物流园经营管理模式研究

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1、http:/ 关于物流园区经营管理模式的研究关于物流园区经营管理模式的研究1胡永举 东北林业大学 交通学院 摘摘 要：要：随着我国经济的不断发展，物流业务量不断增长，各地区均规划了当地物流园区近 期和远期的建设目标， 然而对物流园区建设过程中应采取何种经营管理模式， 各园区并没有 进行深入的研究和探讨，本文对物流园区可能采取的经营管理模式进行了详细的对比分析， 目的在于为物流园区的建设和经营提供参考。 关键词：关键词：物流园区 经营管理 模式 0 引言引言 在世界物流业的发展过程中，在德国、日本等不少国家出现了物流园区这一形态或叫业态，叫法不一，或称物流园区，或称物流团地，或物流基地。按目前的

2、统计，物流园区在西欧规划了 100 多个，在日本规划了 80 多个，大部分已经建成并投入运行。1物流园区可概括为：是多家专业从事物流服务的企业和物流密集型工商企业在空间上集中布局的场所，是一个大型配送中心或多个配送中心的集聚地，它的占地规模较大，一般以仓储、运输、加工等用地为主，同时还包括一定的与之配套的信息、咨询、维修、综合服务等设施用地。物流园区是基础设施的一种，它有别于企业自用型的物流中心，是具有经济开发性质的物流功能区域，与科技园区、工业园区有相似之处。21 物流园区经营管理模式的含义物流园区经营管理模式的含义 物流园区经营管理模式就是指物流园区开发建设、运营管理的方式或方法。目前我国

3、正积极探索政府型、 企业型和政企合作型以及开发区管委会组织开发建设等的物流园区开发建设模式。 2 我国物流园区经营管理现状及存在的问题我国物流园区经营管理现状及存在的问题 2.1 物流园区经营管理现状物流园区经营管理现状 我国物流园区现有的经营管理模式主要有政府派出机构管理模式、投资企业管理模式、完全托管模式、入驻企业共同管理模式等。前两种均为物流园区投资开发建设方委派人员，组织建立管理机构，负责物流园区的招商引资，并对入驻企业进行统一的管理。完全托管式是指由各种投资主体开发建设的物流园区委托专业的物流管理机构对物流园区进行管理， 管理机构通过契约或合同的方式对园区的入驻企业进行专业化、 社会

4、化的管理。 物流园区由各入驻企业通过建立物流园区管理委员会或者行业协会对园区进行共同管理， 称为入驻企业共同管理模式。3现有的几种经营管理模式大部分来源于发达国家物流园区的管理经验及我国现有的经济开发区的管理模式。 从物流园区的出现到快速发展的这十几年里， 还没有形成公认的适合我国物流园区经营管理的科学模式。 2.2 物流园区存在的问题物流园区存在的问题 1项目来源：2005 年度黑龙江省交通厅重点科技项目：黑龙江省龙运物流园区经营与管理模式研究。 -1- http:/ 物流园区开发建设与经营管理主体混淆不清。物流园区建设的投资方、经营方、入驻方三者相互关系错综复杂。比如说，政府可能是投资方，

5、也可通过委托代理而成为经营方；部分的园区投资方也可能通过直接投资入驻而兼为入驻方； 而入驻方本身也具有层次性； 也存在投资方、经营方、入驻方三方合一的可能，不同主体间相互交叉重叠的关系就决定了物流园区开发建设与经营管理主体混淆不清的现状，从而也导致了园区经营模式的复杂性。 3 物流园区经营管理模式分析物流园区经营管理模式分析 3.1 物流园区经营管理模式分析的必要性物流园区经营管理模式分析的必要性 物流园区开发建设和经营管理主体可以通过对生产要素的特殊组合， 使物流园区的经营管理状况得到改善，并使物流园区整体上产生获得更多经济效益的能力,从而组织实现既定的经济和社会目标。 研究物流园区开发建设

