建业集团规划设计案例库_培训课件

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1、 秘密秘密 建业住宅集团（中国）有限公司建业住宅集团（中国）有限公司 规划设计案例库规划设计案例库 编制部门：编制部门： 产品研发中心住宅产业化部产品研发中心住宅产业化部 生效日期：生效日期： 审审 批批 人：人： 建筑篇建筑篇 案例（一）案例（一） 影响地库成本的因素影响地库成本的因素( (一一) ) 地库顶板设计地库顶板设计 【事实描述】【事实描述】 集团某项目为了满足小区的停车和提高小区档次，设计建设了非人防地 下车库，设计面积约 6990 平方，约可停车 180 辆。在底板设计中和覆土埋荷高度设计 有所比较。 【案例分析】【案例分析】 地库平面设计越简洁越利于地下停车和施工，所以设计形

2、式基本固定， 基础形式采用了筏基处理形式，这样是为了节省工期；整个地库顶板在室外标高正负零 以下 50 公分，考虑覆土荷载 1.2 米厚度量，这样设计考虑到后期景观既可以造坡设景， 又可做 3035 公分的水系景观，因为景观的平面设计已经出来，我们可以清楚的知道哪 里是消防环道，哪里是重点景观位置，哪里是水面位置，这样可以在结构布局中主次分 明。 【点评点评】 在今后集团有此类似项目可采用该设计形式，对项目成本会有所节省。 案例（二）案例（二） 影响地库成本的因素影响地库成本的因素( (二二) ) 地库净高度地库净高度 【事实描述】【事实描述】一般地下车库设计院会把各种管道设计在梁的下面，这样

3、地库的高度通常 为最低 3.9 米以上，对成本也是有一定的影响。 【案例分析】【案例分析】我们知道，地下车库有个净高高度，如果在能满足使用的条件下，尽量降 低其高度，这样可以节省一部分的钢筋和水泥含量，也可以在施工时候不需要挖很深的 土层，经过计算，净高 3.63.7 米是一个比较低的值，当然，这需要车库顶板部分管道 穿梁，即便这样还是节省了一些造价。 【点评点评】在今后集团有成本较低的项目可采用该设计形式 案例（三）案例（三） 影响地库成本的因素影响地库成本的因素( (三三) ) 地库地平面做法地库地平面做法 【事实描述】【事实描述】在地库地面做法中，为了地面排水需要做坡，而这个坡需要高 3

4、0mm 厚， 严格说需要用 30mm 厚的素混凝土来做，这样的话，整个地库 6900 多平方的面积就需要 很大体量的混凝土，这是一笔很高的造价。 【案例分析】【案例分析】但在实际做法中，我们可以采取代替的方法，比如用级配砂石等代替，做 20mm 厚，上面再用混凝土做 10mm 厚，使整体还是达到设计要求，要求用 C30 系列的混 凝土，我们也可以用标号低些的混凝土来代替，如 C15，但后期地面容易起灰尘等问题。 地库四周的挡土墙体我们也可以根据经验计算水泥钢筋比，有时候根据比例适当增加墙 体横断面积可以减少其钢筋的含量，当然这也都有个度。 【点评点评】此办法需要很高的施工工艺才行，如果下面的代

5、替品分配填充不均匀，容易造 成后期地面裂缝等。需慎用。 案例（四）案例（四） 空调放置问题空调放置问题 【事实描述】【事实描述】某项目小区在立面设计中运用网眼金属板作为空调放置板，并使之与其现代风格立面形成搭配（如图） 【案例分析】【案例分析】在立面上是与之统一了，但是在使用过程就有一些问题了。设计师为了美观， 把该金属空调板设计在窗户下，并与窗户上下对齐，每一户的空调机设计在窗户的上方，从 美观上没问题，但空调机在运行的过程中，因为下户的空调挨在上户的主卧室窗户下面，势 必会产生大的噪音，因为它离主卧窗户很近，这样容易引起后期投诉。 【点评点评】 我们在设计空调机位时在保证外立面好看的同时应

