北京房地产现状_发展趋势和对策研究

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1、现代经济 2008 年第 7 卷第 11 期 （总第 100 期 ）韩洪涛（中国建设银行北京分行信贷审批部， 北京100053 ）北京房地产现状、 发展趋势和对策研究摘 要： 改革开放三十年来， 北京房地产业取得了巨大的成就， 市场经过曲折的发展历程， 呈现出持续稳定的发展态势。进入 2008年， 北京房地产价格已经连续十年上涨， 而近期发生的美国次贷危机引发金融海啸， 中国乃至全球经济放缓等等， 这一切会对北京房地产市场产生什么样的影响， 北京房地产的明天究竟如何成为各界人士普遍关注的问题。 本文在分析北京房地产现状的基础上， 仔细探究了造成这一现状的原因， 并对北京房地产未来发展趋势做出了

2、预测， 同时针对存在的问题提出了一些有益的建议。关键词： 北京房地产； 趋势分析； 对策一、 北京房地产现状和原因分析（一 ） 北京房地产现状。概括目前北京房地产现状， 那就是交易冷清， 成交量低迷,房地产价格涨幅明显回落， 开发商表现各异。北京市统计局“2008 年前三季度北京市房地产市场运行情况”数据显示，北京的房价平均水平三年来首次出现松动下降。2008 年 9 月份， 北京房屋销售价格比去年同期上涨 6.9%， 涨幅比上月回落 2 个百分点，房价平均水平的绝对值比 8 月份下降0.2， 为 2005 年以来首次出现下降。从 2003 年下半年以来， 国家和北京针对房地产发展过快采取的一

3、系列调控措施的效应在今年集中显现。今年一月份以来， 北京房地产价格水平的上涨幅度出现明显回落， 9 月份房价环比出现了 3 年来的首次下降， 标志着北京房价开始松动。受国内外经济形势的影响， 今年前三季度北京房地产投资同比下降 8.1 （上年同期为增长 17.5） ， 房地产业增加值同比下降了 18.6，其中住宅投资同比下降15.7， 经济适用房投资同比增长 37.2。北京地区各家开发商面对当前房地产销售价格调整的大趋势， 表现各异， 价格调整、 营销策略各有不同， 可以概括为以下几个特点：1、 存量盘小降价， 部分新开盘大降价。 对多数开发商来说， 正在销售中的存量楼盘对外报价维持不降， 但

4、通过不同的付款方式分别给予 9.5-9.8 的折让。 而 “中粮万科” 、“远洋地产” 等几家知名开发商， 通过开新盘的方式实现降价。 “中粮万科” 新盘精装修房的报价 14000 元， 与其一期毛坯房的报价持平， 实施变相降价的策略；“远洋地产” 新开盘报价则直接报 11000 元， 低于其前期最高销售 17000 元价格， 出现了京城久违的排队奇观。这两个盘通过直降或变相降价的方式，与前期高位价格相比，降幅达 20-35。2、部分大型知名开发商降价明显，中小开发企业仍按兵不动。大多中小开发商表示有小幅度折扣， 认为即使降价也不定会拉动购房需求； 而大型知名开发商由于开发项目较大较多， 希望

5、在低靡中保持必要的现金流， 采取小步快跑、 降低利润回笼资金的策略。3、 待售楼盘少、 无后续开发项目的开发商降价幅度小， 待售楼盘多、 有后续开发项目的开发商降价幅度大。例如 “龙之湾嘉园” 、“绿港家园” 项目的开发商对调价持观望态度， 分析其原因主要为： 项目已实现销售 3/4 以上， 目前项目销售已接近尾声， 只剩尾盘， 开发商资金回收压力不大； 开发商无后续开发项目， 后续资金需求不多； 项目在其所在地区具有较大竞争优势， 降价压力小。而对于万科、 远洋、 长江实业等开发商， 其待销售楼盘较多， 未来仍有待开发项目， 开发商通过大幅降价措施， 激发客户购买或投资愿望， 吸引人气， 为

6、后期项目涨价留有余地。4、 开发商 “三延” 策略应对 “过冬” 。多数开发商通过延迟开工、 延长工期、 延期上市来应对即使降价短期也见不到成效的寒冬。如万科新开盘虽然降价， 但仅开一栋， 与前期开盘量相比， 明显开工不足。 富力、 珠江均表示放缓新开工项目的速度， 近期没有新盘推出。开发商称其为以销定产， 以保留更多的现金为主。（二 ） 造成北京房地产现状原因分析1、 前期价格涨幅过高， 有内在调整的需要。2005、 2006、 2007年是房价快速上涨的三年，“抢房潮” 席卷京城。与之相伴的 “怪象” 是， 北京楼市的 “供应量、 销售量和价格” 同时增长， 多个楼盘排号还难求一房。 以万

