长株潭及周边城市的房地产市场年报

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1、规划六：湘潭以“三位一体”争创国家园林城市规划七：湘潭加速与长株对接,2 年后实现一小时生活圈规划八：明年湘潭 10 大类基础设施项目计划总投资 177.80 亿 规划九：河东、岳塘、双马分区规划通过专家评审 规划十：湘潭市将实施“萤火虫计划” 治理乡村公路 规划十一：2009 年 9 月 8 日护潭河改造项目动工规划十二：湘潭将是不夜城，计划投入 1200 万元改造亮化工程 规划十三：为湘钢集团提供更加便捷水运服务，湘江边将新建两码头 规划十四：湘潭 2 亿元提质改造城市道路 规划十五：号称伟人故里“百年地标”的湘潭火车站扩建工程 2009 年年初启动。天骜观点：2009 年湘潭市的城建与规

2、划，主要基于长株潭融城步伐的提速，而从提高自身城市综合实力指数的角度进行。其具体实施的主要方面涉及到各个方面，包括改善城际交通、完善及美化市政基础设施配套、扩大市区版图、提升各区发展及竞争实力等。通过 2009 年城市规划及相关政策措施、实际行动的执行，不难看出湘潭市在增强城市综合实力、提升社会人居魅力等的决心。随着各项建设与规划工程的陆续完成，湘潭市在对接长株城市以及省内各个兄弟县市方面将会更加迅捷，与武汉城市群、珠三角经济体的经济互动上也将具有十分独特的投资环境，从而有利于本市和谐社会的快速建设与发展。二、二、20092009 年湘潭房地产市场动态年湘潭房地产市场动态动态一：高新区获批国家

3、科技兴贸创新基地 动态二：2009 年 12 月 12 日，湘潭最牛违法建筑开始拆除 动态三：湘潭荷塘现代综合物流园隆重开园 动态四： 岳塘区芙蓉大道、芙蓉大道“特色征迁”有序开展动态五：九华与广电共同打造文化创意产业园 动态六：湘潭市商业银行 10 亿助九华发展 动态七：湘潭建成省内首个国土资源档案馆 动态八：湘潭调整湘江生态经济带 4.2 公里核心区方案动态九：2009 年上半年湘潭土地供应量居全省第二，仅次于长沙。动态十：2009 年 7-8 月湘潭市开展违法户外广告强拆行动效果显著动态十一：湘潭市农村土地综合整治试点村规划编制完成动态十二：湘潭试点“晒”官员房产,1700 多名官员已上

4、报动态十三：湘潭政银携手联动发展共促二手房交易资金监管动态十四：湘潭市 2010 年廉租住房建设规模正式确定动态十五：湘潭“两型”建设示范区筹建初步定位天骜观点：2009 年湘潭市在地产方面的发展思路，主要体现为加快完善市政设施（特别是市内主干道交通环境） 、美化市容市貌、加大土地开发建设、加大重大项目的政策扶持。同时优惠政策和财政扶持吸引各地投资商对各大工业园、经济园的地产投资，开展新一轮的“工业地产”建设。在土地供应、征迁、规建等方面，市府相关部门从行动上加强管理与监督，建成省内首个国土资源档案馆，以建立健全国有建设用地使用权公开交易和土地储备制度，确保土地供应有法可依，促进地产市场健康稳

5、步发展。三、三、20092009 年湘潭土地市场分析年湘潭土地市场分析1、土地市场政策分析土地市场政策分析(1)政策：政策一：国土资源部声明严格实施土地用途制，农地不得用于商品房开发政策二：国税总局规范城镇土地使用税地下建筑将征税政策三：国土部首度设限住宅用地出让面积为 20 万平米政策四：国土资源部:继续坚持土地政策向民生领域倾斜政策五：国土部严打囤地未建防止圈地平抑虚高房价(2)动态：动态一：湘潭市征地拆迁事务管理体制实行重大改革。2009 年 11 月，湘潭市征地拆迁事务管理所更名为湘潭市征地拆迁事务管理处，并设立湘潭市国土资源局雨湖征地拆迁事务所和湘潭市国土资源局岳塘征地拆迁事务所。动