6、与经营管理模式是实现物流企业效益最大化的最佳途径。 物流园区的经营模式决定了物流园区的发展思路、策略、及其发展方向。通过选择恰当的模式提高组织管理机构的办事效率，使市场竞争透明化，建立公平、公正、公开的企业生存环境是吸引物流及相关企业入驻的重要条件之一。 3.2 物流园区经营管理模式物流园区经营管理模式 根据物流园区开发建设、 经营管理主体以及入驻企业之间存在的各种联系， 总结归纳出以下几种物流园区开发建设与经营管理的模式。41、物流园区开发经营的政府主导模式。物流园区开发经营的政府主导模式即由政府进行物流园区的主要投资和建成后的经营管理。 这种模式的特点是有充足的资金来源及相关政策支持，但易

7、造成政府承担风险过大等现象，建议在本地区物流需求量较大，区域优势明显等情况下采用。 2、物流园区开发经营的租赁-开发-经营模式。物流园区开发经营的租赁-开发-经营模式方式是政府将土地或现有设施设备以租赁或出让的形式给企业或企业联合体， 而后由主导企业或者企业联合进行物流园区的开发建设， 再由主导企业或者企业联合体进行物流园区的管理组织。 与前一种模式相比， 两者具有的共同特点是主导企业进行开发建设与经营管理时也是独担风险。 如果主导企业资金雄厚； 积极寻求向开展物流服务活动尤其是第三方物流服务转型；其经济区域内的物流量较大；竞争企业相对不足或互补特征明显；政府扶植支持的优惠政策较为充裕的情况下

8、，可以考虑此种模式。 3、物流园区开发经营的建设-经营-转让模式。建设-经营-转让模式相对于传统意义上的此种方式有所不同， 可以视为一种变形。 政府或主导企业及联合投资进行物流园区的物流相关基础设施的投资建设， 然后委托给一个或多个物流设施管理能力较强的企业， 由其在政府制定的较为优惠的使用政策框架下进行经营管理，并以一定比例提成的变形操作方式。这种模式的主要优点是可以规范化运作物流园区， 即使入驻方与建设方重叠也不会导致不正当竞争。 缺点是在物流园区运作中的利润分配易出现分歧， 并且物流园区管理企业易受到开发主体的干扰。 -2- http:/ 4、物流园区开发经营的建设租赁模式。由物流地产商

9、进行物流园区的道路、仓库和其他物流基础设施及基础性装备的建设和投资， 然后以租赁经营的方式进行物流园区相关设施的经营和管理。 全球最大的工业房地产投资开发商普洛斯就是这种经营方式， 普洛斯在中国的投资已覆盖到华东，华南和华北地区，投资开发和管理约 2.02 亿美元资产，共计 54 万平方米物业， 其中包括普洛斯西北物流园、 上海普洛斯临港国际物流园、 普洛斯苏州物流园，普洛斯广州保税物流园， 深圳盐田港普洛斯物流园， 普洛斯北京空港物流园和普洛斯天津保税物流员园等。 5、物流园区开发经营的综合模式。这种模式是物流园区的开发建设与经营主体的多方融合模式。 政府联合众多投资者进行物流园区的开发建设

10、， 物流园区的经营管理机构也由多方主体共同组成。本着开发建设与经营管理分工明确，遵循市场化操作的原则，按照公司法的规定对物流园区各项工作进行规范的管理。这样风险共担、收益共享，符合市场竞争的需要。 3.3 物流园区开发建设与经营管理模式的对比分析物流园区开发建设与经营管理模式的对比分析 物流园区开发建设与经营管理模式的选择， 首先要根据物流园区开发建设主体及经营管理模式的特点来确定，只有在对物流园区的建设背景、投资主体、园区所在城市的物流需求总量及投资回收期等重要因素进行充分论证的基础上， 为物流园区选择合理的开发建设与经营管理模式， 才能够真正的使物流园区的经营管理状况得到改善并使物流园区整

11、体上获得更多的社会效益和经济效益。 不同经营管理模式的对比分析，见下表。 特点 类型 涵义 优点 缺点 适用条件 政府主导模式 由政府进行物流园区的主要投资和建成后的经营管理 有充足的资金来源及相关政策支持 易造成政府承担风险过大 在本地区物流需求量较大，区域优势明显等情况下采用租赁-开发-经营模式 政府将土地或现有设施设备以租赁或出让的形式给企业或企业联合体，而后由主导企业或者企业联合进行物流园区的开发建设，再由主导企业或者企业联合体进行物流园区的管理组织 一般可以获得政府优惠政策扶植支持主导企业进行开发建设与经营管理时独担风险 主 导 企 业 资 金 雄厚；其经济区域内的物流量较大；竞争企