7、年花城为例， 这个处于西南三环外的楼盘，在 2006 年的三个月的时间内经历了房价的飙升奇迹1 月份， 销售价格 5700 元平方米， 3 月份达到了 6600 元平方米， 拟在5 月发售的四期均价在 7000 元平方米左右， 此后， 其价格仍不断攀升。 截止 2008 年 11 月， 万年花城四期价格已达 12000 元/平方米左右。 类似于万年花城案例的楼盘在当时的京城可谓是比比皆是。正是在北京部分楼盘火爆销售的带动下， 北京的房价也一再攀升。2007 年下半年， 北京房价象脱僵的野马， 每个月窜升 10左右， 4 环内房价闯过 2 万元大关， 4 环与 5 环间达到 1.5 万元， 5环

8、外房价达到 1 万，连河北燕郊的房子也跟风涨到了 5000 元。2007 年底， 国家开始实行从紧的货币政策， 虽然使房价上涨幅度受到抑制， 但因为土地供应不足， 以及北京人口还在增加， 供不应求现状没有根本改变， 房价飚升的势头不改。房地产的价格调整是市场的内在需求， 或是市场的内在逻辑性。 事实上， 任何市场， 价格永远是有涨有落。 既然北京房地产市场的价格能够出现近十年的快速上涨， 其价格的下落也是必然。作者简介： 韩洪涛， 1999 年毕业于首都经济贸易大学国际金融专业， 同年进入中国建设银行北京市分行。银行从业 10 年， 先后任职于国际业务部、 风险管理部、 信贷审批部， 目前任信

9、贷审批部五级专职贷款审批人。28现代经济 2008 年第 7 卷第 11 期 （总第 100 期 ）2、 金融海啸、 经济下行趋势明显、 股市大幅下跌等因素使购房人对房价和收入的预期发生转变， 市场观望气氛浓厚。 目前， 房地产业已成为我国国民经济的重要支柱产业。住房价格上涨过快， 不仅造成大量普通群众买不起房， 直接影响城镇居民家庭住房条件的改善， 同时， 也会导致银行信贷结构的不合理， 加剧银行信贷风险， 进而影响金融安全和社会稳定。 而且， 由于房地产产业链长， 牵涉钢铁、 建材等众多行业， 房地产过热， 势必拉动生产资料价格上扬， 增加通货膨胀的压力。总之， 住房价格上涨过快， 虽然是

10、局部性和结构性问题， 但如果不及时加以控制， 有可能演变为全局性问题， 将会影响整个国民经济的健康运行。 因此， 国家相关政策也就应孕而生了， 央行加息目的很明确： 遏制房价过快上涨。这是央行用宏观金融手段对中国地产市场做出的直接反应，表明国家对当下中国地产市场 “过了火” 的担心。 随着宏观调控政策措施的贯彻落实， 房地产投资过快增长势头得到了一定控制。今年以美国次级贷为导火锁而蔓延全球的金融海啸向实体经济传导， 全球范围内都散发着恐慌情绪。 此外， 沪深股市也一路狂泻， 指数从最高峰的 6100 多点跌至 1600 多点， 股市资金严重缩水， 广大股民深度套牢， 信心严重受挫。 金融海啸对

11、中国房地产的影响主要表现在两方面： 使房地产融资更加困难。银行给房地产公司的贷款在下降， 已经上市的房地产公司通过债权和股权进行融资的路基本已经被堵死， 未上市的房地产公司想通过公开发行股票的方式进行融资也基本行不通， 从整体上看房地产业陷入了一片困境。 是金融海啸严重打击购房者的信心。 这一切， 必然导致购房人持币待购、 观望情绪浓郁。二、 2009 年北京房地产发展趋势展望尽管 2008 年北京房地产市场形势严峻，但笔者展望北京房地产市场在经过 2008 年和 2009 的短暂调整后，最迟于 2009 年末会出现明显复苏， 北京房产价格可能率先反弹。按照目前的房价下行态势，如果止跌向上并保

