《海南省2017年上半年房地产估价师《案例与分析》：估价方法模拟试题》由会员分享，可在线阅读，更多相关《海南省2017年上半年房地产估价师《案例与分析》：估价方法模拟试题（8页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、海南省海南省 20172017 年上半年房地产估价师年上半年房地产估价师案例与分析案例与分析：估价方法模拟：估价方法模拟试题试题本卷共分为 2 大题 50 小题，作答时间为 180 分钟，总分 100 分，60 分及格。 一、单项选择题（共一、单项选择题（共 25 题，每题题，每题 2 分，每题的备选项中，只有分，每题的备选项中，只有 1 个事最符合题个事最符合题 意）意） 1、某幢大厦为 6 层综合楼，其中 13 层为商场，46 层为写字楼，商场均为甲 公司拥有，写字楼为乙公司拥有该大厦的土地价值为 3 500 万元，房地总价 值为 5 000 万元，其中商场的房地价值为 3 000 万元，
2、写字楼的房地价值为 2 000 万元，按照房地价值进行分摊的方法计算甲公司分摊的地价数额为。A：2 100 万元B：3 000 万元C：1 270 万元D：2 400 万元E：工业用地的监测点评估价格 2、土地资本化率、建筑物资本化率和综合资本化率，三者之间的大小关系为。A：B：C：D：E：工业用地的监测点评估价格 3、目前民用建筑中采用最普遍的屋面形式是。A：曲面屋顶B：坡屋顶C：平屋顶D：多波式屋顶E：执行层的组织协调 4、某写字楼 2006 年潜在毛租金收入为 1000 万元，空置和收租损失为 5，经 营费用为潜在毛收入的 30，抵押贷款还本付息为 200 万元，所得税和准备金 共计 1
3、20 万元，则 2006 年的净经营收入为万元(2007 年试题)A：330B：450C：650D：700E：借款合同 5、具有投资开发或开发潜力的房地产的估价，应选用_作为其中的一种估价方 法。A市场法B假设开发法C收益法D成本法 6、民事法律关系的內容是指。A：民事主体间民事权利义务所共同指向的对象B：参加民事法律关系而享有民事权利、承担民事义务的人C：民事主体所应承担的义务D：民事主体所享有的权利和应承担的义务E：执行层的组织协调 7、某游乐场按土地法定最高出让年限取得土地使用权，经营 15 年后转让，则 取得该土地使用权的剩余使用年限是_年。A15B25C35D55 8、按间接比较的判
4、定，某可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低 2%；而估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高 5%。若改为直接 比较判定；将出现（）的情形。A估价对象的房地产状况优于可比实例的房地产状况，价格高 7%B可比实例的房地产状况优于估价对象的房地产状况，价格低 7%C可比实例价格的房地产状况调整系数为 1.071D可比实例价格的房地产状况调整系数为 0.933 9、土地使用权出让合同约定的使用年限为 50 年，原土地使用者使用 20 年后转 让，受让人的使用年限只有_年。A20B30C40D70 10、房屋征收补偿的工作主体为_。A市、县级人民政府房屋征收管理部门B省级人民政府房屋征
5、收管理部门C市、县级人民政府D省级人民政府 11、收益性物业管理中的收入包括其他收入和_。A租金收入B绿地管理费C保安费用D能源费 12、王某打算承租某写字楼的一个单元，在可出租面积波及系数计算上与业主 发生了分歧，后经测量得出以下数据：出租单元内使用面积 30m2，外墙面积 6m2，单元间分隔墙面积 8m2，公摊面积 3m2。那么，可出租面积应为_。A33m2B40m2C43m2D47m2 13、随着政府土地储备制度的建立，_划拨土地使用权，已经成为政府土地储 备中心优先收回并纳入储备的重要对象，开发商直接获取该类土地的机会逐渐 减少。A存量B增量C流量D减量 14、在平均利润率一定的情况下
6、，当借贷资本供给大于需求时，利率将_。A上升B下降C不变D难以确定 15、房地产是指土地以及建筑物等土地定着物，是的结合体。A：实体、权益、区位B：实物、权益、区位C：实物、权利、位置D：实物、权益、位置E：工业用地的监测点评估价格 16、房地产开发企业销售商品住宅，其保修期从之日起计算。A：工程竣工B：物业验收合格C：购房人实际入住D：开发企业向购房人交付房屋E：执行层的组织协调 17、业主选聘和解聘物业服务企业，需要经_同意。A业主委员会B专有部分占建筑物总面积过半数的业主C占总人数过半数的业主D专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主 18、某类房地产 2004 年至 2
7、008 年的价格分别为 910 元、1 190 元、 1490 元、1910 元、2 110 元，按平均增减量趋势法估计，该类房 地产于 2009 年的价格为。A：2 390 元B：2 410 元C：2 430 元D：2 450 元E：工业用地的监测点评估价格 19、作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿，不包括 _。A被征收房屋价值的补偿B因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿C因征收房屋造成的停产停业损失的补偿D因被征收房屋抵押而造成的经济损失补偿 20、在买方报价拍卖中，只有_才是要约表示。A拍卖人宣布的起拍价B拍卖师的报价C拍卖的保留价D竞买人的报价 21、某大厦总建筑面
8、积 10 000 ，房地总价值 6 000 万元，其中，土地总价值 2 500 万元。某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为 180 万元，建筑 面积为 240 如果 按照土地价值进行分摊，则该人占有的土地份额为。A：24B：3OC：38D：72E：工业用地的监测点评估价格 22、某块临街深度为 50m、临街宽度为 30m 的矩形土地甲，总价为 40 万元。 其相邻的矩形土地乙，临街深度为 150m，临街宽度为 15m，则运用四三二一法 则计算土地乙的总地价为万元.A：23.4B：28.6C：33.4D：46.8E：工业用地的监测点评估价格 23、房地产估价采用。A：差额定率累进计费B：
