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1、河南省河南省 20162016 年房地产估价师年房地产估价师案例与分析案例与分析汇总考试试卷汇总考试试卷本卷共分为 2 大题 50 小题，作答时间为 180 分钟，总分 100 分，60 分及格。 一、单项选择题（共一、单项选择题（共 25 题，每题题，每题 2 分，每题的备选项中，只有分，每题的备选项中，只有 1 个事最符合题个事最符合题 意）意） 1、银行为某家庭提供年利率为 6%、按月等额偿还的 10 年期个人住房抵押贷款。 若每月的还款额为 2000 元，则该家庭在第 5 年最后一个月的还款额中的本金额 是_元。A1428.74B1475.37C1482.74D2000.00 2、物业
2、使用人和业主在权利上的最大区别是。A：物业使用人有对物业的最终处置权B：物业使用人没有对物业的最终处置权C：业主没有对物业的最终处置权D：以上三项均不对E：执行层的组织协调 3、经报有批准权的人民政府批准，甲工厂将其以划拨方式取得的土地转让给乙 公司，土地使用权出让金应由_。A甲工厂缴纳B乙公司缴纳C甲工厂与乙公司各缴纳一半D甲工厂与乙公司协商缴纳 4、某宗房地产土地面积 320 ，建筑面积 300 ，建筑的外观及设备均已陈旧 过时，有待拆除重建，估价拆迁费用每平方米建筑面积 450 元，残值每平方米 建筑面积 150 元，则该宗房地产相对于空地的减价额为。A：144 000 元B：135 0
3、00 元C：960 000 元D：90 000 元E：工业用地的监测点评估价格 5、房地产估价方法之一的市场比较法是基于很多房地产之间有一定的程度的。A：替代性B：异质性C：用途多样性D：相互影响性E：工业用地的监测点评估价格 6、净收益按一定比率递增的公式的假设前提不包括()A净收益按一定比率 g 递增B收益年限 n 为有限年C报酬率 Y 不等于零D报酬率 Y 不等于净收益逐年递增的比率 g 7、下列关于拆迁估价机构和人员，表述错误的是。A：拆迁估价机构的确定应当公开、透明，采取被拆迁人投票、拆迁当事人抽 签以及采用拆迁当事人能够协商一致，共同接受的方式确定估价机构B：受托估价机构可以转让受
4、托的估价业务C：估价报告应当由专职注册房地产估价师签字D：估价机构和估价人员与拆迁当事人有利害关系或者是拆迁当事人的，应当 回避E：房地产估价机构必须加盖公章 8、债务人为自己的信用投保的为_。A财产损失保险B责任保险C保证保险D信用保险 9、承包商收到竣工结算价款后，通常应在（）内将竣工工程交付给开发商。A半个月B一个月C一个半月D二个月 10、下列估价业务中，估价机构可以承接的是。A：超出了估价机构业务范围的估价业务B：估价机构的专业能力难以胜任的估价业务C：估价机构的某些估价师与估价需求者有利害关系的估价业务D：承接后出现很大执业风险的估价业务E：工业用地的监测点评估价格 11、用收益法
5、计算房地产价格，若第七年净收益为 a(1+g)t-1，年限为 n，净收 益增长率 g 与报酬率 Y 相等，则房地产价格 V=（） 。A0BCanD 12、先近似匡算工程量，配上相应的概预算定额单价和取费，近似计算项目投 资，这种估算的方法叫做。A：单元估算法B：单位指标估算法C：工程量近似匡算法D：概算指标估算法E：借款合同 13、乘数理论就是描述关系的一种理论。A：投资变动与国民收入变动之间B：供给与需求变动之间C：供给弹性与需求弹性变动之间D：供给规律与需求规律变动之间E：执行层的组织协调 14、相似的房地产之间之所以价格相互牵制、相互接近，是因为相似的房地产之间具有。A：异质性B：排他性