6、态二：湘潭市县级土地利用规划全省率先通过专家审查。2009 年 11 月 19 日，省国土资源厅组织有关专家对我市县级土地利用总体规划（20062020 年）进行审查，规划成果得到与会专家的一致好评，顺利通过审查。同时专家还建议将我市县级土地利用总体规划成果作为范本，在全省进行推广。动态三：湘潭市出台湘潭市人民政府关于推进土地节约集约利用的意见 。 意见主要从新增建设用地单位面积投资强度、督促土地出让和土地划拨相关事宜、实行土地“净地”出让制度、盘活存量建设用地、建设项目用地退地机制、出台相关试行办法等方面进行阐述。天骜观点：土地问题一直是我国政治、经济及关系民生的一条主线，以上土地政策的出台

7、，无疑加大了对大开发商拿地垄断的防范举措，同时又为解决开发商囤地问题提供另外一种途径，这对于进一步推进土地节约、集约利用，加快土地开发进程、抑制房价过快增长、提高土地对于民生的利用效益是一种积极的影响。2 2、土地成交情况、土地成交情况（1）湘潭市第一、二季度的土地成交情况统计序号原权属单位宗地位置面积（M2）土地用途使用年限拟出让对象（竞得人）成交价(万元) 出让方式1湘潭市柴油机厂雨湖区南岭路 61 号1194.66工业 用地不明卢玉龙起始价58.7941成交价60.8成交时间09.5.62市国土资源储备中心 岳塘区荷塘村 宗地一 86685.17 宗地二 174655.61商服（仓储物流

8、）不明湘潭宏伟世 界工程机械 物流园有限 公司 起始价16264.1898 成交价 16264.189 8成交时间09.6.52009GP012 号 湘潭市国土资源储备中心 岳塘区河东大道南侧 20 号 1072.6商业 用地不明湘潭中地房地产开发有限公司起始价2027.18成交价2027.18成交时间09.6.19（2）湘潭市第三季度的土地成交情况统计编号 原权属单位 宗地 位置 面 积 (m2)土地 用途 竟得人 起始价 (万元)成交价(万元)成交时间 宗地一：1358.24宗地二：1934.36潭土网挂2009001 号 湘潭市民政局 雨湖区广云路602 号 宗地三：4477.54城镇住

9、宅用地 湘潭城郊置业有限公司 1351.8223 1431.8209.7.24潭土网湘潭百货贸易股雨湖区大湖街1650.05仓储用地 郭 振 265.74365.742009.9.1挂2009004 号 份有限公司 47 号 1潭土网挂2009002 号 湘潭市轻工供销公司 岳塘区吉安路东侧 3050.82商业、住宅用地 湘潭九鼎置业有限公司 375.54 375.5409.8.282009 PM014 号 岳塘区人民政府 岳塘区书院路办事处晓塘路 宗地一：5608.08 平方米 宗地二：2231.20 平方米 商业、住宅 用地 彭焕德、彭珂、田昕、段启华、赵武军、朱志喜 96596509.9

10、.4（3）湘潭市第四季度的土地挂牌、成交情况统计编号宗地位置面积（）土地用途使用年限起始价保证金/备注潭土网挂2009006 号雨湖区车站路杨家湾工业区5259.74商业、住宅用地 商业 40 年、住 宅 70 年1013.21万元580.00 万元（已成交 成交价格: 1023.21 万元 成交单位: 湘潭城郊置业有限公司）潭土网挂2009008 号宝塔办事处福星村617077城镇住宅用地70 年894.76560.00 万元（已成交 成交价格: 894.76 万元 成交单位: 湖南华燊房地产开发有限公司）潭土网挂2009012 号岳塘区吉安路西侧47604.2商业、 住宅用地 商业 40

11、年 住宅 70 年6069.85万元2000.00 万元（已成交 成交价格: 6069.85 万元 成交单位: 湘潭云盘房地产开发有限公司）潭土网挂2009013 号雨湖区湘大新路2316.32批发零售用地 （加油站） 40 年 265.22 万元212.00 万元（已成交 成交价格: 265.22 万元 成交单位: 中国石油天然气股份有限公司湖南销售分公司）潭土网挂2009016 号雨湖区杨家湾路北侧5109.65商业、住宅用地业 40 年、住宅70 年1252.47万元410.00 万元(挂牌拍卖中)潭土网挂2009017 号岳塘区双马镇5691.12工业用地 50 年333.43 万元1

