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1、1 1德信国际广场项目可行性报告2 2目录第一章市场调查内容锁定 . 4第一节：市场调查的总体原则 . 4第二节、项目背景 . 5第二章 ： 市场调查分析 . 8第一部分：宏观市场环境 . 8第一节：自然环境 . 8第二节：社会环境 . 11第三节：社会发展概述 . 19第四节、湄潭县主要商业业态和商业街分析 . 22第二部分：微观市场调查 . 27第一节：服饰市场调查分析 . 27第二节：家居建材调查分析 . 31第三节：百货、家电、数码市场调查分析 . 34第四节：餐饮、娱乐调查分析 . 36第五节：亿佰汇专项调查 . 42第六节 ：湄潭县商业需求分析 . 44第三章 ：项目分析 . 47
2、第一节 ：项目所在地块简介 . 47第二节 项目 SWOT 分析 . 48第三节 、项目所在区域分析 . 50第四章结论与建议 . 50第一节调查结论 . 50第二节规划设计方案建议 . 51第三节住宅 . 52第四节商业 . 543 3调查背景本次市场调研是以湄潭德信房地产产开发有限公司通过出让方式取得 249 亩土地拟进行名称为德信国际广场的项目开发为基础，通过对湄潭各类产品结构和商业业态为基础，各商圈和专业市场， 大量走访目标客户群， 对商家经营现状以及关于本案意向综合分析，提供详细的市场参考数据， 从而确定德信国际广场项目开发的可行性。商业市场方面主要以、数码、家电、专业市场、超市、和
3、餐饮、娱乐为主，同时对亿百汇作了专项研究。 住宅市场已湄潭及周边地区已售及未售正在开发的小区住宅为主。一、调查内容湄潭县宏观经济调研湄潭县城市商圈调研湄潭县专业市场调研湄潭县城市主要商业商家调研湄潭对于本项目地块意愿调查（定量、定性相结合）二、调研方式说明1、调查区域：湄潭县城区品牌商家2、调查方式：随机走访、深入访谈3、调查商家样本：交谈商家110家，笔试访谈 73 家；有效商家样本 73 家。4、甄别条件：商圈和专业市场必须有30 家以上。4 4个案商家必须为现在经营的商家。采样比较方式：集中采样横向比对本项目与可比同类市场典型抽样纵向比对同商业环境内不同业态的市场环境经营状况通过本次市调
4、查， 湄潭对湄潭房地产市场格局以及住宅产品结构和商业业态分布有了详细的了解， 对项目商业业态的定位有了比较清晰的思路和明确的方向， 更加准确的对项目的业态和规划布局做出判断。第一章市场调查内容锁定第一节：市场调查的总体原则一、方向判断原则1、适合项目生存的业态判断2、项目定位的判断二、市调调查内容概述商圈商业调查商圈分布商圈规模商圈特点竞争力分析发展趋势城市主力商业调查商业分布经营定位经营规模赢利状况商品布局楼层分布经营品类5 5商场环境社会经济调查经济水平产业结构居民收入城市规划投资环境房地产的发展状况商业发展状况居民消费调查居民构成人口规模收入来源可支配收入消费结构购物习惯商业资源调查品牌
5、资源主力店资源经营水平发展计划商业物业调查物业规模内部空间设备配套交通状况外部环境管理水平第二节、项目背景一、 地块概述项目所在地块简介湄潭县整体规划示意图：6 61、德信国际广场项目位于贵州湄潭新城区，北临茶城大道,东临安置地块，协育中学， 南邻湄江大道及湄江河，西邻永隆粮油及协育棚户区安置房， 被红军大道及规划路协育路为三个地块，分别为1#地块，2#地块，及 3#地块。总用地面积为166282.769 平方米。其中：1#地块东邻红军大道、北临茶城大道、西侧紧邻永隆粮油，地块东西窄，南北长，呈南北向狭长 7 字形，用地面积 55547.335 平方米。2#地块东邻安置地块、北临茶城大道、西邻
