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1、河北省新联合发展研究院Hebei Lionful Development Research Institute商业综合体开发常见的问题目 录4迎合消费升级所释放的体验式需求消费升级为商业地产开发带来契机12商业地产成为房企转型新蓝海3商业综合体开发存在的主要问题目 录消费升级为商业地产开发升级带来契机1消费升级的背景新型城镇化，为城市消费市场的扩大与 提升带来了坚实的人口基础。未来10 20年，我国城镇化率将处于50%70%的 水平，这一阶段是商业地产快速发展期 ，必将及大地增加城镇居民对于商业地 产的需求。扩大内需促进增长，就意味着现代服务业尤其是商业在中国产业结构中的 比例还将继续提升。2
2、006年-2012年，中国第三产业增加值占比向50%稳步迈进，距离发达国家平均70%的比例还有较大的增长空间。以内需促增长中产阶级崛起中产阶层崛起提供了强大的消费能力，同时消费质量的要求也在提升，其 对娱乐休闲、旅游度假等体验式消费方面的需求必然增加。网络经济兴起在互联网时代，消费主要体现高效、快捷、方便和安全的特点。移动互联 是互联网经济深入发展的主要方向，将深刻影响商业地产开发的走向,京津冀协同发展，类似京津冀一样 的城市群联动发展，在产业转移、 人口迁移等方面为商业地产发展提 供了契机。消费升级是亟待发掘的金矿2013年全年我国社会消费品零售总额234380亿元，比上年名义增长13.1%
3、，扣除价格因素实际增长11.5%。由原来的基础型、保障型、购物型消费走向了今天娱乐型、体验型的消费，在消费力这样高速增长的背景下，超市、百货等消费形态已经远远满足不了消费者需求，购物中心成为新一代的商业消费主导载体，直接推动了城市综合体的加速诞生。 国内消费结 构升级 一方面，目前宏观调控政策逐渐收紧，限购、限贷、限价的“三限政策”导致一些房企局面尴尬，而商业地产目前不在调控范围之内，部分房企便看到了商业地产目前的运作契机，将开发方向由住宅主动转向商业地产。另一方面，由于城区土地稀缺，开发商必须在最小的占地面积上获取最大的价值空间，因此综合体便成为最佳产品组合模式，而这其中往往购物中心、商业街
4、都是必须产品，是强制性要求的配套商业，许多开发商也正因如此而被动转型。 政策导向微观层面，多重因素推动我国商业地产快速发展休闲经济的产生 促进了商业地产 的繁荣。随着消费者休假时间的增加，为居民从事休闲活动创造了条件，促进了城市休闲产业的发展。仅以日常 生活为例，品茗、健身等在几年前还少见的活动已成为人们都市生活中不可或缺的一部分。而居民休闲活动 的增多引发了对提供休闲场所的需求，为商业地产创造了新的市场空间。商业地产开发的 高收益性商业地产长期性和稳定性迎合了地产开发商的需求。与其他房地产产品不同，商业地产不会因房龄增长 而降低其投资价值，恰恰相反，好的商业地产因其稀有性，会随着商圈的发展成
5、熟而不断升值。此外，承租 户对商业地产的装修投资、赢利预期以及长期规划，决定了商业地产租约的长期性和稳定性，这都使得商业 地产受到开发商的青睐。城市政府的推动各城市政府部门充分认识到大力发展第三产业和现代服务业的重要性，不断鼓励推进城市商业的规模化 发展。加之新一轮城市建设和改造高潮的兴起，都为城市大型商业项目的发展创造了机遇，从而拉动了城市 商业地产的发展。消费者对零售业 需求的增加，从 而营造了对商业 地产的市场需求我国居民人均可支配收入、社会消费品零售总额与商业地产投资额呈现正相关关系。近年来，我国城镇 居民人均可支配收入逐年以较快的速度增长，因此居民的消费水平逐年提高，表现为社会零售总
