实用工测(11房地产图的测绘)

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1、第11章 房地产图的测绘,11.1 概述11.2 界址点测量11.3 房产分幅平面图的测绘11.4 房产分丘图和分层分户图测绘11.5 房物建筑面积和用地面积的量算,11.1.1 房地产测绘的任务 房地产测量：地藉测量与房产测量 地藉测量以调查和测定土地有关信息为主，为土地管理服务 房产测量是侧重调查和测定房屋有关信息，为房屋管理服务,11.1 概述,1.房地产调查 房地产调查可分为房屋调查和用地调查两个方面。“丘”：地表上一块有界空间的地块，一个地块只属于一个产权单位的称为独立丘，一个地块属于几个产权单位的称为组合丘。一般以一个单位、一个门牌号或一处院落划分为独立丘，当用地单元混杂或用地单元

2、面积过小时，几个权属单元用地可合并为一个组合丘。,2.房地产平面控制测量 房地产测量一般不测高程，因此通常只布平面控制点。 国家和城市布设的控制网的精度都可以满足房地产测量要求，但控制点的密度往往不够。 房产测量规范规定要求，建筑物密集区控制点平均间距应在100m左右，建筑物稀疏区控制点平均间距应在200m左右。 平面控制测量可选用三角测量、三边测量、导线测量、GPS定位测量等方法。规范规定：末级相邻控制点的相对点位中误差不超过0.0025m。,3.房产要素测量 包括： 界址点、线测量，境界测量，房屋及其附属设施测量，交通、水域测量等。4.房地产图测绘 按一定比例和精度测绘出房屋及其用地的平面

3、图，然后把调查得到的有关资料和数据绘制或标注在图上，便成为房地产图。 房地产图：分幅图、分丘图和分户图三种。 分幅图：全面反映房屋及用地的位置和权属等状况的基本图 分丘图：分幅图的局部，内容更为详细，用作房产证的附图 分户图：当分丘图还无法表示清楚时，则测绘分户图，更详细地表示房屋状况。,11.1.2 房地产测绘的作用,1.管理方面 为有效地进行城镇房地产管理和住宅建设，城镇房地产管理部门和规划建设部门必须掌握房地产的权属，位置、质量等2.经济方面 为进行房地产评估、征收税费、房地产开发、交易、抵押以及保险服务等方面提供数据3.法制方面 房地产图作为核发房屋所有权与土地使用权证书中的附图，是具

4、有法律效力的图件。,11.1.3 房地产测绘的特点（1）房地产图是平面图（2）测图比例尺较大，内容丰富 分幅图 1500或11000 分丘图 1100到11000 分户图 1100或l200 主要内容包括：测量控制点、界址点、房屋产权界线、用地界线、附属设施、围护物、产别、结构、用途、用地分类、建筑面积，用地面积、房产编号、以及各种名称和数字注记等。（3）精度要求高 主要地物点的点位中误差不超过图上0.5mm 次要地物点的点位中误差不超过图上0.6mm（4）变更测量频繁（5）成果多样化（6）具有法律效力,11.2 界址点测量,界址点（地界点）：在房屋用地界线的转折点处设置的界址点桩。界址点的连

5、线构成房屋用地范围的地界线。 标界时必须由相邻双方合法的指界人到现场指界。,11.2.1 界址点的标定、埋设及编号,1.界址点的标定 界址点的标定是指在实地确定界址点的位置。 单位使用的土地，要由单位法人代表出席指界； 组合丘用地，要由该丘各户共同委派的代表指界； 房屋用地人或法人代表不能亲自出席指界时，应由委托的代理人指界，并且均需出具身份证明或委托书。经双方认定的界址，必须由双方指界人在房屋用地调查表上签字盖章。,2.界址点桩的型式与埋设,所有界址点在标定之后，应设立固定的标志，称为界标。 混凝土界标（图a）， 带铝帽的钢钉界标（图b） 石灰桩界标 带塑料套的钢棍界址标桩 喷漆界标等形式。

6、,以图幅为单位，按丘号的顺序顺时针统一编制，点号前冠以 “J”。凡界址线的转角点，均应编界址点号，同一幅图中界址点不重号。 相邻两丘的共用界址点用第1丘的编号，第2丘不再编号。 跨越图幅的丘，因界址点的编号是以图幅为单位分别编制的，故虽为同一丘，但编号却不是连续的。 界址号除在房屋用地调查表和界址点坐标成果表中登记外，还应在房地产图中标记。,3. 界址点的编号,11.2.2 界址点的测量精度,房产测量规范的规定： 一级界址点相对于邻近基本控制点的点位中误差应不超过0.05m； 二级界址点相对于邻近控制点的点位中误差应不超过0.10m； 三级界址点相对于邻近控制点的点位中误差应不超过0.25m。

7、 对大、中城市繁华地段的界址点和重要建筑物的界址点，一般要选用一级或二级，其它地区则可选用三级。,11.2.3 界址点的测量方法 1. 一、二级界址点测量 用实测法求得其解析坐标。 一级界址点按1500测图的图根控制点的方法测定 二级界址点以不低于11000的图根控制点的方法测定 界址点测量一般采用图根导线测量的方法，附合导线或闭合导线可再发展23次，而支导线点则不能再单独发展一、二级界址点。 2. 三级界址点测量 可用野外实测，也可用航测内业加密的方法求取坐标，还可以从1500的底图上量取坐标。 规范规定三级界址点的点位中误差为0.25m，故采用大平板仪视距法，经纬仪配合小平板测绘，以及小平