6、红军大道，南邻规划道路协育路、 3#地块及协育中学，地块呈北宽南窄倒梯形，用地面积为54647.254 平方米。3#地块东邻协育中学、北临协育路及2#地块，西邻红军大道，南邻湄江大道及湄江河，地块呈北窄南宽不规则矩形，用地面积为 56088.18 平方米。2、 本项目从城市规划上属于政府规划未来新区中心的边缘部份；有三面临街未来的城市核心交通枢纽大道，利于打造大型区域核心商业；有较长的湄江景观带，打造滨江餐饮商业有得天独到的优势。二、项目交通7 7本项目交通便利。宽广的茶城大道是进入城市的必经之地，而公交茶城大道站点就处于项目门口。北临茶城大道 ,东临安置地块，协育中学，南邻湄江大道及湄江河，
7、西邻永隆粮油及协育棚户区安置房，被红军大道及规划路协育路为三个地块 ,对未来城市旅游与滨江发展有直接的影响。三、地块概况本地块方正，距离中国茶城仅百米不到，整个地块平整，3 号地块落差较大， 地块条件较好， 施工便利，工程启动速度无障碍。 1#、2#、3#地块临城市主干道（备注：2104 米）商业招示面好。8 8第二章：市场调查分析第一部分：宏观市场环境第一节：自然环境一、地理环境湄潭县足跨东经10715361074108，北纬272018281230“。湄潭地形呈条形薯状，地域南北狭长，东西最大距离 25.5 公里，南北最大距离96.5 公里，地形北部、西南部较高，中部、东部和南部边境较低，
8、最高处北部西河乡的取笋坎，海9 9拔 1556 米，最低处南部石莲乡沿江渡，海拔460.8 米，全县平均海拔 927.7 米，县城海拔 756 米。位于贵州高原北部，地处大娄山南麓，乌江北岸，在名城遵义东南侧。东与凤冈县毗邻，西与遵义县隔江相望，南与余庆、瓮安县接壤，北与正安、绥阳临界。距省会贵阳225公里，距遵义 70 公里。湄潭土地肥沃，物产富饶，山清水秀，风景优美，佳境胜地天然成趣，县内森林覆盖率为44.68%，被誉为“贵州高原上的一颗明珠”和“黔北小江南”。当年浙大师生感慨：杭州天然美，湄潭亦天然。二、地质地貌湄潭县地处云贵高原至湖南丘陵的过渡地带，平均海拔972.7米，湄潭县风光最高
9、峰位于北部西河乡取笋坎，海拔1562米；最低处位于南部石莲乡芦塘河与乌江汇合处，海拔 461 米。湄潭地处川黔南北向构造带、 北北东向构造带和北东向构造带的交汇地带。县境地层构造跨越 5 个界 8 个系，其中寒武系分布最广，占全县总面积的52% ，其次是奥陶系处。境内地质断层交错，折皱细密，构造复杂，地貌多样。按地层岩性分类，岩溶地貌占三分之二。由于长期侵蚀，县内地貌又演化变形为多种微地貌形态，可谓峰丛沟谷交错， 坝地丘陵相镶，自然景观独特。三、水文资源属长江流域乌江水系， 干流乌江自西向东流过南部边界，界河段长 18 公里。湄江河湘江河主干流。湄江河发源于绥阳县小关乡山羊口，自北向南流经湄潭
10、县8 个乡镇，在新南乡角口处与西来之湘江10 10汇合之后称湘江， 全长 151.7 公里，流域范围涉及遵义市两城区和湄潭、遵义、绥阳、桐梓、凤冈五县，流域总面积4863平方公里，多年平均流量为 73.3 秒立方米。湄潭县地表水资源量9.421 亿立方米，水力资源可开发量2.44 万千瓦。四、气候状况湄潭县属中亚热带季风湿润气候，四季分明，气候平和，多年平均气温 14.9，高于或等于 IOF 的持续期长达 221 天，最低的一月为 3.8，最热的七月为 25.1 ，极端最低气温为 -7.8 ，极端最高气温为 37.4。年无霜期为 284天，年日照时数 1163小时，日照百分率为 26% ，年总辐射量 34