9、足额定率累进计费C：差额定率累退计费D：足额定率累退计费E：执行层的组织协调 24、运用假设开发法中的现金流量折现法估价时，无须做的是 【2007 年考题】A：估算后续开发经营期B：估算后续开发的各项支出、收入C：估算后续开发的各项支出、收入在何时发生D：估算开发期中的利息和利润E：工业用地的监测点评估价格 25、房地产估价师因工作单位变更等原因，间断在原注册时所在的房地产估价 机构执业后，如被其他房地产估价机构聘用，需办理_。A续期注册B初始注册C撤销注册D变更注册 二、多项选择题（共二、多项选择题（共 25 题，每题题，每题 2 分，每题的备选项中，有分，每题的备选项中，有 2 个或个或
10、2 个以上符个以上符 合题意，至少有合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）分） 1、居住区的用地根据不同的功能要求，一般可分为_。A住宅用地B公共服务设施用地C道路用地D绿化用地E军事用地 2、下列法律法规和标准中，应作为城市房屋拆迁估价依据的有。A：中华人民共和国物权法B：中华人民共和国城市房地产管理法C：城市房地产开发经营管理条例D：房地产估价规范E：城市房屋拆迁估价指导意见 3、直线趋势法公式 y=a+bx 中，x 表示_。A价格B常数C价格变动率D时间 4、用于反映项目清偿能力的经济评价指标有。
11、A：权益投资比率B：利息备付率C：偿债备付率D：内部收益率E：资产负债率 5、评估某套住宅价格中，进行区位状况调整时，比较、调整的内容包括（）等。A环境景观B离市中心距离C朝向D城市规划限制条件E地势 6、合伙主要的法律特征包括。A：具有单一性B：具有团体性C：具有商品性D：合伙人对合伙承担有限连带责任E：合伙人对合伙承担无限连带责任 7、关于等额序列支付资金回收系数，下列表示正确的是_。A(P/A，i，B(A/P，i，C(A/F，i，D(F/A，i， 8、直接资本化法的优点是_。A不需要预测未来许多年的净收益，通常只需要测算未来第一年的收益B指明了房地产的价值是其未来各期净收益的现值之和，这
12、既是预期原理最 形象的表述，又考虑到了资金的时间价值，逻辑严密，有很强的理论基础C每期的净收益或现金流量都是明确的，直观且容易被理解D不必直接依靠与估价对象的净收益流模式相同的类似房地产来求取适当的 资本化率E资本化率或收益乘数直接来源于市场上所显示的收益与价值的关系，能较好地反映市场的实际情况 9、下列关于抵押的说法不正确的是_。A以具有土地使用年限的房地产抵押的，所担保债务的履行期限不得超过土 地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限B以共有的房地产抵押时，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意C预购商品房贷款抵押时，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得 商品房预售
13、许可证D订立合同时，可以在合同中约定在债务履行期届满抵押权人尚未受清偿时， 抵押物的所有权转移为抵押权人所有的内容 10、在运用路线价法过程中，为了简化以后各宗土地价格的计算，一般以临街 各宗土地的临街深度的_作为标准深度。A中位数B众数C平均数D分位数 11、结构施工图的特征是。A：各建筑部位具体构造的施工依据B：用来表示各种承重构件的布置、形状、大小、材料、构造及其相互关系C：主要表明建筑结构专业的设计内容，同时也反映建筑、给水排水、暖通、 电气等专业对结构的要求D：指导结构施工、编制预算的依据E：指导施工组织设计和施工进度计划的依据 12、 土地管理法规定：“中华人民共和国实行土地的，即
14、全民所有制和劳动 群众集体所有制。 ”A：公有制B：私有制C：社会主义公有制D：集体所有制E：执行层的组织协调 13、已知某城市容积率修正系数表，如下表： 容积率修正系数表A容积率B0.1C0.4D0.7E1.0F1.1F1.3F1.7F2.0F2.1F修正系数F0.5F0.6F0.8F1.0F1.1F1.2F1.6F1.8F1.9 14、商业银行发放个人住房抵押贷款可能面临的信用风险不包括(2009 年试题)A：开发商违法预售B：借款人赖账不还C：借款人拖延还款D：房地产市场供需失衡E：借款合同 15、某市 2008 年存量商品住宅的吸纳率为 50%，该市同期存量商品住宅的吸纳 周期是。(2
15、009 年试题)A：半个月B：2 个月C：半年D：2 年E：借款合同 16、下列关于中华人民共和国物权法确定的不动产登记制度，表述正确的 是。A：凡不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经 登记，一律不发生效力B：不动产登记由不动产所在地的登记机构办理C：依法属于国家所有的自然资源，所有权必须登记D：在对土地、荒山、滩涂、草原、水面等国有自然资源进行依法转让时，必 须要进行转让或者变更登记E：权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正 登记 17、临时使用土地的期限，最多不得超过_年。A1B2C3D4 18、业主大会作出选聘、解聘物业管理企业的决定，必须经通过。A：与会业主所持投票权 12 以上B：与会业主所持投票权 23 以上C：全体业主所持投票权 12 以上D：全体业主所持投票权 23 以上E：执行层的组织协调 19、某在建工程规划建筑面积为 12400m2，土地使用期限为 40 年，从开工之日 起计算。项目建设期为 2 年，建成后半年可全部出租，按可出租面积计算的月 租金为 60 元/m2，可出租面积为建筑面积的 65%，正常出租率为 90%，运营费 用为有效毛收入的 25%。目前项目已建设 1 年，约完成了总投资的 60%。假设报酬率为 8%，折现率为 14%，则该在建工程续建完成后的房地产价值现值为
