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1、第七章第七章 居住规划与房地产投资居住规划与房地产投资 第一节第一节 居住规划概述居住规划概述 第二节第二节 租房与购房的决策租房与购房的决策 第三节第三节 购房与还款规划购房与还款规划 一、为什么要做做居住规划 1、陷入低首付陷进，买自己负担不起的房子； 2、没有考虑未来收支变化，功败垂成； 3、没有房涯规划，难以拟定合理的行动计划； 4、没有具体可行的购房规划，很难强迫储蓄； 5、如果不事先规划房产投资现金流量，则无法选择最佳的贷款组合。 第一节第一节 居住规划概述居住规划概述 二、个人购房动机 自己居住 对外出租 投资获利 减免税收 三、房地产投资概念 房地产投资以获取期望收益为目的，将
2、货币资本投入房地产开发、经营、中介服务和房地产金融资产的经营活动。同时，房地产投资还涉及到房地产与金融资产的组合安排。 房地产投资，一方面表现为实物资产的投资活动，另一方面又表现为金融资产的投资活动。 四、房产投资的方式 五、房产投资的优缺点 优点 收益高 易获金融机构支持 投资、居住两用 缺点 流动性差 金额较大 投资期长 风险高（政策、道德风险等） 六、房地产投资风险 流动性风险 购买力风险 市场风险 政策风险 交易风险 自然风险 七、影响房价的因素 交 易 税 费交 易 税 费影响房地产价格的 因素： 1一般因素，包括 社会因素、经济因素 和行政因素。 2地域因素，指房 地产所在地区、城
3、市、 区位、地段的因素。 3个别因素，可分 为宗地条件和建筑物 类别的影响。 一、个人房产规划的流程 第二节第二节 购房与住房决策购房与住房决策 二、购房与租房优劣势比较 租房租房 购房购房 优点优点 1.有能力使用更多的居住空间有能力使用更多的居住空间 1.保值，能够对抗通胀保值，能够对抗通胀 2. 比较能够应付家庭收入的变化比较能够应付家庭收入的变化 2.强迫储蓄积累财富强迫储蓄积累财富 3.资金较自由，可投向更有利的投资渠道资金较自由，可投向更有利的投资渠道 3.提高居住品质提高居住品质 4.迁徙自由度较大迁徙自由度较大 4.有信用增强效果有信用增强效果 5.房屋瑕疵和损毁风险由房东承担
4、房屋瑕疵和损毁风险由房东承担 5.满足拥有房产的心理效用满足拥有房产的心理效用 6.租房者的税捐负担较轻租房者的税捐负担较轻 6.自住兼投资，同时提供居住自住兼投资，同时提供居住 效用和资本增值机会效用和资本增值机会 7.无需考虑房价下跌风险无需考虑房价下跌风险 缺点缺点 1.有非自愿搬离的风险有非自愿搬离的风险 1.缺乏流动性缺乏流动性 2.无法按照意愿装修无法按照意愿装修 2.维持成本高维持成本高 3. 被动应对房租上涨风险被动应对房租上涨风险 3.财务风险大财务风险大 4.无法运用财务杠杆追求房价利益无法运用财务杠杆追求房价利益 视频：帮助直通车 租房买房那个划算 三、租房和买房的财务计
5、算 年成本法（概算） 年利率）押金机会成本（押金）年租金（月租金租房年成本*12*)*年利率款首付款机会成本（首付房贷利率）利息支出（贷款额购房年成本案例分析： 小张看上了某小区11楼100平米公寓，房屋可租可售。若租用，房租5500元，押金1个月；若购买，总价120万元，可申请60万元、利率6%房贷，投资收益率为3%情况下，试分析小张是租房划算还是购房划算？ 租房成本=5500*12+5500*3%=66165元 购房成本=60万*3%+60万*6%=54000元 未要考虑的因素：未要考虑的因素： 房租是否会每年调整；房租是否会每年调整； 房屋贷款与税收调整；房屋贷款与税收调整； 房屋升值潜
6、力；房屋升值潜力； 利率调整；利率调整； 房屋维修成本；房屋维修成本； 房屋折旧成本；房屋折旧成本； 一、购房负担能力分析 第三节第三节 购房与还款规划购房与还款规划 ),(),()1 (*)11(1 -r1*21PMTmipvAonrFVrry yPMTnn可负担房价),(),(),(*)0 ,(11*21PMTmipvAonrFVnrFVcnRpvrRPMT可负担房价案例分析：案例分析： 小林年收入为10万元，预估收入成长率为5%，目前净资产15w,储蓄首付款与负担房贷的上限比例为30%，打算5年后购房，投资报酬率为8%，贷款年限为20年，利率6%，试问，小林可负担的房屋总价多少？ 净资产
7、投资=FV(8%，5，0，-150000）=220399元 PMT2= FV(5%，5，0，-30000）=38288元 贷款部分=PV(6%，20，-38288）=439160 元）（）（首付款部分193707%81*08. 105. 11%31*30000)1 (*)11(-r1*551nnrry yPMT二、还款规划 等额本金还款法 等额本息还款法 等额本息还款等额本息还款 等额本金还款等额本金还款 第几 年 还本金 付利息 当期摊 还 借款余 额 还本金 付利息 当期摊还 借款余 额 1 62745 100000 162745 937255 100000 100000 200000 9
