天津远洋城商业地产项目规划设计建议报告

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1、1 12 2天津市远洋城商业地产项目 规划设计建议报告天津市远洋城商业地产项目 规划设计建议报告委托单位：委托单位：天津普利达房地产建设开发有限公司 执行单位：执行单位：深圳金砖国投商业地产机构 总负责人：总负责人：韩蒙 执行负责人：执行负责人：姜叔军 执行调研人员：执行调研人员：姜叔军、刘建兵、庞建辉、徐渊明、张喻、张红霞、乔龙翔、李徽 调研时间：调研时间：2008年11月1日2008年11月26日 排版设计：排版设计：张喻 审订：审订：3 3金砖国投的商业理念金砖国投的商业理念对于一个城市而言，最宝贵的财富莫过自身的特色；对于一个城市的商业而言，最大的优势也是自身的特色；对于一个商业地产项

2、目而言，最大的魅力也是自身的特色；对于一个城市而言，最宝贵的财富莫过自身的特色；对于一个城市的商业而言，最大的优势也是自身的特色；对于一个商业地产项目而言，最大的魅力也是自身的特色；对一个超大型楼盘而言，最宝贵的是自身的特色。4 4目录目录一、商业项目整体规划及理念二、体现魅力远洋的品位建议A、风格及行道规划设计建议B、地标规划设计建议C、边缘规划设计建议D、节点规划设计建议E、区域规划设计建议三、关于商业规划的第二方案四、项目商业物业的细节及配套规划建议五、规划建筑设计建议总结5 5一、商业项目整体规划及理念一、商业项目整体规划及理念新城市主义，新幸福体验！新城市主义，新幸福体验！（一）、项

3、目商业定位（一）、项目商业定位6 6、尊重项目的城市设计，230万的超大项目属于造城，相当于一个独立 王国式的世外桃源；、尊重项目的城市设计，230万的超大项目属于造城，相当于一个独立 王国式的世外桃源；、根据市调研究和销售中心意向分析，70%以上是为了享受住房而购， 恰贴对新城市主义的向往和对享受生活体验、人生成功体验的尝试；、根据市调研究和销售中心意向分析，70%以上是为了享受住房而购， 恰贴对新城市主义的向往和对享受生活体验、人生成功体验的尝试；、注入商业的理念，给人一种总体的情感，便于表达和传播，在销售 时深入人心；、注入商业的理念，给人一种总体的情感，便于表达和传播，在销售 时深入人

4、心；、新城市主义，新幸福体验，表达炫耀、专属和购物、餐饮、交友、 娱乐的惬意，实现魅力远洋城的追求。、新城市主义，新幸福体验，表达炫耀、专属和购物、餐饮、交友、 娱乐的惬意，实现魅力远洋城的追求。释意：释意：7 7（二）、本案规划设计的遵循原则（二）、本案规划设计的遵循原则一、与3公里城市规划相结合一、与3公里城市规划相结合前瞻性，超前性。二、与开发顺序相结合：H、C+K、D、E、F、G、J、B、A、I二、与开发顺序相结合：H、C+K、D、E、F、G、J、B、A、I（1）实用性；（2）应急性。三、与商业价值、投资回报相结合三、与商业价值、投资回报相结合（1）实现商铺销售最大化，（2）客户认识最

5、大化。四、与整体建筑风格相结合四、与整体建筑风格相结合（1）简洁；（2）明快；（3）高贵；（4）和总体风格融为一体。五、与本案人口状况、消费能力相结合六、与销售策略相结合五、与本案人口状况、消费能力相结合六、与销售策略相结合（1）实现灯塔效应；（2）实现好销、快销。七、与招商落地相结合，突出重点七、与招商落地相结合，突出重点（2）优先解决整体项目的蓝图描述，控制项目品质；（2）优先解决H地块超市和餐饮的入驻。8 8（四）项目动线图（四）项目动线图9 9两点带一线的人流动线格局两点带一线的人流动线格局1010其他交通细节建议建议一：在小区得入口处的车辆繁忙路段，学校所在路段的路口设置斑马线及红绿

6、灯建议二：小区各段增加减速带，便于确保小区内行人的安全建议二：小区各段增加减速带，便于确保小区内行人的安全1111商业建筑规划设计目标商业建筑规划设计目标创造印象创造印象创造一个高质量、舒适、让人创造一个高质量、舒适、让人印象深刻印象深刻的特色商街。二、商业建筑规划设计建议的特色商街。二、商业建筑规划设计建议1212风格及行道1313项目整体商铺分布示意图项目整体商铺分布示意图商业街商业街1414加强项目的现代简约欧式商业风情，增加项目特色加强项目的现代简约欧式商业风情，增加项目特色商铺立面建筑以现代欧式简约建筑风格处理，与住宅的风格融为一体；细部的处理选择富有质感的材质如：大理石、花岗岩等石