6、额的逐年增 长，从而带动了商业的发展，这就必然拉动对经营场所的市场需求，结果表现为商业地产投资额的快速增长 。催生了大型购物中心等大型商业机构的发展，进而诱发了商业地产投资的加速增长。观点：我国消费升级、城市化进程加速等因素的叠加将会给商业地产开发与升级带来巨大 的市场需求，房地产市场将进入“白银时代”，下半场的关键人物就是“商业地产”，今后5年 10年将是商业地产重要的战略机遇期。消费升级公共服 务放开城市群扩 张与重新 定位新型城 镇化城市人口 增加城镇数 量增长我国每年新增小城 镇800个左右，提 供了城市建设新增 空间大城市为以经济为 纽带向周边城市群 发展，提供了更新 改造空间政府公
7、共服务放开 ，吸纳私人资本进 入城市开发汽车消费、中产阶 级崛起、市民工作 与居住分离等都会 带来深远影响每年10003800万 农民进入城市商业地产起步阶段平稳阶段人均GDP1500美元3000美元8000美元13000美元以上快速上升阶段萎缩阶段国家和地区 人均GDP水平城市化 比重商业业态状况1100美金以下25%商业处于与农业经济相匹配的原始状态；主要业态为庙 会、地摊、集贸市场11002000美金25%45%商业形态出现第一次升级，商品为工业化下的城市生活 提供基本保障； 主要业态为百货商场、商业街、批发市 场等传统商业20004400美金45%70%商业形态出现质的飞跃，多样化、规
8、模化的现代商业应 运而生； 主要业态为大型购物中心、超市、专卖店、精 品店等4400美金以上70%以上商业成为推动城市发展和区域进步的新动力，综合商业 开始涌现； 主要业态为超越商业范畴的广义商业，如 SHOPPING MALL、旅游地产、商务地产、物流等每一次商业变革与升级都是以一定的城市形态变化国家和地区GDP水平、城 市化比重、商业业态状况为前提条件的。观点行业吸引力判定：由于商业地产具有很好的行业成长性和盈利性，产业 具有较强的吸引力 商业地产还处在产业生命周期的开创阶段，成长空间广阔； 我国社会经济持续发展，人们消费能力的增强，城市化水平持续提高，使得商业地产有着广阔的发展空间； 上
9、游零售业的激烈竞争和业态演变给商业地产的成长提供了良好的机遇。行业成长性判定 商业地产商业价值潜力大，长期投资回报率比较好； 商业地产销售也可以达到很高的利润水平；行业盈利性判定 石家庄目前主要在售商业分 布以中央核心板块为中心， 向其他区域辐射，其中长安 区项目较多，是未来的商业 发展核心之一；多中心趋势 明显，处在现状商业格局的 边缘。区域存在升级需求。 在售商业共20个，分布上 看桥东区2个，桥西区4个 ，新华区3个，长安区7个 ，裕华区2个，开发区2个 。 从形式上上看集中型商业 10个，临街底商8个，社区 内街2个。 石家庄商业地产（1）：在售商业项目分布石家庄商业地产（2）：在售写
10、字楼项目分布 石家庄目前在售及待售写字楼项目计88个。从楼盘分布图可以 看出，随着城建力度的调整，依托新城市规划，写字楼分布由原 先的以中山路为核心，逐步向槐安路及和平路延伸，其中槐安路 写字楼产品建设渐成趋势，和平路写字楼产品建设尚处起步阶段 。 同时，依托商业由单中心向多中心分布的逐渐形成，写字楼产品以商业中心为依托，逐渐呈现出广安商务中心、新百东购、 新火车站、万达广场及谈固等为核心的点状分布态势。 石家庄目前在售及待售公寓项目计70个。依托商业由单中心向多中心分布的逐渐形成，公寓产品以商业中心为依托，逐渐 呈现出新百东购、新火车站、万达广场及谈固等为核心的点状分布态势。 同时，随着城建
11、力度的调整，依托新城市规划，公寓产品分布由原先的以中山路为核心，逐步向槐安路及和平路延伸，其中 槐安路公寓产品建设渐成趋势，和平路公寓产品建设尚处于起步阶段。石家庄商业地产（3）：在售公寓项目分布目 录2商业地产成为房企转型新蓝海大量房企转型商业地产房 企 转 型万科保利金地中粮 2013年在商业地产的 投资规模预计为25亿元 ，商业的规模，初步定为30% 左右自2011年开始加大持有型物业 的储备，陆续推出养老物业、 酒店及商业配套等多种物业类 型的商业目，住宅占比80%， 持有型物业占比20%到2012年商业地产方面的投 资要占总投资额的30%，并持有部分核心地段 的高品质物业 中粮集团将
