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1、高高层层住宅住宅项项目投目投资资估算及估算及资资金筹措金筹措计计划部分划部分（ （项项目投目投资资可行性研究可行性研究报报告）告）第一第一节节 建建设项设项目的大体概况与投目的大体概况与投资经营资经营方案方案 一、高一、高层层住宅住宅项项目概述目概述 1、 、项目概况 项目位于南宁市旧城区,南临 XXX，北临 XXX，西南面对 XXX，项目东侧为 XXX，项目总用地 47375.75m2，经南宁市规划国土局批准，用地功能为商住及配套设施，实际建设用地面积 39390.36 m2， 计容积率建筑面积率为 149683.37 平方米。 （表：6-1-1） 【项目主要技术经济指标】内容指标内容指标建
2、设地点南宁市区规划总用地面积47375.75m2实际用地面积39390.36m2计容积率面积149683.37m2总建筑面积157689.07m2建筑容积率3.8建筑密度28%绿地率30.8%住宅面积141125.49 m2商业面积8527.04 m2地下室面积8036.54 m2居住总户数1520 户根据上述规划经济指标，计容积率总建筑面积 149683.37m2，其中住宅 141125.49m2，商业部分 8527.04m2，另外不计容积率之地下室建筑面积 8036.54m2，共 494 个车位，项目总建筑面积 157689.07m2，拟建 21 栋 18 层商住楼。 二、二、项项目投目投
3、资资方案方案 （一）（一）投资组合方式 在房地产开发中，大量的资金周转使开发商很难单凭自身的经济实力进行项目的开发，本项目总投资 （含贷款建设期利息）为 37725.35 万元，整个建设经营期为 3 年，是一个建设周期长、资金投入量大的建设 项目。所以，一般采用投资的多种组合运用，一方面可减低融资的压力，有助资金的流通；另一方面可相对 降低开发商的风险，使项目顺利开发。 本项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是自有资金，二是向银行贷款，三是预售收入用于投资部分。 资金动作方式如下：自有资金全部用于投资；销售收入扣除与销售有关税费后用于投资，初步估算按销售收 入 15.5%计算；此外还缺少的资金
4、，则向银行借贷。本项目开发总投资（含贷款利息）共计 37725.35 万元， 自有资金 10000 万元，占总投资的 26.5%，销售收入再投入用于投资合计 7725.35 万元，另需贷款额合计20000 万元。 （二）（二）资金动作方式 在项目的前期，将汇集到的自有资金用于支付土地使用权出让金和前期工程费；在获取土地使用权后， 可将其向银行或金融机构抵押以获取银行抵押贷款，用于地上建筑物建设；当住宅楼建设完成了主体工程 后就可进行销售，销售收入再加上用其它方式筹措到的资金，就可将整个项目投资完成。 1、 、自有资金 整个项目的自有资金为 10000 万元，占总投资的 26.5%，分 3 年投
5、入。详见表:6-1-2 (表:6-1-2) 自有资金年度投入表 (单位:万元)第一年第二年第三年3340.156582.2177.122、 、银行贷款 银行长期贷款共有二笔，共计 200000 万元，占总投资 53%；从第一年起到第二年止每年借一笔。 (表:6-1-3) 银行贷款年度投入表 (单位:万元)第一年第二年1000010000 3、 、销售收入再投入。 销售收入再投入按销售收入的 15.5%计算，从项目有销售收入最后第三年开始，直到项目建设经营期 结束，上半年为整个销售收入的 11.9%,下半年为整个销售收入的 3.6%,总销售收入再投入为 7725.35 万 元，占总投资的 20.
6、5%。 (表:6-1-4) 销售收入再投入年度投入表 (单位:万元)第三年上半年下半年5931.451793.9第二第二节节 项项目的建目的建设设工程工程规规划与安排划与安排一、一、 （略）（略） 二、商二、商层层住宅住宅项项目建目建设规设规划及划及进进度安排度安排 （一）（一）建设方案及规划说明 1、 、建设方案。经南宁市规划管理局审定，本项目的建设方案如下：（略） 2、 、规划目标。 （1）以建造具有当代先进水平的优质城市住宅为目标，满足人们生活环境和居住条件的舒适性、安全性 和生态性的要求，为人们提供多样化、可选择、适应性强的住宅，创造具有良好居住环境、有完善基础设施 的文明、卫生的示范
7、花园。 （2）依靠科技进步，推广新材料、新产品、新技术，提高住宅功能质量水平和花园与住宅节能、节地、节 材效果，使花园和住宅具有较高的科技含量。 （3）合理组织绿化、交通体系、完善公建布局和住宅分布，使整个花园具有良好的空间布局形态 （4）吸收各项目好的居住规划特点，创造有特色的、能满足居住生活需要的环境功能。 （二）（二）建设方式及进度安排 1、 、开发计划拟定的原则 本项目作为一个以市场为导向的中高档住宅项目,在拟定项目的开发建设计划时,我们主要依据大中 规模住宅项目的基本规律,遵循最佳的市场对接时机与购买力适应,以及按基地的成熟条件渐进的原则。 本项目经测算销售值达 49838.4 万元
8、人民币,从南宁楼市的发育及区域购买力,以及合理的市场占有 率角度,我们暂定为开发经营时间为 3 年，其中销售期为 2 年。 根据项目基地及规模情况,在项目的开发的过程中以整体开发为主，但为了利于资金回收等原因，在 施工的过程中，以滚动开发的模式进行开发经营。 2、 、建设方式。 采用公开招标方式选择施工单位，并聘请工程监理，从而有效地控制项目的工期、成本和质量。 3、 、进度安排。项目拟用三年分三期进行（见表：6-2-1） 根据南宁市可外协配套的设计、施工等资源能力，我们初步设定的各主要分段工程进度周期如下： A 项目的设计及开工准备（初步及施工图设计、三通一平、报建、招标等）：3 个月 B