7、材，凸显欧式风格的厚重视觉质感；点缀罗马柱、浮雕等形成多元素构图；增大玻璃窗的比例，增强沿街商店与人的互动；比例材质视觉质感多元素构图沿街商店与人的互动比例材质视觉质感多元素构图沿街商店与人的互动商业建筑风格建议商业建筑风格建议1515沿街商铺门面处理方式：大面积使用玻璃材质，如：门面。保持集中商业的大面积通透性在店面增加远洋地产标志图案：锚和舵。（一） 加强项目的现代简约欧式商业风情，增加项目特色（一） 加强项目的现代简约欧式商业风情，增加项目特色比例材质视觉质感多元素构图沿街商店与人的互动比例材质视觉质感多元素构图沿街商店与人的互动街铺门面风格建议街铺门面风格建议1616立意立意欧式生活城

8、内的欧洲风情街欧式生活城内的欧洲风情街 生活态度：慵懒、闲适生活态度：慵懒、闲适 街区设计表达动静分道，急缓有别 欧式设计理念：非对称欧式设计理念：非对称 原设计单边街，主旨就在非对称。绿化的处理，广田路东西有别。东区应用灌木、盆载花散落点缀。 断续式布置的商业建筑分四类： a.一号楼，商业中心。讲究亮丽，作地标。 b.3、4、7号大店，每个都要有个性识别。 c.广田路边2、5、6号街铺，呈断续式分布。一是在行道上作落差；二是用北欧大屋山墙开门的店铺形式。体现参差之美。 d.散布于其余地块的12栋商业建筑，按朝向、地段、功能作欧式风格统率下的个性设计。提示：20、21号均朝西。21号 还是裙楼

9、底商。 有七个音符的组合，才有音乐。 3.“风情风情”的表达的表达 亲近 情趣 异域个性风格 不仅要有视觉感受，还要有品尝、触摸、体味。 惬意的由头惬意的由头 节奏舒缓 气氛轻松 行为随意 爽心悦目 避开闹市纷扰的悠游闲适1717广田路广田路欧式生活风情街欧式生活风情街商铺商业氛围营造建议商铺商业氛围营造建议C地块地块D地块地块i 地块地块H地块地块四大磁力点两大磁力点四大磁力点两大磁力点配套服务时 尚精品店配套服务时 尚精品店/鲜 花鲜 花/洗衣洗衣/面包面包/ 书店书店/航空售 票航空售 票/药店药店/双娱 吧双娱 吧华润万家华润万家/易初 莲花和中餐或狗 不理易初 莲花和中餐或狗 不理屈

10、臣氏屈臣氏/OLE/国 美国 美/苏宁苏宁中式正餐中式正餐水疗水疗/韩国汗 蒸韩国汗 蒸/健身健身西式餐饮西式餐饮/起士林起士林/澳 门豆捞澳 门豆捞/星岛坊星岛坊/我家 老杰克我家 老杰克上岛上岛/星巴 克咖啡星巴 克咖啡1818商铺商业氛围营造建议商铺商业氛围营造建议广田路广田路欧式生活风情街欧式生活风情街引进国际品牌核心店：如星巴克、易初莲花、麦当劳屈臣氏屈臣氏/OLE/国美国美/苏宁苏宁等1919普达路普达路欧式生活风情街欧式生活风情街便民服务店便民服务店便民服务店、便民服务店、7-11、洗衣、药店、 快餐、小型中餐、粥屋、花店、物 业衍生服务、洗衣、药店、 快餐、小型中餐、粥屋、花店

11、、物 业衍生服务商铺商业氛围营造建议商铺商业氛围营造建议2020细部路牌、广告的处理；特色街灯的处理；加强街边文化比例材质视觉质感多元素构图沿街商店与人的互动比例材质视觉质感多元素构图沿街商店与人的互动商铺商业氛围营造建议商铺商业氛围营造建议普达路普达路欧式生活风情街欧式生活风情街2121项目商业的细部规划设计建议项目商业的细部规划设计建议建 筑 广 告 位 设 置 、 街 边 桌 椅 花 坛 、 街 边 树 木商业氛围小品建议商业氛围小品建议2222关于树木的规划建议选择树冠较窄并且向上生长的细长树木，建议使用美国红栌、香樟。以树冠不挡住店铺的广告位置为标准；选择树冠较窄并且向上生长的细长树