12、再投资700 亿元在全国建设20多个 大悦城，建筑面积达800万 平方米，未来商业地产部分在其 整体布局比例将提升至20%以上 事实销售排名前三十位的房 企中除金科实业、首开 股份2家房企之外，其余 房企大都从08年或更早 些时候开始转型进军商 业地产。转型背景外因一个国家的住宅需求量是根据人口数量、年龄结构和家庭分裂速度决定的；而办公 与商业则是根据第一、第二产业向第三产业转移的速度决定的。中国目前一二产业比例 减小而三产业比例增加，这种产业结构的此消彼长将给商业地产发展带来契机。国内产业结构变化转型背景外因随着地方政府在城市规划建设的不断完善和发展思路的转变，摈弃了之前一味 以住宅开发为主
13、体的城市开发模式，逐步采用城市综合体来实现城市化发展。政 府不再简单的推出纯住宅地块，为提升土地价值，商业地块面积及比例都在增加部分城市加大商业地块出让2013年2月21日， 国务院常务会议2.21国五条3.2国五条细化5.25发改委11月底地方相应政策提出完善稳定房价工 作责任制、坚决抑制 投机投资性购房、增 加普通商品住房及用 地供应、加快保障性 安居工程规划建设和 加强市场监管等五个 方面的政策措施继续严格执行商品住房限 购措施，进一步提高第二 套住房贷款的首付款比例 和贷款利率。对出售自有 住房按规定应征收的个人 所得税。上海、广州、深圳、北 京等城市相继推出新一 轮调控政策，主要内容
14、 均为收紧限购政策及加 大土地供应。随后，二 三线城市加入楼市调控 大军，“汉七条”等相继 出台。 深入推进行政体制改革， 加快推进财税、金融、投 资、价格等领域改革，积 极推动民生保障、城镇化 和统筹城乡相关改革。 意见提出扩大个人住房 房产税改革试点范围。 政策对住宅市场的打压，而对商业地产影响较小转型背景外因关于继续做好 房地产市场调控 工作的通知 关于2013年 深化经济体制 改革重点工作 的意见转型背景内因政府出于提升城市品质、促进城市发展，“商业+住宅”或“产业+住宅”的复合型土地 出让将成为未来土地出让的趋势，这也将使得开发商从战略角度考虑转型商业地产单一住宅复合地产自身战略定位
15、而转型转型背景内因从企业角度判断，单一的住宅开发已被市场证明将面临巨大风险。近几年无论是房 价还是土地价格，住宅地产市场都比商业地产市场波动要打，更多企业为平衡风险 ，开始步入多元化业态经营。居住用地与商业用地价格同比增速70大中城市各房价同比增速小结尽管众多房企正在摒弃单一的住宅开发战略，尝试向商业地产转型，但毕竟商品住宅市场化程度已处于较高水平，房企积累了相当的实战经验，同时相对于住宅开发的简单可操作性，商业地产资金回收周期较长，所需能力水平更高，开发模式尚处于摸索阶段，多数房企是由于各种原因被动转型的，并未真正做好转型的准备，在进行商业地产开发时，难免会出现一些问题。目 录3商业综合体开
16、发存在的主要问题资源平台商业综合体：城市商业综合体的运营价值主要取决于人流价值链城市综合体是以建筑群为基础 ，融合商业零售、商务办公、 酒店餐饮、公寓住宅、综合娱 乐等核心功能于一体的“城中 之城”（功能聚合、土地集约 的城市经济聚集体），它的价 值取决于其人流价值链，而不 是产品本身。采用住宅地产开发模式来进行商业地产开发，给项目带来无穷隐患，已经被大量的实践证 明行不通。p 开发目的p 开发模式p 项目规划p 宣传策划p 经营模式住宅地产开发模式商业地产开发模式以销售物业为目的，卖产 品，追求产品短期现金流最大以体现和创造商业物业的投资 价值为目的，追求持有物业的经营 收益和物业商业价值的升值先建设，再销售先招商，后建设先建筑规划，后商业规划先商业规划，后建筑规划炒作概念、广告包装有效传播商业物业的投资 价值产权分割状态下的各自为政， 自由生长，不能形成良好的业态组 合和商业氛围。统一规划、统
