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1、城市开发文李冬阳“三重紧缩”效应预示市场不容乐观年是楼市不平常的一年,仅仅一年的时间,房地产市场就出现了冰火两重天,酝酿已久的全球经济寒流来到中国,整个地产业宛如在年的狂欢中迎面泼来冰水,碎不及防地闯入寒冬。对于年的房地产市场,普遍认为有两种可能的调整轨迹其一是中期调整,房地产市场进一步走向萧条,进入一个中期的深度调整期,在年全年行业没有复苏势头。二是短期调整,在经历一年多时间的调整以后,到年底出现较为明显的复苏势头,房地产市场重新走上较为强劲的发展轨道。笔者认为,决定年房地产市场走势的关键因素有两个方面宏观经济因素和政策因素。如果宏观经济继续走弱,同时紧缩的政策不变,房地产行业极有可能进入两
2、年多的调整阶段,行业衰退在所难免如果宏观经济能够迅速走强,国家同时放松银根,政策力度有效释放,房地产市场将可能经历一个较短的调整过程,年底有望走出低谷。根据经济周期规律和周边大环境的淡市预期,笔者认为,在短期调整和中期调整两种可能性当中,出现中期调整的可能性更大。理由如下宏观景气下行不支持行业快速复苏,目前景气下行具有国内和国际经济周期的“双重盛加效应”。从国内经济周期来看,一年间,我国连续 年增速高于,并且通货膨胀情况大致良好,这是中国改革开放以来最好的增长周期,年仅仅是景气下行的第一年,这次下行经济下行周期可能较之一年之后的调整过程更为漫长。从国际经济周期来看,以美国次贷危机为特征的全球金
3、融动荡,较之年的东亚区域金融危机的广度、深度要严重得多,对中国经济的冲击也比东亚危机更为严峻,这种内外部景气周期的双双下行,导致房地产行业不太可能在年领先于其他行业出现明显复苏。目前房地产行业遭遇的并不单纯是资金供求缺口问题,而是预期变坏。这种预期变坏产生了“三重紧缩”效应第一重紧缩是消费延迟,无论是投资型还是自用型购房者均持货币待购,这种观望本身就是一个不断恶化预期的自我循环,而且这种观望不仅仅是意愿上的观望,更有消费能力的脱节。年年初以来按揭贷款拒绝率没有上升,但申请件数的停滞就充分反应了这种观望情绪。第二重紧缩是即便商业银行意识到对房地产行业过度收紧贷款会使得行业调整更加雪上加霜,从银行
4、整体决策来看,适当维持对房地产行业的信贷支持是必要和理性的,但从单个银行的决策来看,率先收紧开发贷款就成为“囚徒困境”式的必然选择,哪家银行率先收紧了开发贷款,就把房地产行业景气下行带来的风险转嫁给了尚未收紧房贷的银行。第三重紧缩是我国房地产开发模式很大程度上是快速拿地、快速开发、快速销售的模式,这种模式不能保证房地产企业获得最好的项目利润率,但有助于其规避市场风险,在销售节奏放慢的情况下,房地产开发企业面临在建项目资金压力、建造成本上升压力、土地储备资金压力、资金成本压力等几乎全方位的压力,市场观望几乎等同于开发商失去了规避市场风险和项目风险的最主要的手段。长期看前景仍然向好在内外宏观 经济
5、双 重负面影响下,我国房地产市场必然同步下行。但是年底也出现了一系列的利好因素。国际方面,主要国家联合救市,有助于抑制金融风暴的进一步恶化,能够在一定程度上减轻我国经济和楼市面临的外部压力。国内方面,目前中央拯救经济的决心超大,月“万亿投资计划”的出台,表明国家促内需保增长的力度将超过年应对亚洲金融危机的措施,“积极的财政政策和适度宽松的货币政策”也标志着持续五年之久的紧缩型宏观调控转变为扩张型调控。利空与利好同时存在,那么,未来我国房地产市场到底何去何从针对目前的救市政策,笔者还是持支持态度。因为目前全国房价正处于下跌过程中,提前救市,更有可能使房价在到达合理位置时,市场同时也进入底部。反过
6、来看,如果一直等到房价大跌之后才救市,则市场出现底部时,地产市场陷入困境拖累整体经济复苏一一这一点是任何人都绝不愿看到的。而且,绝大部分政策,其效力显现毕竟都需要一个过程,存在滞后期。若进一步往深处探究,则会发现政策显效的内因是市场主体 尤其是买方的心理预期发生改变。众所周知,在资产市场中,“追涨杀跌”的现象一直存在,说明市场预期是左右市场走势的核心因素。而目前,全国楼市的预期是向下走的,救市之策绝非“神仙药”,无挽狂澜之力,短期内市场不容乐观。然而另一方面,随粉越来越多、越来越强的救市政策出台,市场预期才会受其影响,慢慢改变,终会迎来由量变到质变的时间节点。根据国际经济运行规律分析,房地产业
7、一般会比宏观经济提前触底回升,楼市底部极有可能出现在年底,预计年,全国房屋成交量将依然在低位徘徊,年底或者年初全国楼市触底反弹的可能生最大。同时,相信中国,相信居住,我们有理由认为,未来地产市场的前景仍是充满光明的。中国的经济发展基础是健康稳定地,平稳发展的基调仍在。我国的城市化进入高速发展阶段的中期。我国的城市化水平年末为,进入城市化高速发展进程之中期。目前,大部分省市处于加速发展的起步阶段,随着我国经济的高速发展,未来房地产市场需求空间将迅速释放。另外,生活水平的提高、财富的积累、购买力的增强,改善性住房需求比例将逐步提高。房子是为数不多的可选投资方式。基于我国地少人多的国情,政府对于投资性住宅地产政策性抑制,而另一方面,房地产商品具有投资品和抵御通胀的性质,仍是投资的选择。比房价涨幅放缓更可怕的是成交量的急剧萎缩。如何发挥主观能动性,激发营销智慧解决成交量萎缩的观望现象,才是地产企业必须面对的。任何市场化程度较高的行业,都有其景气周期。房地产开发企业和经纪企业都必须有度过行业景气之冬的心理准备。四作者系华夏幸福基业股份有限公司策划总监编辑荆兰竹