12、木，建议使用美国红栌、香樟。以树冠不挡住店铺的广告位置为标准；商铺门前适当增加绿化；商铺门前适当增加绿化；香 樟美国红栌2323地标24243、街道的识别性规划设计建议、街道的识别性规划设计建议1号地块广场 入口号地块广场 入口地标设置建议地标设置建议2525加设灯光效果（一）（一）1号地块 塔楼号地块 塔楼2626广场的商业包装其重点在于凸显趣味性、舒适 性，从而达到聚集人气的目的；广场的商业包装其重点在于凸显趣味性、舒适 性，从而达到聚集人气的目的；1、趣味雕塑、趣味雕塑2、广告、广告3、花车、花车4、流动小吃、流动小吃43广场图片广场图片增加趣味雕塑增加趣味雕塑增加商业气氛增加商业气氛（

13、二）（二）1号地块 广场入口号地块 广场入口212727LED电子显示屏（三）（三）9号地块 广场入口号地块 广场入口保持视觉的通透 及亮丽2828边缘2929（一）装饰性灯光印 象吸 引（一）装饰性灯光印 象吸 引屋面加装饰灯带选择墙面、地面设点光源屋面加装饰灯带选择墙面、地面设点光源商业项目边缘设计建议商业项目边缘设计建议商业街商业街3030夜 间 照 明体 现 贯 穿 不 夜 城 的 亮 丽 ， 通 透夜 间 照 明体 现 贯 穿 不 夜 城 的 亮 丽 ， 通 透（二）照明性灯光（二）照明性灯光整体外立面 灯光局部灯光内部透光整体外立面 灯光局部灯光内部透光13商业项目边缘设计建议商业

14、项目边缘设计建议243131节点3232入口对于整个片区给人的印象尤为重要。重点 考虑5个入口。普达路西入口普达路西入口普达路东入口普达路东入口普达路与广田路 十字路口普达路与广田路 十字路口广田路北入口广田路北入口入口位置设置建议入口位置设置建议津塘路西入口津塘路西入口3333入口位置设置建议入口位置设置建议普达路东入口普达路东入口津塘路西入口津塘路西入口3434其他入口图示入口位置设置建议入口位置设置建议远 洋 城远 洋 城远 洋 城远 洋 城远 洋 城远 洋 城远 洋 城远 洋 城3535区域3636整体区域业态分布图便 民 服 务 店便 民 服 务 店便民服务店、便民服务店、7-11、

15、洗衣、药 店、快餐、小型中餐、粥屋、 花店、物业衍生服务、洗衣、药 店、快餐、小型中餐、粥屋、 花店、物业衍生服务配套服务时尚精品 店配套服务时尚精品 店/鲜花鲜花/洗衣洗衣/面包面包 /书店书店/航空售票航空售票/药 店药 店/双娱吧双娱吧华润万家华润万家/易初 莲花和中餐或狗 不理易初 莲花和中餐或狗 不理屈臣氏屈臣氏OLE/ 国美国美/苏宁苏宁中式正餐中式正餐水疗水疗/韩国汗 蒸韩国汗 蒸/健身健身西式餐饮西式餐饮/起士林起士林/ 澳门豆捞澳门豆捞/星岛坊星岛坊/ 我家老杰克我家老杰克上岛上岛/星巴 克咖啡星巴 克咖啡37第二方案第二方案1、店多成市。在广田路北段，D 地块西面，增加一排

16、街铺，与C地 块的街铺彼此呼应，形成人流之环 流。 按15米进深，145 米长度，建两层 ，需增加商业面积 4350平方米 (见 右图 ）。第一方案第二方案第一方案第二方案三、关于商业规划的第二方案三、关于商业规划的第二方案382、E区普达路上的两栋商铺（988 平方米）移至D区普达路边，与10 、11、12号楼（300平方米）合并 。均按15米进深设计，预计街铺面 积为4050平方米。增加2762平方 米。第二方案第二方案第一方案第二方案第一方案第二方案393、广田路新增的街铺，考虑 到朝向为正西，宜采用柱廊式 设计。（见右上图） 设计风格与东面要呼应，亦 要体现个性。（见右下图）第二方案第二方案404、D区普达路街铺的设计： 朝向好，可采用大面积通透设计 。 处于次干道，风格可更趋典雅。 可建三层，朝向很受投资者欢迎 。第二方案第二方案415、按本方案实施，需增加商业建筑面积： 广田路D地块，4350平方米。 普达路D地块，2762