9、住宅的主体建筑（基础、主体、外装及设备）：18 个月C 室外环境配套（道路、管网、环艺、验收等）：15 个月 4、 、项目周期设定 开发正式启动的时间设定为项目规划方案通过规划部门审批时间,并以此时间为项目开发周期的起始日。 根据南宁市可外协配套的设计、施工等资源能力，我们初步设定的各主要分段工程进度周期如下： 根据项目基地及规模情况,在开发建设中设清晰的分期,从项目基地较成熟的衡阳西路渐次向西推进,按 总建设面积的 1/3 左右为一个工程流水节奏,间隔六个月(一季左右)的动工时间,形成项目整体开发的形象 及市场影响。 5、 、分段周期设定 开发正式启动的时间设定为项目规划方案通过规划部门审批
10、时,设此时间为项目开发周期的起始日。 开发计划安排。 根据的规划方案及开发总周期、各主要分段工程周期的设定，本项目的开发粗略计划拟定如下表 （以季度为单位）。 第三第三节节 项项目投目投资资估算及估算及资资金筹措金筹措计计划划 一、高一、高层层住宅住宅项项目投目投资资与成本与成本费费用估算用估算 （一）（一）开发成本估算 （1）土地使用权出让金、土地征用及拆迁安置补偿及前期工程费的三通一平、各种税费，共计投入资金 6000 万元人民币。 （2）前期工程费：1199.26 万元，详见本项目前期工程费估算表（见表：6-3-1）。 （表：6-3-1） 前期工程费估算表 (单位:万元)序号项目计算依据
11、计价（万元）1规划设计费建安工程费税率620.302可行性研究费建安工程费税率31.023水文、地质、勘察费建安工程费税率31.024筹建开办费建安工程费税率516.92合计1199.26（3）建安工程费：20676.77 万元。 （见表 6-3-2） （表：6-3-2） 高层建安工程费用组成每平方米建筑面积造价 (单位:万元)项目高层（元/平方米）项目高层（元/平方米）桩基础70土建工程750电梯120消防30一般水电安装100煤气10通讯5公用天线3普通装修50对讲机系统12 地下室费用130智能化设施80高层建安工程费用组成每平方米建筑面积造价=70+750+120+30+100+10+
12、5+3+50+12+130+80=1360 元/平方米 高层建安工程费=1360149652.53+(300+50)8527.04=20676.77 万元注:其中(300+50)为裙楼玻璃墙和中央空调的每平方建筑面积造价。 （4）基础设施费（红线内外工程费）：1348.62 万元， （详见表 6-3-3）。 （表：6-3-3） 基础设施费估算表 (单位:万元)序号项目计算依据金额（万元）1供电工程65 万元/公项47375.75=307.94307.942供水工程15 万元/公项47375.75=71.0671.063电信工程7 万元/公项47375.75=33.1633.164煤气工程7 万
13、元/公项47375.75=33.1633.165绿化工程5.4 万元/公项47375.75=25.5825.586道路工程42.13 万元/公项47375.75=199.59199.597排水工程37.6 万元/公项47375.75=178.13178.13 合计500+848.62=1348.62848.62注：本项目是一个高绿化花园小区，在原来的绿化成本内再增加 500 万建设中心花园 （5）公建配套设施费：485 万元，详见表 6-3-4 （表：6-3-4） 公建配套设施费估算表 (单位:万元)序号项目建筑面积（平方米）单价（元/平方米）金额（万元）1幼儿园1000500502卫生院10
14、00（位于裙楼房内）400403文化活动中心15007001054超市2000（位于裙楼房内）5邮政支局500（位于裙楼房内）6电信营业所500（位于裙楼房内）7储蓄所700（位于裙楼房内）8物业管理处200（位于裙楼房内）30069会所3000（位于裙楼房内）70021010公厕100500511垃圾压缩站200300612变电站12005006013煤气调压站506003 合计485（6）开发期间税费：2657.38 万元，详见表 6-3-5。 （表：6-3-5） 开发期间税费一览表 (单位:万元)序号类别计算依据交纳税额（万元）1配套设施建设费建安工程费税率1240612建筑工程质量安全
15、监督费建安工程费税率82713供水管网补偿费住宅：0.3T/人,600 元/T 商铺：0.1T/平方米,600 元/T住宅:95.76 商铺:51.164供电用电负荷费住宅:4KVA/户,480/KVA 商铺:8KVA/百平方米,1000 元/KVA住宅:291.84 商铺:68.225其他建安工程费税率413546物业管理基金建安工程费税率41354 合计2657.38（7）不可预见费。711.29 万元，取上面 1-5 项之和 不可预见费=（0+1199.26+20676.77+1348.62+485）税率=711.29 万元 （注：第一项土地使用权出让金为政府公布数据，不存在不可预见性）（8）开发成本。33078.32 万元,以上 1-7 项小计: 开发成本=6000+1199.26+20676.77+1348.62+485+2657.38+711.29=33078.32 二、开二、开发费发费用估算用估算 1、 、管理费用：891.29 万元,取上面 1-5 项之和的(6000+1199.26+20676.77+1348.62+485) 税率=891.29 万元 2、 、销售费用：1495.14 万元,详见表 6