6、C：替代性D：互补性E：工业用地的监测点评估价格 15、假设某项目年净经营收益为 60 万元，年经营成本为 20 万元，该项目投资 的资本价值为 750 万元，则该项目的年投资收益率为_。A10.7%B8.0%C5.3%D2.7% 16、在房地产开发过程中，主要负责在工程建设前进行开发成本估算、工程成 本预算，在工程招标阶段编制工程标底，在工程施工过程中负责成本控制、成 本管理和合同管理，在工程竣工后进行工程结算。A：建筑师B：工程师C：造价工程师D：估价师及物业代理E：借款合同 17、下列关于拆迁协议，表述不正确的是。A：拆迁补偿安置协议是约定拆迁当事人之间民事权利与义务关系的合同B：拆迁补
7、偿安置协议是约定拆迁当事人之间民事权利与义务关系的合同，适 用中华人民共和国民法通则和中华人民共和国合同法C：拆迁协议签订后是否公证，由房屋拆迁管理部门决定D：补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点属于拆迁补偿安置协议的 主要内容E：房地产估价机构必须加盖公章 18、_是整个房地产开发过程中最重要的一个环节。A投资机会选择与决策分析B前期工作C建设阶段D租售阶段 19、某宗房地产的土地使用年限为 50 年，至今已使用 8 年，预计该宗房地产年 有效毛收入为 80 万元，运营费用率为 40，安全利率假定为 6，风险补偿率 为安全利率的 40，该房地产的收益价格为 【2004 年考题】A：36
8、8 万元B：552 万元C：561 万元D：920 万元E：工业用地的监测点评估价格 20、某宗土地的总面积为 5000，容积率为 2，剩余使用年限为 30 年，用途为 工业，现可依法变更为商业用地，容积率提高到 3，剩余使用年限不变。现时 该类工业用地 50 年期的建设用地使用权楼面地价为 2000 元，工业用地报酬率为 6；变更后条件下 40 年期的商业建设用地使用权土地单价为 12000 元 ，商业用地报酬率为 10。该土地因变更用途和容积率应补交的地价款为 万元。A：4000B：4004C：4021D：4037E：工业用地的监测点评估价格 21、下列房地产不是按经营使用方式来划分的类型
9、的是。A：出租的房地产B：自用的房地产C：餐饮的房地产D：营业的房地产E：工业用地的监测点评估价格 22、关于房地产贷款的担保方式，下列说法不正确的是_。A贷款的担保不能取代借款人的信用状况，仅仅是为已经发生的贷款提供了 一个额外的安全保障B保证通常是由第三方保证人以自身的财产提供的一种可选择的还款来源。 而且，只有当保证人有意愿代替借款人偿还贷款，这项保证才是可靠的C抵押是指借款人或第三人在不转移财产占有权的情况下，将财产作为贷款 的担保D贷款质押是指借款人或第三人以其动产或权力(包括商标权、专利权等)移 交银行占有，将该动产或权力作为债权的担保 23、下列_不是影响房地产价格的国际因素。A
10、世界经济状况B重要政治人物的健康状况C国际竞争状况D政治对立状况 24、将“房地产开发企业资质按照企业条件分为“一、二、三、四”四个资质 等级”的部门规章是。A：城市房地产开发经营管理条例B：商品房销售管理办法C：房地产开发企业资质管理规定D：城市商品房预售管理办法E：房地产估价机构必须加盖公章 25、银行发行的银行券流动性最强，但却不能给投资者带来什么收益；而股票 等虽收益性较高，但变现的流动性相对较弱。这表明了。A：金融工具的流动性与收益性呈正相关B：金融工具的流动性与收益性呈负相关C：金融工具的收益性与安全性往往呈负相关D：流动性与安全性呈正相关E：执行层的组织协调 二、多项选择题（共二
11、、多项选择题（共 25 题，每题题，每题 2 分，每题的备选项中，有分，每题的备选项中，有 2 个或个或 2 个以上符个以上符 合题意，至少有合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）分） 1、建筑物内可出租面积与总建筑面积之比称为_。A有效面积系数B建筑密度C空置率D建筑容积率 2、房屋预告登记后，债权消灭之日起内未申请登记的，预告登记失效。A：30 日B：3 个月C：1 年D：2 年E：执行层的组织协调 3、确定路线价时，选取标准宗地应符合_等要求。A一面临街B两面临街C土地形状为矩形D土地形状为正方形
