《成交延续回暖行业最坏时刻或已过去-房地产行业12月报》由会员分享，可在线阅读，更多相关《成交延续回暖行业最坏时刻或已过去-房地产行业12月报（14页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、 收盘 月涨幅（%） 天相房地产指数 1871.54 -3.57% 天相流通指数 1909.11 1.45% 上证指数 1820.81 -2.69% 100015002000250030003500400045005000550060006500Dec-07Feb-08Apr-08Jun-08Aug-08Oct-08Dec-08房地产天相流通相关报告： 房地产行业：二套房贷有望彻底放松 税收新政策有可能出台 2009 年 1 月 6 日 政策累积效应显现 12月成交延续回暖房贷新政及其影响跟踪之九 2009年1月5日 归于理性，走向分化2009 年度房地产行业策略报告 2008年12月23日
2、政策转向有利于行业转暖 - 房地产行业 11 月报 2008 年 11 月 4 日 行业研究 行业研究 报告日期：2009 年 1 月 8 日 成交延续回暖 行业最坏时刻或已过去成交延续回暖 行业最坏时刻或已过去 - - 房地产行业12月报 房地产行业 行业指数与相关市场指数比较行业指数与相关市场指数比较 行行业业指数近指数近一一年走势图年走势图 天相宏观金融地产小组 分析师周炯 010-66045564 服务热线 010-66045555 服务邮箱 诚信源于独立，专业创造价值 请阅读最后一页重要免责申明诚信源于独立，专业创造价值 请阅读最后一页重要免责申明 ? 08年11月全国房地产开发
3、投资完成额为2628亿元，同比增长 7.72%，环比回落了3.29个百分点。房地产投资增速继续下 滑，基本在预期之中。我们认为，随着08年房企纷纷调减开 工计划， 09年投资增速有可能将继续下滑， 甚至出现负增长。 08年11月单月的销售面积环比增长，这主要得益于10月底 “房贷新政”政策的刺激。经济已进入降息周期，政府政策 支持意图明显，成交量的持续回暖是值得期待的，最后的催 化因素就是开发商的让利降价。 ? 12月重点城市的房屋成交量延续回暖走势。部分城市成交放 量明显，如成都、长沙、上海和深圳等城市，环比分别增长 了77.59%、50.71%、36.98%和22.73%；广州和杭州成交量
4、环 比分别增长22.55%和13.78%；北京和天津成交量略微有所下 滑，环比分别微跌3.49%和减少14.41%。 ? “国十三条”意见出台，加大保障性住房建设力度以解决 贫困居民的住房问题依然是国家稳定楼市政策中重要的一 环，但更值得注意的是，意见强调了对房企融资的支持，对 地方救市的鼓励和对媒体宣传中央政策及其效果的要求，如 果说之前的政策是从保障住房需求和刺激楼市成交等几个 面来稳定地产行业的发展的话，现在的政策则是全方位的， 这些都凸显了国家力求房地产行业稳定发展的决心。 ? 12月天相房地产指数涨幅为-3.57%，跑输上证指数0.88个百 分点。12月20日 “国十三条”意见颁布后
5、，政策利好预期 得到兑现，政策面短期内可能将面临一定的真空期，再加上 前期板块涨幅巨大，本身也有调整要求，因此，12月后期板 块调整幅度较大。 ? 把握机会-寻找行业调整浪潮中的强者。 从有效需求、 成交、 政策、资金几方面来看，我们认为房地产行业最坏时刻或已 过去。经过一轮调整洗礼之后，弱者将消亡，而强者愈强， 在行业重新回暖之时，那些经受考验的强者在获得更广阔的 发展空间之后，将以自身雄厚实力为后盾，借政策暖风迅速 成长。我们建议09年重点关注金地集团、保利地产、招商地 产和滨江集团等公司。 2公司研究/调研报告公司研究/调研报告诚信源于独立，专业创造价值诚信源于独立，专业创造价值 行 业
6、 深 度 研 究 行 业 深 度 研 究 行 业 研 究 行 业 研 究 1.1. 房地产行业 11 月运行情况房地产行业 11 月运行情况 1.1 投资增速继续大幅下滑 1.1 投资增速继续大幅下滑 08 年 1-11 月，全国完成固定资产投资 127614 亿元，同比增长 26.8%；完成 房地产开发投资 26545 亿元，同比增长 22.7%，增速环比回落了 1.9 个百分点。 11 月单月全国房地产开发投资完成额为 2628 亿元，同比增长 7.72%，环比回落 了 3.29 个百分点。房地产投资增速继续下滑，基本在预期之中。我们认为，随 着 08 年房企纷纷调减开工计划，09 年投
7、资增速有可能将继续下滑，甚至出现负 增长。 图表图表 1 11 月房地产开发投资增速继续下滑月房地产开发投资增速继续下滑 图表图表 2 房地产开发投资占固定资产投资比重房地产开发投资占固定资产投资比重 05001,0001,5002,0002,5003,0003,5004,00006.0206.0406.0606.0806.1006.1207.0307.0507.0707.0907.1108.0208.0408.0608.0808.10亿元亿元051015202530354045%房地产开发投资额房地产开发投资额同期增长同期增长02,0004,0006,0008,00010,00012,000