12、业相对不足或互补特征明显；政府扶植支持的优惠政策较为充裕的情况下，可以考虑此种模式 建设-经营-转让模式 政府或主导企业进行物流园区的物流相关基础设施的投资建设，然后委托给一个或多个物流设施管理能力较强的企业，由其在框架下进行经营管理，并以一定比例提成的操作方式可以规范化运作物流园区，即使入驻方与建设方重叠也不会导致不正当竞争 在物流园区运作中的利润分配易出现分歧，并且物流园区管理企业易受到开发主体的干扰 具备物流园区管理能力较强的企业 -3- http:/ 建设租赁模式 物流地产商进行物流园区的道路、仓库和其他物流基础设施及基础性装备的建设和投资，然后以租赁经营的方式进行物流园区相关设施的经

13、营和管理租赁方可以以较少的租赁资金获得固定设施使用，降低经营风险 建设方存在设施及装备闲置的风险 有物流地产商存在综合模式 物流园区的开发建设与经营主体的多方融合，政府联合众多投资者进行物流园区的开发建设，物流园区的经营管理机构也由多方主体共同组成 按 照 公 司法对各项工作进行规范的管理。这样风险共担、收益共享，符合市场竞争的需要。 政府的作用削弱 有多元化投资主体存在 4 物流园区经营管理模式的选择物流园区经营管理模式的选择 物流园区的建设和经营管理。 从上述分析和各地的实践看， 物流园区的建设和经营管理的主体分为两种模式： 一是政府投资或政策支持下的开发和建设模式。 采用这种模式的有京港

14、合作开发的北京物流基地、湖南浏阳医药物流园区、上海洋山深水港物流园区、合肥新站开发区物流园区、南京王家湾物流中心等。 二是企业开发和建设模式。 企业开发建设模式又分为物流地产商模式和物流相关企业开发经营模式。 物流地产商模式是由物流地产商选地建成相关物流设施后， 再转租给制造商、 零售商和物流企业。日常物流业务由物流公司操作，地产商只是负责投资开发和物业管理。美国普洛斯公司在中国的活动具有一定代表性。 普洛斯是在美国纽约证交所挂牌的上市公司， 在全球开发及管理超过 120 亿美元的资产，出租总面积已超过 2300 万平方米。这两年，普洛斯已经在上海合作开发了上海西北物流园区。 在苏州物流园区内

15、进行第二次开发， 根据不同客户的需求，为该物流园区提供普通仓储、保税仓储与出口监管仓储等。今年 8 月，普洛斯与深圳盐田港集团签署合作协议，双方将在未来 5 年内，共同投资逾 10 亿元，合力打造位于盐田港区后方陆域的国际物流园。 物流相关企业开发经营模式在目前的物流园区建设中较为普遍，通常是在政府的引导下，由几家商贸流通企业、大型工业制造企业、骨干交通运输与储运企业发起，独立完成或通过招商引资共同开发和建设，待形成一定规模后，然后吸收社会商贸流通企业，运输及仓储服务企业、专业化物流企业进入，整合资源，逐步形成具有一定规模的物流园区。采用这种模式的有深圳市港口物流园区、广州规划建设的五大物流园

16、区、深圳 IT 产品物流基地、广东西樵纺织品物流基地、成都中汽西南汽配物流基地、浙江传化物流基地、深圳航空物流园区等。 在开发建设和经营管理模式的选择上，无论哪种方式都离不开政府的扶植，在征地、房屋拆迁等方面需要政府和相关部门的支持和协助。 由于物流园区建设项目是一个投资大、 见-4- http:/ 效慢，投资回收期长的项目，具备投资建设能力并有投资意向的企业较少，而物流园区建设对于整合物流资源，降低物流成本，减少城市污染，促进经济发展和投资环境改善等方面具有较大的公益性职能，因此，国家和地方政府的扶植尤为重要。从国外的经验看，物流园区的投资回收期在 15 年左右。而企业在开发建设物流园区方面，一般是已具备相应的设施、设备，其投资的额度将大大缩减。 综上所述，对于物流园区建设和经营管理模式的选择，主要应在投资能力、业务基础、盈利能力等方面综合分析的基础上确