12、持稳定上扬，可视为反弹趋稳。 然而， 北京目前正处于房价下降以及量价齐跌，为什么会成为最先突围者呢？决定房价走势的关键力量是消费，但在非规范条件下，以下力量的较量与博弈体现出最终态势， 那就是政府， 北京开发商， 消费与产品结构， 土地供应以及新增购买力与现实需求。1、 政府态度。 政府近来频频重拳救市： 三大利好、“两降一免” ，一开始救的较针对股市， 但目前“两降一免” 已经开始倾向救楼市， 近期出台的对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策等等， 所以现在问题不是政府会不会救楼市， 而是救的力度会有多大？中华人民共和国国家统计局 “2008 年二季度经济述评” 相关信息显示： 目前我国房

13、地产约占到固定资产投资 25%， 而投资对GDP 的贡献约在 40%， 在还未计入相关产业的情况下， 仅房地产对中国 GDP 的贡献， 就超过约 10%。在中国所有行业中， 只有制造业的贡献能够与房地产业相当。制造业因外需萎缩受到影响，这是客观无法改变的现实。目前没办法， 剩下的主要就靠可自我可控制的房地产行业。如果房价及商品住宅销售额不立刻回升，房地产行业利润将持续下滑， 加上房地产行业对未来悲观， 房地产投资只能大幅下滑， 拖累固定资产投资增速， 那么， 在制造业下调的情况下， 2009 年 GDP 必然受到打击。政府当然也不希望GDP 的增长如此依赖房地产，但现实是发展不以房地产及制造业

14、的为主导的经济体需要时间， 面对眼下世界性的危机， 中国还是要靠房地产。2、 开发商。 开发商现在的困境是无法保持生存， 降价不能， 资金链有可能断裂。 但北京的开发商不同， 他们资金雄厚、 综合运营水平高以及较强的土地储备与现金储备， 即使出现现金流困难也是暂时的。虽然目前销售量大幅下挫， 但销售价格持续下跌态势并不明显， 比较全国主流城市同期数据， 北京楼市抗跌能力明显高出一筹。这说明北京具备与其他主流城市不一样的需求结构， 这也是国内房产业巨头试水北京的原因所在。另外， 北京开发商存在的唯一风险并不来自于市场， 来自于政府是否一以贯之的支持， 来自于开发商自身资金链是否能挺过这个冬天，

15、由于北京开发商中上市房企与本地国有房企及集团型开发商占主流， 早年淘汰掉相当数量的单一项目开发商及寄生性开发商， 所以现在分析北京的市场， 决定供应主体的依然是大开发商， 尽管股价下跌， 但还不至于先于其他中小开发商死掉。毫无疑问， 越是大开发商越是认识到市场的严峻， 越是能够吃中市场的七寸， 市场的七寸是什么呢？ 就是消费者不再被忽悠，购买力还集中在富人手中，投资消费依然是拉动市场消费的主力， 政府决定是否给投资消费松绑， 他们心中更清楚， 所以当市场仅仅剩余市场的问题的时候， 其他要件政府给准备着， 他们没有理由不珍惜， 他们也会本着平和、 稳健的心态进入到下一个年头。3、 消费与产品结构

16、， 土地供应以及新增购买力与现实需求。北京由于城市特点与区位优势，商业地产与高档投资房产的稀释， 消费结构与产品结构比较合理， 其他城市的产品结构是哑铃型的，符合中产要求的产品严重缺乏，而北京则相反，集中在15000 元左右的房价区间远至五环外，但在三环以内也比比皆是， 因为产品分布按照了档次要求， 消费者也接受了远郊高档产品的投资特性， 北京的消费结构与房价结构均为纺锤型， 而沉淀下来的未实现需求集中于中产阶层， 呼声较高的只是占人群数量相对多点的中低消费。政府也非常正视这个问题， 新近出台的救市措施中， 对住房标准及普通改善型需求的定义相对过去有了很大改进， 主要思路就是扩大投资性消费比较看重的住房面积控制及定标总价， 再一个突出要点就是保障房供应量的保证与提高。由此也可以注意到， 政府对北京开发商非常看重， 并且愿意看到他们在保持价格稳定条件下提高有效供应， 保持稳定的投资增长。除通过新政刺激投资消费， 保障普通消费外， 北京新政还就土地供应计划与放量提出了具体措施， 让开发商感觉到市场复位的潜在可能， 只有开发商能生存， 能够看