8、14,00016,00018,00020,00006.0206.0406.0606.0806.1006.1207.0307.0507.0707.0907.1108.0208.0408.0608.0808.10亿元亿元05101520253035%固定资产投资完成额固定资产投资完成额房地产开发占固定资产投资比重房地产开发占固定资产投资比重3公司研究/调研报告公司研究/调研报告诚信源于独立，专业创造价值诚信源于独立，专业创造价值 行 业 深 度 研 究 行 业 深 度 研 究 行 业 研 究 行 业 研 究 资料来源：国家统计局 天相投顾整理 1.2 销售呈现回暖迹象 1.2 销售呈现回暖迹象
9、08 年 1-11 月，全国商品房竣工面积 35000 万平方米，同比增长 6.1%，增幅 同比回落 2.4 个百分点；销售面积 49148 万平方米，同比下降 18.3%，增幅同比 下降 48.7 个百分点，销售金额 19261 亿元，同比下降 19.8%，增幅同比下降 68.5 个百分点。11 月单月的销售面积环比还是回暖的，环比增长 0.52%，这主要得益 于 10 月底“房贷新政”政策的刺激。经济已进入降息周期，政府政策支持意图 明显， 成交量的持续回暖是值得期待的， 最后的催化因素就是开发商的让利降价。 图表图表 3 商品房销售情况商品房销售情况 资料来源：国家统计局 天相投顾整理
10、1.3 资金来源仍略显不畅 1.3 资金来源仍略显不畅 从房企资金来源情况看，房企资金状况可能仍较为紧张。08 年 1-11 月，房 地产开发投资资金来源中，国内贷款增速为 5.2%，环比继续下降了 1 个百分点， 显示银行对开发贷仍较为谨慎；自筹资金增速为 30.9%，以预售款为主的其他资 金来源同比下降 14.5%，降幅环比提高了 3.2 个百分点，说明开发商销售回款仍 然不畅；利用外资增速环比上升了 1 个百分点至 11.6%。 02000400060008000100001200014000160001800006.0206.03 06.0406.0506.0606.07 06.080
11、6.0906.1006.1106.1207.0207.0307.04 07.0507.0607.0707.08 07.0907.1007.1107.12 08.0208.0308.0408.05 08.0608.0708.0808.09 08.1008.11万平方米万平方米-60-40-20020406080%商品房销售面积商品房销售面积销售面积同比增速销售面积同比增速4公司研究/调研报告公司研究/调研报告诚信源于独立，专业创造价值诚信源于独立，专业创造价值 行 业 深 度 研 究 行 业 深 度 研 究 行 业 研 究 行 业 研 究 图表图表 4 开发投资资金来源增速和占比情况开发投资资
12、金来源增速和占比情况 资料来源：国家统计局 天相投顾整理 2.2. 重点城市 12 月成交情况重点城市 12 月成交情况 2.1 北京 2.1 北京 12月北京住宅网上签约套数为13581套， 同比增加68.48%， 环比下降3.49%。 北京本月商品房成交量环比微缩， 但同比增幅较为明显。 自上月成交量环比明显 回暖以来，12 月的成交量基本维持了 11 月的水平。显示了需求端的释放是可以 持续的， 而由于本月推盘量较上月下降较多， 导致本月成交量没能延续环比回升 的态势。 图表图表 5 北京住宅成交情况北京住宅成交情况 资料来源：天相投顾整理 2.2 天津2.2 天津 12 月天津新建商品
13、住宅交易 3953 套、面积 42.21 万平方米，成交均价 6904-100-5005010015020025006 . 1- 21- 41- 61- 81- 1 01- 1 21- 31- 51- 71- 91- 1 108 . 1- 208 . 1- 408 . 1- 608 . 1- 808 . 1- 1 006 . 1- 21- 41- 61- 81- 1 01- 1 21- 31- 51- 71- 91- 1 108 . 1- 208 . 1- 408 . 1- 608 . 1- 808 . 1- 1 0国内贷款增速利用外资增速自筹资金增速其他资金来源增速0.00%10.00%20
14、.00%30.00%40.00%50.00%60.00%06.1-2 1-4 1-6 1-8 1-10 1-12 1-3 1-5 1-7 1-9 1-11 08.1-2 08.1-4 08.1-6 08.1-8 08.1-10国内贷款占比利用外资占比自筹资金占比其他资金来源占比住宅月成交套数0200040006000800010000120001400016000住宅月成交套数020004000600080001000012000140001600007.0107.0207.0307.0407.0507.0607.0707.0807.0907.1007.1107.1208.0108.0208.
15、0308.0408.0508.0608.0708.0808.0908.1008.1108.1207.0107.0207.0307.0407.0507.0607.0707.0807.0907.1007.1107.1208.0108.0208.0308.0408.0508.0608.0708.0808.0908.1008.1108.125公司研究/调研报告公司研究/调研报告诚信源于独立，专业创造价值诚信源于独立，专业创造价值 行 业 深 度 研 究 行 业 深 度 研 究 行 业 研 究 行 业 研 究 元/平方米。成交面积同比下降 47.23%，环比减少 14.41%，价格环比增长 4.5%。 成交量未能延续前三个月持续回暖的走势，但房价却攀升至相对高位。 图表图表 6 天津新建住宅成交情况天津新建住宅成交情况 资料来源：天相投顾整理 2.3 上海 2.3 上海 12 月上海新建商品房成交 17613 套，环比增