12、E容积率为所在区段具有代表性的容积率 4、固体废物按废物的形状可分为。A：块状废物B：泥状废物(污泥)C：颗粒状废物D：粉状废物E：固体的废物 5、_负责组织有关单位进行验收，并在验收后给予认可或提出修改意见。A承包商B开发商C监理机构D建设主管部门 6、原建设部令第 97 号城市房地产中介服务管理规定规定，房地产中介服 务是指等活动的总称。A：房地产咨询B：房地产价格评估C：房地产经纪D：房地产转让E：房地产抵押 7、谢某打算承租某写字楼的一个单元，在可出租面积的计算上与业主发生了分 歧，后经测量得出以下数据：出租单元内使用面积为 40，外墙面积为 8， 单元间分隔墙面积为 10，公摊面积为
13、 5，那么，可出租面积应为。A：44B：48C：53D：63E：借款合同 8、保险的基本原则包括。A：最大诚信原则B：保险利益原则C：远因原则D：近因原则E：损失补偿原则 9、某宗房地产是采用抵押贷款方式购买的，购买总价为 50 万元，首付款为房 价的 30，余款在未来 10 年内以抵押贷款方式按月等额支付。银行贷款年利 率为 5.58。则下列说法中正确的有。A：该房地产的实际价格等于名义价格B：该房地产的名义价格为 50 万元C：该房地产的实际价格高于 50 万元D：该房地产的实际价格为 50 万元E：该房地产不存在名义价格 10、以下关于地价的说法中，正确的有。A：地价本质上不是劳动价值的
14、货币表现，但围绕劳动价值上下波动，是地租 的资本化B：土地市场为不完全市场，形成的地价受主观因素的影响较大，形成时间通 常较短C：由于土地的数量难以增加或减少，且不可移动，对于某种用途的土地来说， 土地的供给是完全无弹性的D：地价多受需求的影响，并且对土地的需求是一种“引致”需求E：在中国有使用期限的建设用地使用权的情况下，土地应计提折旧 11、在实际的房地产估价中，房地产抵押价值通常是抵押房地产未设立法定优 先受偿款下的价值扣除估价师知悉的法定优先受偿款后的余额。这些法定优先 受偿款通常包括。A：拖欠建设工程价款B：已抵押担保的债权数额C：房地产变卖处置费用D：诉讼费用E：其他法定优先受偿款
15、 12、仅考虑房地产的投资特性时，一般认为购买销售自行车的店铺比购买生产 自行车的厂房的投资风险小，这是因为前者比后者具有。(有修改)A：适于进行长期投资B：需要适时地更新改造投资C：投资价值难以判断因而易产生资本价值风险D：易受政策影响E：借款合同 13、市场比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正，其中可 比实例的个别因素优于标准个别因素得 102 分，估价对象的个别因素劣于标准 个别因素得 97 分，则个别因素修正系数为_。A1.05B0.95C0.98D1.03 14、下列关于需求价格弹性和需求价格弹性系数，说法错误的是_。A需求价格弹性是指价格变动所引起的需求量变动的程度
16、B需求价格弹性中，价格是因变量，需求量是自变量C需求价格弹性系数是需求量变动率与价格变动率的比值D需求价格弹性系数的数值可以是正值，也可以是负值 15、申请核定一级房地产估价机构资质的应当向提出申请。A：国务院B：国务院建设行政主管部门C：省人民政府建设行政主管部门D：自治区人民政府建设行政主管部门E：直辖市人民政府房地产行政主管部门 16、路线价法估价的第四个步骤是_。A设定标准临街深度B选取标准临街宗地C调查评估路线价D制作价格修正率表 17、新设项目法人的资本金筹措渠道不包括资金。A：政府政策性B：资产变现C：企业入股D：个人入股范围E：借款合同 18、企业同时向几个细分市场销售一种产品时，该企业采用的目标市场选择模 式是_模式。A单一市场集中化B产品专业化C市场专业化D全面覆盖