12、90.00 万元(挂牌拍卖中)潭土网挂2009019 号岳塘区板塘铺宗地一：18688.2；宗地二：57952.33；宗地三：15406.26；宗地四：442.98宗地一和宗地二 为商业、住宅用 地 宗地三和宗地四 为工业用地（规 划道路） 商业 40 年、住 宅 70 年、工业 50 年10430.86万元4200.00 万元(挂牌拍卖中)天骜观点：天骜观点：(1)从湘潭市国土资源网上交易系统显示的信息表明，2009 年湘潭土地交易挂牌量为 21 宗，大部分为大面积、成交金额巨大的土地交易宗例。截至 12 月中旬网上挂拍共成交 8 宗土地，其余均处于未成交及挂牌公告阶段。（2）从以上三个图表

13、可看出，2009 年湘潭市土地成交宗数持续增加，住宅、商业、工业用地成交显现出“全面火爆”的趋势，政府推地的信心倍增（3）从三表的对比中，湘潭第一二季度工业商业土地成交比较活跃，在第三季度开始，政府相关部门加大对住宅用地的挂拍，促使整个土地拍卖市场更加亢奋，全年总体土地供应量持续增涨。（4）7 月居住用地成交面积较 6 月有所下降，尽管成交量出现缩减，但土地交易市场在第三季度开始回温,居住用地成最为耀眼,根据统计,逾七成居住用地溢价成交。（5）自下半年湘潭房价的明显上涨之后，政府加大土地的供给量，城郊置业等实力开发公司纷纷拿地，湘潭本土地产企业在竞拍拿地上显现出前所未有的高涨势头。（6）湘潭的

14、土地成交,也折射了近期全国各主要城市土地市场成交火爆的现实。而且，通过溢价成交价格上涨这么一种情况也逐渐增加，显而易见，其主要原因在于开发企业的资金充沛、全国楼市市场大环境转暖以及政策的利好效应。（7）09 年楼市市场成交量的持续增长，令开发商的资金状况得到了极大缓解，加之政府宽松的信贷政策，股市的回暖使得开发商获取外部资金的渠道更加宽泛；而政府出于扭转房地产开发投资跌势目的出台的多项举措，包括降低开发商自有资金比例和土地出让金缴纳条件的放宽，令开发商持有的资金量大幅增长，这让房企有了拿地的动力和底气。（8）房开企业出于长远发展和项目滚动开发的考虑，必然在楼市转暖的大好形势下进行新一轮的“圈地

15、运动” ，而各地方政府在此时加速推出地处城市核心区的稀缺地块，更加剧了争抢的激烈程度，也直接促成土地成交量增长。（9）土地成交的活跃，带动了湘潭全年住宅市场的火爆，也必然带动房价的不断上涨，并且反过来刺激来年今后成交地价的持续走高。3 3、典型地块挂牌案例分享、典型地块挂牌案例分享20092009 年湘潭市含金量最高的挂牌土地年湘潭市含金量最高的挂牌土地（1 1）地块状况）地块状况规划指标要求规划指标要求编号编号宗地宗地 座落座落出让面积出让面积()() 土地状况土地状况规划土地用途规划土地用途出让使用年限出让使用年限容积率容积率 建筑建筑 绿地率绿地率 起始价起始价( (万元万元) )增价增

16、价幅度幅度保证金保证金( (万元万元) )密度密度 潭土网挂2009019号岳塘区板塘铺宗地一：18688.20宗地二：57952.33宗地三：15406.26宗地四：442.98多栋建筑物宗地一和宗地二为商业、住宅用地 宗地三和宗地四为工业用地（规划道路）商业 40 年、住宅 70 年、工业 50 年2.7825%44.05%10430.86100.00万元420000（2 2）价值分析）价值分析该土地网上挂牌起始时间为 2009 年 1 月 4 日，目前虽未开始拍卖，却显然已彰显了自身在众多拍卖地块中所具有的独特而强势的优势。（1）地块所处的位置为湘潭岳塘区板塘铺的商业核心地段，该片区作为湘潭对接长株城市的必经要地，具有十分重要的地产开发战略意义。目前板塘铺的商业发展可谓独自成器，具备未来快速成为湘潭新兴的繁华商圈之优越条件和人流、消费氛围。这一趋势也出发了该地块及周边的商业地产的火爆开发，其中尤以多伦国际项目为典型。（2）该土地周边商业地产的火爆现状，推动了住宅地产的开发