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1、易居视点易居视点7 7 月回顾月回顾2008 年 7 月份，常州房地产市场新增供应量环比上月有较大幅度的增加，成交量却持续低迷，供求关系持续着供大于求的局面。当前常州市场观望氛围浓烈，购房者持币待购，成交量低迷是目前市场面临的最大问题。从供应来看，08 年 3 月份以来，常州楼市供应量一直处于较高水平。7 月份更是出现了新增预售量 61.57 万方的罕见现象。这实际上颠覆了传统“淡季”的概念，这也说明在市场压力面前，开发商在推案节奏上也开始转变思路，从而提升市场的关注度。结合土地市场来看，06、07 两年土地市场成交量大增，这将会给 08 年、09 年楼市带来大量新增供应，可以预见，在未来几个
2、月，常州楼市供应量还会继续保持在较高水平。从成交来看，08 年 3 月份以来，月度成交量在低位徘徊，反映在各楼盘的具体表现是新推案项目去化放缓。 成交量的持续低迷给开发商带来了较大的资金压力， 再加上银行紧缩银根，房价下行的压力相对较大，从营销角度来看，加大促销力度成为目前市场上主要的竞争手段。在价格水平方面，08 年 3 月份以来常州房地产市场价格走势较为平稳，价格基本稳定在 4200-4300 之间。7 月份住宅价格出现小幅上涨，主要还是于中低档楼盘成交放缓所致。总体而言，7 月份大多数楼盘并没有特别大的折扣出现，成交价格走势较为平稳。8 8 月展望月展望在 8 月 1 日， 常州本土名企
3、新城房产隆重推出 “置业保障” 计划， 承诺无理由退房、不降价，并加大折扣和优惠力度。在新城房产之后，众多楼盘纷纷作出反应，或策略跟进或加大优惠幅度，一时间常州楼市扑朔迷离。易居认为，新城这一动作虽然对于恢复市场信心层面起到了带头作用， 但由于受全国房产市场的负面舆论影响， 购房者的观望情绪仍然较浓，市场信心并没有太大的提高。据统计，8 月份只有 4 个楼盘新推，实际供应有限，加上赶上市场的传统淡季，预计成交量不会放量。常州楼市将会如何过渡到传统“旺季”-9 月份，让我们试目以待。第一章第一章：市场篇市场篇1.1. 供求关系分析供求关系分析2008 年 7 月份常州房地产市场成交持续低迷，价格
4、走势平稳，观望氛围更加浓烈。市区商品房预售面积 61.57 万，合同销售面积 33.79 万，供求比为 10.55，08年 4 月以来，常州房地产市场成交持续低迷，一直延续着供大于求的局面。（数据来源： 常州易居房地产研究院）2.2. 供应量分析供应量分析本月常州市区商品房预售面积 61.57 万，环比上月增加 14.76%，同比去年同期增加 317.14%。（数据来源： 常州易居房地产研究院）图1-1：08.03月-08.07月常州房地产市场供求关系走势3.623.620.550.550.390.390.590.590.550.55 02040608010012008.3月08.4月08.5
5、月08.6月08.7月单位：万方0.000.501.001.502.002.503.003.504.00新增预售量合同销售面积供求比图1-2：08.03月-08.07月常州房地产市场新增预售量走势13.561.5999.7453.6561.5702040608010012008.3月08.4月08.5月08.6月08.7月单位：万方3.3. 成交量分析成交量分析本月常州市区商品房合同销售面积 33.79 万方，环比上升 7.24%，同比去年同期下降 18.56%。（数据来源： 常州易居房地产研究院）其中，商品住宅合同销售面积 24.47 万方，占全市成交总面积的 73%；商业用房成交 5.7
6、万方，占全市成交总面积的 17%；办公用房成交 2.79 万方，占全市成交总面积的 8%。（数据来源： 常州易居房地产研究院）图1-3：08.03月-08.07月常州市房地产市场成交面积走势48.9233.7439.39 31.5133.79010203040506008.3月08.4月08.5月08.6月08.7月单位：万方图1-4：2008年07月度常州各物业成交面积 比例17%8%73%0% 2%商业办公住宅公寓别墅4.4. 成交均价分析成交均价分析本月中心城区成交均价 6201 元/,新北区成交均价 4221 元/，武进区成交均价4253 元/。（数据来源： 常州房产信息网）本月常州商
7、品房成交均价 5669 元/。其中，商品住宅成交均价 4336 元/，商业用房成交均价 9574 元/，办公用房成交均价 9597 元/，公寓成交均价 4983 元/，别墅成交均价 7743 元/。（数据来源： 常州易居房地产研究所）图1-5：08.01月-08.07月常州市各区域商品房成交均价走势20003000400050006000700008.1月08.2月08.3月08.4月08.5月08.6月08.7月单位：元/中心城区新北区武进区图1-6：2008年07月度各用途物业成交均价95749597433649837743020004000600080001000012000商业办公住宅
8、公寓别墅单位：元/第二章第二章、土地篇土地篇1.1. 土地出让分析土地出让分析表 2-1：2008 年 07 月度土地挂牌一览表地块编地块编号号地块名称地块名称出让面出让面积积(m2)(m2)容积率容积率用地性质用地性质地上地上物状物状况况起始价起始价( (万元万元) )保证金保证金( (万万元元) )2008054牛塘镇湖滨路兴业路西北角321201-1.66住宅/兰翔新村改造地块109761.65/1.15商业、 居住、办公/2000/（数据来源： 常州市国土资源局）本月常州土地市场挂出地块 2 宗， 总占地面积 43096 。 所推地块分别位于城南和城北，用途分别为住宅用地和综合用地，容
