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1、PDF created with pdfFactory Pro trial version 无锡八佰伴项目无锡八佰伴项目一、无锡宏观环境分析一、无锡宏观环境分析二、无锡房地产市场分析二、无锡房地产市场分析三、项目概况及分析三、项目概况及分析四、三大物业市场分析四、三大物业市场分析五、项目初步结论及定位方向五、项目初步结论及定位方向市场部分市场部分PDF created with pdfFactory Pro trial version 地理位置地理位置无锡作为长三角的重要组团：无锡作为长三角的重要组团：机会点：可以共享长三角整个组团整合带来的经济、旅游等多方面优势，而不是作为一个孤立的城市。威
2、胁点：正因为资源得到了共享，本市的一部分资源将被其他城市分流。PDF created with pdfFactory Pro trial version 无锡宏观经济分析无锡宏观经济分析GDPGDP总量及增长变化趋势总量及增长变化趋势1历年无锡市历年无锡市GDPGDP变化（亿元）变化（亿元）500100015002000250030001995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 20050.040.080.120.160.22005年无锡市利用国际资本和产业加速集聚长江三角洲、国内经济快速健 康发展的大好机遇，进一步改革开放，经济快速健康
3、发展，其综合实力和竞争力空前提升，2005年无锡市实现地区生产总值2,8032,803亿元，比上年增长15.1%15.1%，人均国内生产总值62,33162,331元，人均水平在长三角地区16个城市列第3 3位。资料来源：无锡市统计局PDF created with pdfFactory Pro trial version 历年城市居民可支配收入历年城市居民可支配收入2无锡市历年人均可支配收入变化（单位：元）无锡市历年人均可支配收入变化（单位：元）70010700207001995 1996 1997 1998 1999 20002001 2002 2003 2004 20050.030.07
4、0.110.150.19无锡市委、市政府制定了一系列提高居民收入的富民政策，职工工资收入 得到提高，加上扩大就业、再就业和社保措施进一步落实，城镇居民收入明显增加。2005年城镇居民人均可支配收入达到16,00516,005元，同比增长 17.8%17.8%。无锡宏观经济分析无锡宏观经济分析数据来源：无锡统计局PDF created with pdfFactory Pro trial version 相关各类经济指标相关各类经济指标21.020.7420.381119.81,3352005发展走势发展走势私营 企业新批 外资 项目固定 资产 投资项目项目7.78.710.4增幅 （）17.14
5、15.9215.35新开 （万户）30.172.6132增幅 （）8971007745数量 （个）24.766.132.8增幅 （）该三项指标与办公、酒店式公寓此类商用物业的需求影响直接挂钩此类指标的经济向好展示了较好的市场基础与前景1114893537总额结论结论200420032002020040060080010001200140016002002200320042005010203040506070总额增幅（）0200400600800100012002002200320042005020406080100120140数量（个）增幅（）0510152025200220032004200
6、50510152025新开（万户）增幅（）数据来源：无锡统计局PDF created with pdfFactory Pro trial version 工业进一步飞速发展根据“城市南进，产业北移”的城市发展战略，切实推进“工业出城入园”的实施规划。围绕大力推进建设国际制造业基地和先进制造技术中心，以国家级和省级开发区为依托，按照“区域集中、产业集聚、开发集约”的原则，构建“四园八区”的工业空间新格局。“十一五”规划中把服务业发展作为重中之重：推进现代服务业“三港”（空港、水港、信息港）、“三沿”（沿江、沿湖、沿路）、“九大集聚区”（物流产业、科教创意产业、休闲旅游产业、文化产业、商务商贸产业
7、等）以及“十五个特色街区”规划编制；建立服务业重大项目挂钩联系制度；推进现代服务业国际合作，通过到新加坡、马来西亚和我国香港等地的服务业招商，以及举办“中国无锡2005世界城市服务业大会”等，提升无锡现代服务业水平。注重服务业对经济拉动的双轮驱动效应，以形成二三产协调发展，注重服务业对经济拉动的双轮驱动效应，以形成二三产协调发展，由制造由制造业向业向制造制造业业与与服务业服务业并举转并举转变变。无锡无锡未来未来产业产业规划规划PDF created with pdfFactory Pro trial version 无锡无锡交通规划交通规划交通现状交通现状是沟通苏、浙、皖三省的交通枢纽：京沪铁
8、路横贯东西，新长铁路纵贯南北京杭大运河穿城而过以沪宁高速公路为代表的公路干线沟通沪、宁、杭大城市和省内外各地；离市中心仅20公里的无锡机场，开辟了通往北京、广州等地的民航班机；市中心距国际开放型港口江阴港、张家港仅26公里和43公里。未来规划未来规划公路网公路网市域构建“三纵八横”高速公路主骨架，并形成高速环城线。配以“八纵九横”公路次骨架，促进城乡统筹协调发展。道路网道路网市区构建“主辅两环+八射”的城市快速路网，各级道路形成“方格网”与“自由式”相结合的城市道路交通网络。轨道交通和航空港轨道交通和航空港依托苏南国际机场、高速铁路、沪宁铁路、城际铁路、新长铁路等构建苏锡常地区的对外交通中心。
