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1、“龙岩国际汽车城”项目可行性研究报告深圳市世璜投资有限公司目目 录录、总论总论。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。11、 项项目概述目概述.12、 项项目目实实施施计计划概述划概述.13、 项项目可行性研究
2、目可行性研究结论结论.2、汽汽车产业车产业分析。分析。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。21、 产业产业市市场规场规模模.22、 汽汽车车需求需求预测预测.33、 汽汽车车需求需求结结构与构与轿车轿车需求量需求量预测预测.4、区域市区域市场场状况与需求状况与需求预测预测。
3、。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。61、 主要城市的市主要城市的市场场需求状况需求状况.62、 福建省汽福建省汽车车市市场场状况状况.73、 龙龙岩市岩市场场状况状况.7、汽汽车销车销售模式分析。售模式分析。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。
4、 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。101、 汽汽车车行行业销业销售的模式及其售的模式及其变变化化.102、 销销售市售市场场概况概况.12（ （1）、广州汽）、广州汽车销车销售市售市场场概况概况.12（ （2）、）、东东莞汽莞汽车销车销售市售市场场概况概况.14（ （3）、深圳汽）、深圳汽车销车销售市售市场场概况概况.15、汽汽车车相关相关产业产业分析。分析。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。
5、 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。181、 相关相关产业简产业简要分析要分析.182、 龙龙岩市岩市场规场规模模预测预测.19、项项目目实实施方案。施方案。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。
6、。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。201、 项项目目选选址及周址及周边边状况状况.202、 项项目目实实施初步施初步计计划划.213、 项项目目实实施施进进度安排度安排.234、 项项目目战战略构想与略构想与组织组织安排安排.235、 项项目目 SWOT 分分析析25、项项目目经济经济效益分析。效益分析。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。
7、。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。271、 基本指基本指标标.272、 建安成本估建安成本估计计.283、 销销售与租金收入估算售与租金收入估算.284、 投投资资估算估算.295、 债务偿还计债务偿还计划划.306、 损损益估算益估算.317、 现现金流量估算金流量估算.33、社会效益分析。社会效益分析。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。
8、 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。331、 对对社会投社会投资资、 、产值产值、税收的影响、税收的影响.332、 对对就就业业的影响的影响.343、 对产业结对产业结构的影响构的影响.344、 对对生生态环态环境的影响境的影响.34、项项目目风险评风险评价。价。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。
9、 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。351、 宏宏观观政策政策风险风险.352、 城市城市规规划划风险风险.363、 市市场竞场竞争争风险风险.364、 项项目目财务风险财务风险.365、 招商运作招商运作风险风险.37、项项目自我目自我评评价。价。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。
10、。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。381、 项项目用地目用地对报对报告告结论结论的影响的影响.382、 项项目目实实施方案施方案对报对报告告结论结论的影响的影响.383、 项项目目经营经营模式模式对报对报告告结论结论的影响的影响.394、 本本报报告的告的应应用用说说明明.39“龙岩国际汽车城”项目可行性研究报告一总论1项目概述“龙岩国际汽车城”项目是由深圳市世璜投资有限公司发起的，与国内外知名汽车销售运营商、国内外知名汽车服务商共同打造的具有国际领先水准的汽车城项目。项目把握目前汽车产业快速发展的时机，紧抓龙
11、岩汽车销售市场的市场空隙，选择项目实施的有利位置，将快速改变龙岩汽车销售市场的格局，并形成区域市场的垄断格局，形成进入壁垒。在项目运作中，我方定位为：在近期不参与汽车产业的实际运作，我方是汽车交易市场的投资者和管理者，通过汽车商业物业经营而非产业经营来实现项目的合理回报。2项目实施计划概述该项目拟选址于福建省龙岩市经济技术开发区，面积 460 亩，地块特点表现为：地块地理位置较好，但片区尚未启动；交通优越，有适合本项目操作的交通条件；地块面积较大，适合本项目的大面积需求；本区域人流、客流、商流欠缺，将会加大项目的宣传难度。项目规划设立 4S 专卖区、新车会展区、二手车交易区、购车综合服务区、汽
12、车服务区、汽车配件市场、汽车超市、摩托车交易区、市场综合区、汽车文化区等多个区域，规划建筑面积 26.4 万 m2，其中钢结构建筑面积为8.5 万 m2，混凝土结构为 17.9 万 m2。初步的经营模式设定为：一期以 4S 专卖区开始启动，方式是进行土地产权式出售，以收回前期土地购置费投入和为别的功能项目建设筹集部分资金；二期在一期招商基本完成的前提下启动，主要是进行各功能区域的建设，物业以出租方式进行。项目建设期周期预计为 2.5 年，项目在 2008 年 5 月预计可以全部启动。3项目可行性研究结论静态投资回收期 N=6.13 年，动态投资回收期 N=14.45.年。项目从 2008 年开
13、始进入回收期，2008 年预计实现收入 843.60 万元，项目到 2021 年后产生稳定的收益，年净利润达 3267.34 万元，投资利润率达10.11%。如果税后利润和折旧摊销全部用于偿还债务，到 2011 年底，债务全部偿还，偿还债务的年限从 2006 年开始计为 6 年。本项目能够产生巨大的社会效益。项目的风险和不确定性主要体现为拿地、市场竞争和财务风险。二汽车产业分析二汽车产业分析 产业市场规模2004 年我国人均 GDP 突破 10000 元人民币，国际经验表明，当人均 GDP 在1000 美元左右时，轿车开始进入家庭，首先是在高收入家庭中普及，并逐渐在中产阶层普及，从而导致社会消费结构和消费理念发生深刻变化。在我国，由于人口规模巨大，2004 年总户数达 3.51 亿户，即使有 5%的家庭（高收入阶层）购买轿车，其总消费量便达 1750 万辆，按城镇人口的 5%计算，消费量也可达 660 万辆，而实际上目前城镇 10%以上的家庭拥有消费经济型轿车的能力，按 10%算，轿车消费量可达 1300 万辆，这可以认为是当前拥有实际购买力的轿车需求量。据国家统计局资料，2004 年私人轿车仅为 669.85