8、000000 2 69020 93725 162745 868235 100000 90000 190000 8000000 3 75922 86823 162745 792313 100000 80000 180000 7000000 4 83514 79231 162745 708799 100000 70000 170000 6000000 5 91865 70880 162745 616933 100000 60000 160000 5000000 6 101052 61693 162745 515881 100000 50000 150000 4000000 7 111157 515
9、88 162745 404724 100000 40000 140000 3000000 8 122273 40472 162745 282451 100000 30000 130000 2000000 9 134500 28245 162745 147950 100000 20000 120000 1000000 10 147950 14795 162745 0 100000 10000 110000 0 总共支付利息 672454 550000 说明：红色部分和老师黑板上的有差异，原因是我讲课的时候等额本金还款 说的是偿还期20年，所以数据有点差异，现在把左右两边的统一为10年偿还。 10
10、0万元的贷款，贷款利率10%，偿还期10年 课后有同学问162745怎么来的？162745=100w/6.144 (其中6.144是查（10%，10年） 年金现值系数得到） 晚上回来后整理给大家，若有问题下次解决。 1. 两种贷款的利息计算方式两种贷款的利息计算方式 等额本息贷款 采用的是复合利率计算。 在每期还款的结算时刻，剩 余本金所产生的利息要和剩 余的本金(贷款余额)一起被 计息，也就是说未付的利息 也要计息，这好像比“利滚 利”还要厉害。在国外，它 是公认的适合放贷人利益的 贷款方式。 等额本金贷款 采用的是简单利率方式计算利息。在每期还款的结算时刻，它只对剩余的本金(贷款余额)计息
11、，也就是说未支付的贷款利息不与未支付的贷款余额一起作利息计算，而只有本金才作利息计算。 因此，在传统还款方式下，贷款周期越长，等额本息贷款就要比等额本金贷因此，在传统还款方式下，贷款周期越长，等额本息贷款就要比等额本金贷 款产生越多的利息。所以，如果借款人无法调整款产生越多的利息。所以，如果借款人无法调整( (或选择或选择) )还款方式的话，贷还款方式的话，贷 款周期越长的借款人，越应该选择等额本金贷款。款周期越长的借款人，越应该选择等额本金贷款。 两种还款方式前两种还款方式前5个月还款总和及本金与利息所占比重对照表个月还款总和及本金与利息所占比重对照表 2.两种贷款的每期还款特点两种贷款的每
12、期还款特点 等额本金贷款还款表（部分）：每期还款额不同等额本金贷款还款表（部分）：每期还款额不同 等额本息贷款还款表（部分）：每期还款额相同等额本息贷款还款表（部分）：每期还款额相同 虽然等额本金贷款能节省很多利息，但等额本金贷款的虽然等额本金贷款能节省很多利息，但等额本金贷款的“缺点缺点”是它的每期还是它的每期还 款金额都不同，而且是前期还款金额较重，后期还款金额较轻。这要求借款人款金额都不同，而且是前期还款金额较重，后期还款金额较轻。这要求借款人 的还款能力要适应这种情况。而对于等额本息贷款来讲却没有这样的的还款能力要适应这种情况。而对于等额本息贷款来讲却没有这样的“缺点缺点”， 它的每期
13、还款金额都相同。借款人可以比较容易地根据自己还款能力，制定贷它的每期还款金额都相同。借款人可以比较容易地根据自己还款能力，制定贷 款方案。但要注意的是，等额本金贷款的每期还款额虽然不等，但它的每期平款方案。但要注意的是，等额本金贷款的每期还款额虽然不等，但它的每期平 均还款金额却比等额本息贷款低很多。均还款金额却比等额本息贷款低很多。 等额本息还款法与等额本金还款法的比较等额本息还款法与等额本金还款法的比较 等额本息贷款等额本息贷款 等额本金贷款等额本金贷款 计息方式计息方式 简单利率计息简单利率计息 复合利率计息复合利率计息 每期还款本息每期还款本息 等额等额 不等额（前期重，后期轻）不等额（前期重，后期轻） 每期还款本金每期还款本金 前期轻，后期重前期轻，后期重 等额等额 每期还款利息每期还款利息 前期重，后期轻前期重，后期轻 前期重，后期轻前期重，后期轻 利息飙升速度利息飙升速度 加速度加速度 匀速度匀速度 国内流行度国内流行度 主流主流 弱流弱流 国际流行度国际流行度 主流主流 弱弱流弱弱流 操作灵活程度操作灵活程度 强强 弱弱 计算难度计算难度 高难高难 较难较难 评价评价 可以造出最好的还款方案，也可以可以造出最好的还款方案，也可以 造出最糟糕的方案。造出最糟糕的方案。 选它没错，但可能不会是最选它没错，但可能不会是最 好好
