“空穴来风”根本原因：市场与政策新一轮博弈下的产物，是政府对于房地产过 快
6、增长现象的一次修正宏 观 调 控房地产市场发展示意图市场警戒线调控背景：宏观经济的回升为调控扫清了后顾之忧中国物流与采购联合会发布的数据显示，8月份PMI指数为51.7%，比上月回升 0.5个百分点，结束连续三个月回落局面。中国物流与采购联合会发布的数据显示， 9月份PMI指数继续回升，达到 53.8%，比上月提升2.1个百分点。宏观经济趋于稳定减轻了房地产调控 对于经济的影响调控背景：调控执行不到位银行机构的房贷执行扰乱了调控政策已经调整了半年，银行在房贷政策执行 的不到位，而有些中小银行出台房贷业务， 实际上是暗中和国家政策做对，扰乱了调控 。所以现在重申政策并不出乎意料是必然结 果外资抄
7、底中国房地产市场风险正在逐步升级据商务部统计，2010年1-7月，外商直接投资房地产开发及城 镇固定资产开发的投资累计总额为248亿元，同比上涨10%包括摩根斯坦利、高盛、麦格理、瑞银、美林、华平投资、 软银亚洲、凯雷投资、凯德置地等众多国际投资公司均以不 同形式进入国内房地产业。在当前我国房地产市场调控的关 键时刻，抄底中国房市，给中国房地产政策和决策者带来了 新挑战。各地楼市细则频出上海、深圳、厦门齐推“限购令”上海： 市政府发布调控细则明确：即日起在一定时期内限定居民家庭购房套数， 本市及外省市居民家庭只能在本市新购一套商品住房深圳： 9月30日晚出台的限购政策规定：从10月1日起，户籍
8、居民家庭限购两套住房 ，非户籍居民家庭限购一套住房厦门： 国土房产等7个部门决定采取临时性限购措施：即从2010年10月1日起至 2010年12月31日，同一购房家庭只能在厦门新购买一套商品住房。浙江省细则： 11月1日起批准预售的商品房建设项目全部纳入预售 资金监管对象范围浙江省商品房预售资金监管暂行办法9月30日正式发文办法规定，批准预售的商品房建设项目应当全部纳入预售资金监管对象范围，预售资金须存入专用存款账户；未签订商品房预售资金监管协议书的项目，房地产行政主管部门不得发放商品房预售许可证；商品房预售资金使用实行封闭式管理，开发商申请使用预售金应向监管银行提出申请；商品房预售所得款项必
9、须用于有关的工程建设；违规者将被停止项目销售，同时被记入企业的诚信档案和人民银行的企业征信系统；该办法自2010年11月1日起施行，施行之前已经批准预售的商品房项目不适用该办法。 宁波新政细则出台：“限购”“税收”双管齐下宁波市政府10月9日发布关于进一步贯彻落实国务院坚决遏制房价过快上涨文件 精神的通知1.坚决遏制不合理住房需求，实行住房限购政策。本市户籍居民家庭（含部分 家庭成员为本市户籍居民的家庭）在本市只能新购1套住房。能提供在本市1年 以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭在本市只能新购1套 住房，否则暂停在本市购房。对境外机构和个人购房，严格按照有关政策执行 。2.严格
10、执行差别化住房信贷政策。各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以 上住房贷款。对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居 民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30及以上；对 贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50、贷款利率不低于 基准利率11倍的规定。3.土地增值税预征率调整为普通住房2、其他房产3。调整房地产交易环节契 税和个人所得税的征收政策，取消购房环节的各类财政性补贴。恢复收取普通住 房交易中个人缴纳的房屋所有权登记费、住房交易手续费和房屋所有权证工本费 3项行政事业（服务）性收费。4.切实增加住房有效供给，全力加快保障性住房建设。5
11、.加强房地产市场监管。对房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延 开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为，继续加大曝光和处罚力度。对有上述违法 违规记录的房地产开发企业，暂停其发行股票、公司债券和新购置土地，各商业银 行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。6.提高商品房预售条件。新取得用地的房地产开发项目，低层、多层建筑主体结 构结顶，中高层、高层建筑主体结构完成三分之一及以上，方可申请商品房预售 许可证。建立商品房预售资金监管制度，确保商品房预售资金首先用于项目工程 建设。7.相关税收细则：对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房 人、配偶以及未成年子女）唯一住房的，减半
12、征收契税。对个人购买90平方米及 以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1税率征收契税。此外， 对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。宁波新政出台后案场并未出现明显变化10月10日在宁波新政出台的第一时间，对宁波的维科 上院、海德花苑、君园和庄、水岸枫情、21码头等案 场进行了走访，通过与案场工作人员的交谈以及现场 人流量情况来看，新政出台对于案场的反应还没有显 现；人流量并没有出现明显的变化，购房者也没有出 现首次调控后的恐慌状态。楼市调控影响不一 一线城市市场呈现“冰火两重天”宁波市场：受假期和政策双重影响，成交量锐减，但强势推广楼盘 人气依然较好。国庆长假期
13、间宁波主要案场来人量统计案场名称来人量（日均）成交量备注钱湖天地1-2组2套公寓在售未推广 雷迪森中心2-3组0未售未推广 维科上院150多组010.1样板区开放 城南华府1-2组3套在售未推广 金色城市100余组0未售推广强 君园和庄6-8组0未售未推广部分热销项目频现退订现象投资客开始退场10月2日中粮万科的相关销售人员也以事先告知客户首付款比 例的提升，但在现场选房销售过程中，仍出现了个别购房人因 最低首付比例由20%增至30%而放弃购房的现象。10月7日从广州亚运城因为受9月29日出台的将首套房首付比例 由20%提高到30%，暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷 款等政策的影响，已经
14、出现部分客户退订的现象。中国科技大学经济管理学院教授赵晓在“金九银十”的关键时期，国家采取这些措施， 说明对市场预期的调控仍然存在，调控信心很稳定 ，接下来还会有政策陆续出台，不排除房产税具体 内容的出台。中国政法大学研究生院副院长李曙光目前出的这些还都只能算是对策性、短期刚性的弹 性政策。现在重申的原因可能是因为此前地方执行 的不够力度，也许是为出台下一步更严厉的打打预 防针。马光远：0.4%房产税率可信 但无法平抑房价目前整个的CPI是3%以上，如果前年是3%以上的话， 房价的涨势不会低于3%。如果一旦房价的涨势超过 1%，意味着持有房产人是有利可图的，零点几的成 本，毫无意义，根本起不到抑制房价的作用。研判1： 短期内形成的市场观望情绪将会 带来成交量的迅速萎缩研判2： 如果市场再度出现跳跃性增长， 不排除调控继续加码的可能研判3： 标杆房企出于业绩需求，降价优 惠促销将成短期内主流。研判4： 市场与政策的博弈仍在继续，政 策调控将会长期伴随房地产市场 发展研判5： 从长远来看，房地产市场上行的 趋势不可逆转，行业将会在小幅 波动中上行发展