6、尽量避免其噪音污染， 比如可以 做专门的空调机位，外部加百叶格栅来丰富其立面（如下图） ，这样既美观，又不会有噪音 影响。 案例案例（五）（五） 空调位置设计不合理空调位置设计不合理 【事实描述】【事实描述】 集团某项目交付业主后，发现业主在安装空调时，将空调室外机装在空调板 栏杆的上方，而不是安装在栏杆内。同时，空调凝结水落水管安装在空调板之外（如下图） 。 既影响了建筑外立面的美观，也不安全，同时也失去了空调板的作用。 【案例分析案例分析】 从上述情况来看，业主之所以将空调室外机装在空调板栏杆的上方，而不是 安装在栏杆内，是由于空调板的尺寸与空调室外机不匹配（设置偏小）造成的，无法将空调室

7、外机装在空调板栏杆之内。 【点评点评】 空调板在设计阶段必须注意尺寸满足后期设备的摆放， 具体尺寸参照施工图指 导书，设计过程中值得注意的是外保温材料、外立面饰材、栏杆的安装会使实际的使用尺寸 减少，所以空调板的结构尺寸必须放大留出以上空间。冷凝水管的位置应该尽量隐蔽设置， 减少对外立面的干扰。 另外值得注意的是空调的安装， 空调板的设计还应考虑方便客户的设备安装， 真正实现 空调板的实际使用。 案例（六）案例（六） 半室外电梯厅设计不合理半室外电梯厅设计不合理 【事实描述】【事实描述】 某项目设计中将电梯厅设计为不封闭阳台的形式， 目的是考虑外立面或者露天 等营销概念。 【案例分析案例分析】

8、此设计造成后期使用的诸多不便：雨雪天气电梯厅地面湿滑；电梯厅冬天冷夏 天热；逢大、暴雨天气电梯井道还会进水，给电梯设备带来一定的危险。最终设计变更对其 进行了封闭。 【点评点评】设计除需要满足规范外，还要结合营销需求，满足日常业主生活便利，今后的设计 中应对此类电梯厅进行规避。 案例（七）案例（七） 尴尬的尴尬的 1.61.6 米高室内楼梯高度米高室内楼梯高度 【事实描述】濮阳建业城一、二期共有 18 户顶楼室内楼梯局部净高仅为 1.6 米，不符合国 家“室内楼梯净度不得低于 2 米”的设计规范，造成了业主投诉。 【案例分析案例分析】 方案设计阶段和施工图阶段的细节把控不够严谨，此设计强条的违

9、反说明设 计院、图审机构和项目设计管理人员在此处都没起到把关作用。 【点评点评】一个明显的设计错误，却能突破层层部门的把关，最终在客户手中才被发现。本案 例虽由一个简单的设计问题而起，但却反映了集团在产品设计和生产过程中纠错机制的缺 失，此案例提醒设计人员应严格执行国家规范。 案例（八）案例（八） 一个垃圾中转站引发的投诉一个垃圾中转站引发的投诉 【事实描述】【事实描述】商丘桂园 16#楼前后期增设垃圾中转站，引起客户投诉，后将垃圾中转站建设 于桂园三期东南角围墙处，与小区楼宇间隔较大，并在四周种植树木，增加隔离屏障，之后 客户比较满意。 【案例分析】【案例分析】项目进行总体规划时，一般对垃圾

10、中转站的关注度不高，但垃圾中转站又属小 区重要配套，垃圾中转站位置一旦确定，对周边房屋居民居住环境影响很大，如果项目在前 期规划中没有合理考虑，就会引起相邻业主的投诉和抗议。 【点评点评】此案例提醒设计人员应在设计前期结合客户需求合理设置生活设施。 案例（九）案例（九） 外墙空调机位的设计缺陷外墙空调机位的设计缺陷 【事实描述】置地广场 A 座 A1 户型北侧两个卧室共用一个空调位、A1 户型西南侧客厅和主 卧共用一个空调位、A8 户型东南侧客厅和卧室共用一个空调位，由于共用的空调位置较小， 均无法满足正常使用。 置地广场 A 座交付业主使用后， 在北侧 A1 户型 6 层和 12 层陆续出现