9、航道和港口航道和港口以沿江发展和对外开放港口为基础，以三纵三横沿岸港口为重点，建设设施先进，功能完善便捷的枢纽港区和物流园区。铁路京沪铁路城际铁路高速公路 新建高速公路等级公路新建等级公路 新建快速路PDF created with pdfFactory Pro trial version 宏观环境分析宏观环境分析小小结结无锡市宏观大环境向好，GDP的增长速度远远高于平均水平，稳定良好的市场大环境给各项产业的发展奠定了坚实的基础；无锡市产业基础及未来政策，园区建设，给外资、外企进入无锡市提供了大量机会，随之也将大幅促进了商用物业的发展；无锡市及周边地区本身较为发达的私营个体经济，这些企业的发展
10、壮大，也将带来对商用物业的大量潜在需求；无锡市未来对现代服务业的大力规划，将对办公这类商用物业的发展起直接推动作用；城际间、城内交通网络的加强改善，加强与其他城市的交流沟通与商务合作，对促进城市的商务发展有极大的推动作用。PDF created with pdfFactory Pro trial version 一、无锡宏观环境分析一、无锡宏观环境分析二、无锡房地产市场分析二、无锡房地产市场分析三、项目概况及分析三、项目概况及分析四、三大物业市场分析四、三大物业市场分析无锡八佰伴项目无锡八佰伴项目五、项目初步结论及定位方向五、项目初步结论及定位方向PDF created with pdfFac
11、tory Pro trial version 房地产投资状况房地产投资状况050010001500投资额施工面积新开工面积竣工面积05年房地产投资状况总额住宅1.85200.29万9.94263.06万竣工面积27.49436.21万17.78542.44万新开工面积18.75970.71万19.171256.54万施工面积5.45112.85亿元15.36165.28亿元投资额同比增长（%)住宅同比增长（%）总额新开工面积占施工面积的一半以上，房地产市 场新增血液充足，市场活跃；新开工面积同比增长达到18，而竣工面积增 长仅为10，推测新开工项目多为大规模、工 期长的大型项目，具有一定规模效
12、应；住宅竣工比例远远小于非住宅物业，意味着即 将有大批非住宅产品进入市场，该市场正进入 发展的快速扩张期。PDF created with pdfFactory Pro trial version 供需状况供需状况05年无锡商品房供需图0200400600总量住宅商业新增面积（万）成交面积（万）60.28300.780.84361.06成交面积94.46392.8411.59497.1新增面积商业住宅同比增长 （%）总量（单位：万）同比增长幅度，新增面积远远大于成交面 积，房地产整体市场呈现供大于求的态势；05年商业市场消化面积60%左右，市场存量 约为34万平方米。PDF created w
13、ith pdfFactory Pro trial version 房地产市场房地产市场小小结结房地产整体市场来看，开发商开发力度加大，但消费者更加趋于理性，因此体现的供应量大大高于成交量；从商业物业市场来看，办公楼物业的市场情况受宏观调控影响不大，办公楼市场开始从以往的低调走向活跃，进入大规模扩张期。PDF created with pdfFactory Pro trial version 一、无锡宏观环境分析一、无锡宏观环境分析二、无锡房地产市场分析二、无锡房地产市场分析三、项目概况及分析三、项目概况及分析四、三大物业市场分析四、三大物业市场分析无锡八佰伴项目无锡八佰伴项目五、项目初步结论及
14、定位方向五、项目初步结论及定位方向PDF created with pdfFactory Pro trial version 项目概况项目概况地理位置：中山路/学前街（无锡八佰伴） 区域：崇安区本案无锡中心城区主要商业街交通路况：中山路双向六车道学前街双向四车道周边数条公交线路商业配套：无锡最繁华商业街，从胜利门至南禅寺2100米共 云集300多家商贸企业，其中名牌商店12家，特 色商店14家，老字号商店8家，还有一批知名品 牌专卖店。PDF created with pdfFactory Pro trial version 区域规划区域规划崇安区地处无锡市区中部，是无锡的政治、经济、文化中心
15、。未来功能定位：繁荣舒适的城市公共活动中心。历史悠久的文化艺术集中区。功能完善的商贸居住综合区。用地功能结构：“一内一外，以点带面”以铁路为界，形成一内一外两大片区，以核心区这个点，带动整个崇安区面上的发展。“三区四片，扇形展开”是指火车站商贸区，北部物流园区和东部锡沪路商贸区三个产业片区和以江海路、锡沪路为界形成的四片居住片。它们由中心区向外以扇形的结构展开，形成一个多圈多层多块，与十字商业街区相结合的功能结构。居居住生活区住生活区居居住生活区住生活区居居住生活区住生活区居居住生活区住生活区锡锡沪路商贸区沪路商贸区火车站商贸区火车站商贸区核心商贸区核心商贸区物物流园区流园区绿绿地地公园公园PDF created with pdfFactory Pro trial version 行政办公用地商业/服务用地学校用地配套用地用用地地规划规划崇安区的行政办公用地仍集中于中心商贸区内。PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactor
