2012年3季度戴德梁行报告大连

《2012年3季度戴德梁行报告大连》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2012年3季度戴德梁行报告大连（8页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、Property Times 大连 2012 年第三季度 商业商业市场市场表现活跃表现活跃 DTZ Research 2012 年年 10 月月 15 日日 目录目录 经济概览 2 写字楼市场 3 商铺市场 4 住宅市场 5 定义 6 作者作者 赵雪梅赵雪梅 DTZ 戴德梁行研究部 +86 411 8372 1987 联系方式联系方式 魏东魏东 华北区研究部主管 +86 10 8519 8087 纪言迅纪言迅 大中华区研究部主管 +852 2507 0779 Matthew Hall 全球预测分析部主管 +044 (0)20 3296 2314 Hans Vrensen 全球研究部主管

2、 +044 (0)20 3296 2159 国内外经济下行压力仍作用于写字楼市场，在需求减弱的情况下，大连甲 级写字楼市场发展平稳，整体市场平均租金出现 0.9%的微降，至每月每 平方米 110.8 元（17.4 美元）。本季度，在保持现有存量的情况下，靠传 统行业拉动，整体市场吸纳 21,917.3 平方米，保持平稳增长；空置率下降 3.3 个百分点至 30.8%（图一）。 商铺市场表现活跃，各大购物中心积极进行品牌升级。目前，多个购物中 心处于建设或招商阶段，未来三年，大连商业市场将迎来集中放量。 2012 年 6 月至 7 月，延续了上季度成交上涨的势头，刚性需求进一步得 到释放，大连

3、市七区商品住宅成交量同比上涨 5.1%至 944,977 平方米，成 交均价同比下降 8.4%至每平方米 9,489.8 元（1,494.5 美元）。 图一 DTZ 写字楼价格指数 (2006 年第一季=100) 注：F 表示预测数据 资料来源: DTZ 戴德梁行研究部 0 20 40 60 80 100 120 140 160 180 20052006200720082009201020112012F 2013F 2014F写字楼租金写字楼售价大连大连 2012 年第三季度年第三季度 Property Times 2 经济概览经济概览 2012 年上半年，在国际经济不景气、国内经济下行压力

4、 持续的情况下，大连市经济运行平稳，全市实现地区生 产总值 3,400.9 亿元（535.6 亿美元），比 2011 年同期 增长 10.1%（表一）。 今年上半年，全市规模以上工业增加值稳定增长 10.6% 至 1,352.5 亿元（213.0 亿美元）（表一）。 上半年，大连市外贸进出口呈现较好态势，利用外资保 持增长。截止第二季度，实现外贸自营进出口总额 317.6 亿美元，同比增长 16.6%（表一）。全市实际利用 外商直接投资 52.5 亿美元，同比增长 12.4%（表一）。 我市固定资产投资快速增长，增速持续高位运行。上半 年全市累计完成固定资产投资总额 2,336.5 亿元（36

5、8.0 亿美元），同比增长 28.1%（表一）。 上半年，大连市居民消费价格总指数比去年同期上涨 3.5% （表一）。 表 一 经济指标经济指标 指标 时期 单位 数值 同比 (%) 地区生产总值 上半年 亿人民币 3,400.9 10.1 规模以上工业 增加值 上半年 亿人民币 1,352.5 10.6 城市人均可支 配收入 上半年 人民币 13,933.9 14.1 外贸进出口总 额(自营) 上半年 亿美元 317.6 16.6 实际利用外资 上半年 亿美元 52.5 12.4 固定资产投资 总额 上半年 亿人民币 2,336.5 28.1 消费价格总指 数 上半年 103.5 3.5 注

6、：从 2011 年起，根据国家统计局相关规定，固定资产投资统计起点由 50 万元调整至 500 万元，上 年同期数据进行了相应调整 资料来源: 大连市统计局 大连大连 2012 年第三季度年第三季度 Property Times 3 写字楼市场写字楼市场 2012 年第 3 季度，大连市甲级写字楼市场无新供应入市， 总存量保持在 674,317 平方米（表二）。 本季度，全球经济的负面影响仍持续作用于写字楼市场， 外资企业继续保持相对谨慎的扩张态度，在内资企业拉 动下，甲级写字楼整体市场空置率环比第二季度小幅下 降 3.3 个百分点至 30.8%。其中，人民路区域、开发区及 星海湾区域需求相

7、对平稳，空置率分别下降 2.4、7.4 和 8.5 个百分点（表二、图三）。 在整体市场需求放缓的情况下，靠传统行业拉动，本季 度吸纳量维持平稳增长。第三季度，大连市甲级写字楼 净吸纳量达到 21,917.3 平方米，前三季累计净吸纳量约 61,333.5 平方米。其中，本季度，星海湾区域及人民路 区域整层租赁推升其净吸纳量分别增加约 20,000 平方米 及 5,500 平方米（图三）。 租金方面，整体市场仍延续清淡成交，全市甲级写字楼 租金基本稳定，环比上季度出现 0.9%的轻微下调，至每 月每平方米 110.8 元（17.4 美元）。其中，青泥洼桥区 域可租赁面积十分有限，业主主要考虑为

8、现有租户扩租 预留面积，租金水平环比上季度小幅上涨 3.4%至每月每 平方米 138.3 元（21.8 美元）。星海湾区域部分项目处 于租赁初期，为了积累租户，在市场环境不乐观的情况 下，租金水平出现下滑至每月每平方米 115.2 元（18.1 美元），环比上季度下降 6.7%（表二）。 展望未来，年内大连甲级写字楼市场将保持现有存量。 第四季度，整体市场需求仍有赖于国内外经济发展形势， 尤其是外资企业的扩张。我们预计大连甲级写字楼租金 水平将保持稳定。 表二 甲级写字楼甲级写字楼市场数据市场数据 区域区域 总存量总存量 (平方米平方米) 空置率空置率 (%) 租金租金 (人民币人民币/平方平

9、方 米米/月月) 租金季度租金季度 变化变化(%) 人民路 233,980 30.3 91.4 2.9 青泥洼桥 171,441 8.7 138.3 3.4 开发区 30,222 36.8 70.0 -4.2 星海湾 238,675 46.4 115.2 -6.7 总体总体 674,317 30.8 110.8 -0.9 资料来源: DTZ 戴德梁行研究部 图二 甲级写字楼市场数据甲级写字楼市场数据 (2006 年第一季年第一季=100) 注：F 表示预测数据 资料来源: DTZ 戴德梁行研究部 图三 甲级写字楼空置率走势及供需甲级写字楼空置率走势及供需面积，千平方米面积，千平方米 注：F 表

10、示预测数据 资料来源: DTZ 戴德梁行研究部 0 20 40 60 80 100 120 140 160 180 20052006200720082009201020112012F 2013F 2014F写字楼租金写字楼售价0 %5 %10 %15 %20 %25 %30 %35 %40 %45 %0501001502002503003504002005200620072008200920102011 2012F 2013F 2014F新供应吸纳量空置率大连大连 2012 年第三季度年第三季度 Property Times 4 商铺市场商铺市场 2012 年上半年，大连市经济稳定增长确保了

11、全市消费品 市场发展快速，实现社会消费品零售总额 1,046.4 亿元 （164.8 亿美元），比去年同期增长 15.2%（图四）。 本季度，市中心区域无新供应入市，市场需求保持旺盛。 各大购物中心及百货不断进行品牌升级，通过品牌优胜 劣汰提升商业物业品质，其中餐饮业表现突出，香港太 兴餐厅、尖沙嘴、芭斯罗缤、一菜一味、香港恒记甜品、 兰桂坊港式甜品等在凯德和平广场及天兴罗斯福布点。 西安路商圈因处于品牌调整期，空置率略有上升至10%， 整体市场租金水平本季度保持平稳。 近几年，大连购物中心市场一直未出现新项目，这一现 状将在明年出现突破。今年下半年以来，大连市内多个 购物中心正加紧建设，其中

12、大连首家世界名品折扣店奥 特莱斯、大连高新万达广场已进入招商阶段，预计明年 中下旬开业，届时将分别为整体市场带来6万平方米和 17万平方米商业面积。位于东港商务区的凯丹天地和位 于奥林匹克的恒隆广场也在施工中，未来三年，购物中 心的集中入市将极大的冲击大连商业市场，届时，在商 业市场丰富多元的同时，市场竞争将加剧优胜劣汰，整 体市场空置率将上升。 市场活动市场活动 尖沙嘴餐厅在凯德和平广场开业，营业面积约 350 平方米。 Caroline 进驻凯德和平广场，营业面积约 105 平方米。 香港恒记甜品在天兴罗斯福开业，营业面积约 60 平 方米。 图四 社会消费品零售总额社会消费品零售总额，人

13、民币亿元，人民币亿元 资料来源: DTZ 戴德梁行研究部 表三 购物商场市场数据购物商场市场数据 区域区域 总存量总存量 (平方米平方米) 新增供应新增供应 (平方米平方米) 租金范围租金范围 (人民币人民币/平方平方 米米/月月) 青泥洼桥 729,690 0 120 - 1,260 西安路 595,000 0 120 - 1,140 注释：商铺租金基于套内面积，含物业管理费 资料来源: DTZ 戴德梁行研究部 0 500 1,000 1,500 2,000 2,500 20042005200620072008200920102011 2012Q2大连大连 2012 年第三季度年第三季度

14、Property Times 5 住宅市场住宅市场 第三季度，大连市住宅市场延续了上季度成交回升的势 头，在刚性需求支撑下成交量继续攀升。其中，新开盘 项目主要集中于甘井子区、高新园区及开发区，开发商 继续给出优惠政策以吸引购房者，促使整体市场房价继 续下调。 2012 年 6 月至 7 月，大连市七区商品住宅成交面积 944,977 平方米，与去年同期相比上涨 5.1%。其中，市 内四区（含高新园区，下同）成交 467,044 平方米，同 比下降 11.6%；旅顺口区、开发区及金州区成交 477,933 平方米，同比上涨 28.9%。甘井子区及高新园区虽然限 购，但是新开盘项目较多，同时价格

15、相对较低，吸引了 大量购房者（表四）。 今年 6 月至 7 月，大连市商品住宅均价同比继续下降。 全市七区商品住宅成交均价为每平方米 9,489.8 元 （1,494.5 美元），同比下降 8.4%（表四）。其中，中 山区及沙河口区新项目有限，大户型成交拉低售价，均 同比下降约 23%。今年以来，高新园区新开盘项目较多， 且多数为精装修住宅，成交均价同比大涨 31.1%至每平 方米 12,619.7 元（1,987.4 美元）（图六）。 本季度，大连中高端住宅市场售价受一手住宅市场影响 略有下降，而租赁市场持续向好，大连中高端住宅租金 水平不断升高，环比上涨 6.6%（图五）。 传统的“金九银

16、十”销售旺季即将到来，预计楼市将继续 升温，成交量将在下季度稳定增长，售价将受政策及项 目影响小幅下调。 表四 一手一手住宅市场数据住宅市场数据（2012 年年 6 月至月至 7 月）月） 区域区域 成交量成交量 (平方米平方米) 售价售价(人民币人民币/ 平方米平方米) 年度变化年度变化 ?(%) 中山区 58,501 13,748.9 -23.4 西岗区 11,709 14,964.6 -1.2 沙河口区 39,510 14,272.0 -23.2 甘井子区 208,731 9,494.0 -13.3 高新园区 148,593 12,619.7 31.1 旅顺口区 100,929 7,038.2 0.5 开发区 26