9、积率较低，位置较为偏远。2.2. 本月土地成交分析本月土地成交分析表 2-2：2008 年 7 月份常州市成交土地情况一览表地块编地块编号号地块名地块名称称出让面出让面积积(m2)(m2)用地性质用地性质地上地上物状物状况况容积率容积率起始起始价价( (万万元元) )保证金保证金( (万元万元) )成交价成交价( (万元万元) )竟得人竟得人20080701青枫公园东侧80000商住毛地 2.5/3.0135013501350常州金廷房地产建设发展有限公司20080702龙江路西侧10825公建（停车场、绿化）毛地1.0207.84 207.84 207.84常州东芝变压器有限公司（数据来源：
10、 常州市国土资源局）2008 年 7 月度常州土地市场成交地块 2 幅，宗地总占地面积 90825 ，总建筑面积 250825 ，成交总金额 1557.84 万元。成交土地单价 11.4 万元/亩，成交土地楼面地价 62.11 元/,平均容积率 2.76。7 月份常州成交土地占地面积 90825 ， 环比上月下降 75.33%， 同比去年同期下降84.22%； 总建筑面积 250825 ， 环比上月下降 69.71%， 同比去年同期下降 82.04%。（数据来源： 常州易居房地产研究院）7 月份常州成交土地单价 11.4 万元/亩，环比上月下降 48.8%，同比去年同期下降92.3%，平均容积
11、率 2.76,环比上月上升 22.7%，同比去年同期上升 13.6%。（数据来源： 常州易居房地产研究院）图2-1：2007.07-2008.07土地成交面积走势020040060080010002007.072007.082007.092007.102007.112007.122008.012008.022008.032008.042008.052008.062008.07单位：万占地面积（万）规划建筑面积（万）图2-2：2007.07-2008.07常州成交土地价格与容积率走势050001000015000200002007.062007.072007.082007.092007.1020
12、07.112007.122008.012008.022008.032008.042008.052008.062008.07单位：元/-0.500.511.522.533.54每亩单价楼面地价容积率第三章第三章、住宅篇住宅篇1.1. 供求关系分析供求关系分析2008 年 7 月份常州商品住宅预售面积 50.89 万，合同销售面积 24.47 万，供求比为 10.45。（数据来源： 常州易居房地产研究院）2.2. 供应分析供应分析2008 年 07 月度常州商品住宅预售面积 50.89 万， 环比上月增加了 56.92%， 同比去年同期增加了 357.23%。（数据来源： 常州易居房地产研究院）图
13、3-1：2007.07月-2008.07月常州市商品住宅市场供求关系走势0.450.450.890.890.380.380.790.792.012.010.400.40 0.730.730.780.780.570.571.381.380.630.630.690.692.882.880.860.860.010.020.030.040.050.060.070.080.007.6月07.7月07.8月07.9月07.10月07.11月07.12月08.1月08.2月08.3月08.4月08.5月08.6月08.7月单位：万0.000.501.001.502.002.503.003.50供应面积成交面
14、积供求比图3-2：2007.07-2008.07常州商品住宅供应面积走势11.146.571.833.961.6 50.130.040.013.233.976.132.450.90.020.040.060.080.007.7月07.8月07.9月07.10月07.11月07.12月08.1月08.2月08.3月08.4月08.5月08.6月08.7月单位：万-100.00%0.00%100.00%200.00%300.00%400.00%供应面积同比增长（%）3.3. 成交分析成交分析2008 年 07 月度常州商品住宅累计成交 24.47 万， 环比上月下降 15.65%， 同比去年同期下降
15、 23.65%。另外，别墅成交 23 套 7501.86 。（数据来源： 常州易居房地产研究院）注：住宅成交量为剔除经济适用房、别墅和其他之后的数据，主要反映普通商品住宅市场流通情况。4.4. 价格分析价格分析2008 年 07 月度常州市区商品住宅成交均价 4336 元/，环比上涨 2.48%，同比去年同期上涨 7.74%。（数据来源： 常州易居房地产研究院）图3-3-1：2007.07-2008.07常州商品住宅成交面积走势46.98 35.3238.9621.861629.0132.2132.0545.5726.4926.9128.5424.470102030405007.7月07.8月
16、07.9月07.10月07.11月07.12月08.1月08.2月08.3月08.4月08.5月08.6月08.7月单位：万-60.00%-40.00%-20.00%0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%100.00%销售面积同比增长（%）图3-4：2007.07-2008-07常州商品住宅市场成交均价走势402442504153 415741994292399439003961429442614231433636003700380039004000410042004300440007.7月07.8月07.9月07.10月07.11月07.12月08.1月08.2月08.3月08.4月08.5月08.6月08.7月单位：元/-5.00%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%市区成交均价（元/平米）同比增长（）5.5. 新盘分析新盘分析5.15.1 本月新推本月新推2008 年 7 月度，常州商品住宅市场新开盘项目 1 个，后续加推项目 8 个，