11、 了空调外机外挂现象，严重影响整体美观，并还有可能带来高空坠物等安全风险。 【案例分析】【案例分析】出现该问题，是项目在方案设计与施工图设计时，没有有效沟通反馈所致。通 常项目方案设计时， 会确定楼宇的外立面风格， 在施工图设计时， 会确定楼宇内的房间布局。 其中楼宇内房间的面积和数量会决定室外空调机位的尺寸和数量，空调机位的尺寸和数量， 又会影响到楼宇的外立面设计， 如果方案设计和施工图设计环节沟通反馈不畅， 就会出现空 调机位不够或设计不合理问题。 【点评点评】集团产品中心已经制定了外墙空调机位设计标准，以规避相关问题再次发生。 案例（十）案例（十） 楼道过窄楼道过窄“门碰门门碰门” 【事

12、实描述】三门峡建业新天地 SOHO 交房，由于楼内过道太窄，当两门相对同时向外开时， 会造成两门重叠，致使客户不能自由通行，并且单扇门打开时，客户也需侧身才能通过，影 响到客户正常使用。引起客户投诉。 【案例分析】【案例分析】该问题表面上看，只是扩宽楼道这样简单，但最终会增加公摊面积，减小房屋 室内使用面积，由于所售房屋均为小户型，房屋室内面积本来就小，如果增加公摊会对项目 销售产生非常不利影响。 【点评点评】 此案例属于小户型设计中难以规避的问题。 经济性和舒适性在小户型客户需求中孰 轻孰重各个部门还需统一认知，再落实到设计当中。另外，方案阶段此类户门应尽量错开设 置。 案例（十一）案例（十

13、一） 风井设计风井设计 【事实描述】许昌项目 10#某房屋，卫生间北面窗户外临一风井高度过高，阻挡了卫生间采 光。风井高约 4 米，距业主卫生间窗 1.6 米，确实影响卫生间采光。风井顶部为现浇顶，且 与楼栋主体连接，如降低会影响到主体楼安全。 【案例分析】【案例分析】项目设计时，应尽量避免风井设计，如果不得不采用风井设计，应合理考虑对 房屋采光、通风影响；如有设计不合理之处，销售时应加以注意，在合同中对该缺陷应有明 示，避免后期发生纠纷；对于设计改造，不可轻易向业主作出承诺，若确需进行改造，应严 格按照集团设计变更程序确认后，方可与业主进行承诺。 【点评点评】此案例中的天井属于住宅设计中的常

14、用手法，可以有效提高土地使用效率。规范上 卫生间也不是必须采光，承诺不能兑现是问题的关键。 案例（十二）案例（十二）地下车库车位尺寸过小造成业主停车困难地下车库车位尺寸过小造成业主停车困难 【事实描述】 ：【事实描述】 ：某住宅小区地下车库，不少车位宽度在 2.2 米以下，最窄的仅有 1.98 米，造 成业主无法将车开进车库内的一些停车位。 【案例分析】 ：【案例分析】 ： 汽车车库建筑设计规范表 4.1.5 规定的停车位最窄宽度 2.2 米。不能为了 满足车位的数量要求，而缩小尺寸，这样不仅使停车位成了摆设，降低品质，还会引起后期 投诉。 【点评点评】 ：地下车库车位的尺寸应参照建业施工图设

15、计指导书第 2.2.2.2 条规定，为使车 库停车位数最大化， 结构设计柱网布置应尽量规整、 柱距合理； 车位尺寸可按 5.50m2.50m （长宽） ，也可根据个体工程不同需求情况对车位尺寸酌情调整。 案例（十三）案例（十三）分期规划须注意的问题分期规划须注意的问题 【事实描述】【事实描述】 我集团一个 400 多亩的大盘到了最后一期做规划时， 设计师在我方提供给他们 的用地范围内花尽心思做出一个非常出色的规划方案， 但是没有考虑这一期旁边挨着的已建 成的楼房，这样就会出现部分楼对前期的楼日照上面的影响，如图： 图中新规划的高层就对原有楼日照产生了一定影响， 今后会带来投诉隐患， 所以我们在施工 图总图设计时及时发现此问题，然后进行了调整： 【案例分析】【案例分析】通常我们在分期做规划中，尤其是大的项目到最后几期做规划时，往往较最初 的大规划有相应变化，这也是由于市场的变化所决定的。 【点评点评】今后对于此问题我们需要注意： 1、尽量在总体规划下面做分期方案，尽量不改动总体规划； 2、如果