8、板配合皮尺量距等均可以实测三级界址点。 用视距测量法施测距离时，测站点至界址点的最大视距不能超过40m；用皮尺量距时，测站点至界址点的最大长度不超过50m。,11.2.4 界址点成果表 界址点测量完成后，要以丘为单位绘制界址点略图，并以图幅为单位编制界址点坐标成果表。,界址点坐标成果表图幅号：,检查者： 填表者： 年 月 日,11.2.5 界址点的变更测量 包括两方面的内容： 1.由于自然因素和人为因素的破坏，使原有的界址点被遗失或淹没，需要进行恢复； 2.由于产权权属关系的变更，如分裂、合并，改变用途，买卖，赠予等，需要补充测定变更的界址点。 界址点的恢复与变更，是根据原有尚存的界址点、控制

9、点及明显的固定地物点来进行的。 测量和埋设新点后，应提交新的房屋用地调查表归档，旧有资料则作为历史档案另行保管。,11.3 房产分幅平面图的测绘,11.3.1 房产分幅图的一般规定 1.房地产分幅平面图是全面反映房屋、土地的位置、形状、面积和权属等状况的基本图，简称分幅图。 2.分幅图的测绘范围包括城市、县城、建制镇的建成区，以及建成区以外的工矿企事业等单位及其相毗连的居民点。 3.城镇建成区的房屋密度比较大，用1500的比例尺。 远离城镇建成区的工矿企事业等单位及其相毗连的居民点可采用l1000比例尺。 4.房产分幅图的平面坐标系一般沿用原有的城市平面坐标系统，即可节省资源，又便于各项建设与

10、管理的统一。分幅图一般不表示高程。 5.分幅图的精度要求比较高。,11.3.2 分幅图的基本内容1.测量控制点2.界线 (1)行政境界 行政境界一般只表示区、县、镇的境界线。 街道或乡的境界线可根据需要而取舍。 两级境界线重合时，用高一级境界线表示； 境界线与丘界线重合时，用境界线表示， 境界线跨越图幅时，应在图廓间的界端注出两侧的行政区划名称。,（2）丘界线 丘界线是指各丘房屋及用地范围的权属界线，是分幅图上重要的内容。 丘界线应由产权人（用地人）指界与邻户认证来确定。 明确而又无争议的丘界线用粗实线表示，在图上较为醒目便于分辨。 有争议而未定的丘界线用未定丘界线表示，线粗均为0.3mm。

11、丘界线是一条闭合曲线或折线，不在本幅图闭合，也应在另一幅图闭合。丘界线与房屋轮廓线重合时，用丘界线表示。丘界线的转折点即为界址点。,房屋是指有承重支柱、顶盖和四周有围护墙体的建筑，包括一般房屋、架空房屋和窑洞等。 房屋应分幢测绘，以外墙勒脚以上外围轮廓为准。墙体凹凸小于图上0.2mm，以及装饰性的柱、垛和加固墙等均不表示；临时性的过渡房屋和活动房屋不表示；同幢房屋层数不同的，应测绘出分层线，分层线用虚线表示。,（1）一般房屋,一般房屋不分种类和特性，均用实线绘出，轮廓线内需注明产别、建筑结构、层数和幢别。,3. 房屋,（2）架空房屋 架空房屋是指底层架空，以支撑物作承重的房屋。其架空部分一般为

12、廊房、骑楼、过街楼、水榭等。,架空房屋以房屋外围轮廓投影为准，用虚线表示，虚线内四角加绘小圆表示支柱。轮廓线内也应和一般房屋一样注记相同的内容。,（3）窑洞 窑洞是指在坡壁上挖成洞供人使用的场所。窑洞只测绘住人的，符号绘在洞口处。,包括柱廊、檐廊，架空通廊、底层阳台、门、门墩、门顶和室外楼梯，以及和房屋相连的台阶。,（1）柱廊 柱廊是指有顶盖和支柱、供人通行的建筑物，如长廊、迴廊等。柱廊以柱的外围为准，图上只表示四角和转折处的支柱，支柱位置应实测，柱廊一边有墙壁的，则墙壁一边用实线表示。,4. 房屋附属设施,（3）架空通廊 架空通廊是两幢房屋间上层贯通的架空建筑。建筑物间的架空通道用虚线表示。

13、,（5）门廊 门廊是指建筑物门前突出有顶盖和支柱的通道，如门斗、雨罩等。按柱外围或围护物外围测绘，独立柱的门廊按顶盖投影测绘，内加简注。转角处的柱位和独立柱位应实测。,（4）底层阳台 突出于外墙面或凹在墙内的阳台，挑出的称挑阳台，凹进的称凹阳台，还有半挑半凹的阳台。底层阳台均称为凸阳台。封闭的底层阳台按房屋表示。不封闭的底层阳台用虚线表示。,（6）门顶 大门的顶盖，按顶盖投影测绘，柱的位置应实测。,（7）门、门墩 门、门墩是指机关单位和大的居民点院落的各种门和墩柱，门墩以墩外围为准，大于图上1.0mm时，按比例测绘，小于图上1.0mm时，按1.0mm表示。,（8）室外楼梯 楼梯是建筑内上、下层间的交通疏散设施。室外楼梯按楼梯投影测绘，符号缺口表示上楼梯的方向，楼梯宽度小于图上1.0mm的不表示。,（9）台阶 台阶是联系室内外地面的一段踏步。台阶只表示与房屋连接的，按投影测绘，实地不足五步的台阶一般不表示。,5.房屋围护物 包括：围墙、栅栏、栏杆、篱笆和铁丝网等。它们均应实测，其符号的中心线是围护物的中心位置。 其它的围护物根据需要表示；临时性或残缺不全的、以及单位内部的围护物可不表示。,