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1、衢衢 州州 浙浙 西西 商商 城城 （ （暂暂名名） ）可行性研究可行性研究报报告告目目 录录【 【第一部分第一部分 衢州整体衢州整体环环境概况境概况】 】一、衢州概况二、衢州社会经济发展状况三、衢州城市发展规划结论【 【第二部分第二部分 衢州商衢州商贸贸市市场场概况概况】 】一、衢州商贸业现状二、 “四省九市”各类重点市场解析 三、衢州商贸业发展规划结论【 【第三部分第三部分 项项目开目开发发必要性必要性】 】一、复兴“四省通衢”区位优势二、提升衢州商品交易品质三、整合提升现有资源四、推动地方产业发展五、提升衢州城市品位形象六、发挥项目综合经济效益【 【第四部分第四部分 项项目开目开发发可行
2、性可行性】 】一、依托商业联合会商业资源二、依托潜在市场需求三、符合衢州商贸发展需求四、开发机构实力雄厚【 【第五部分第五部分 项项目开目开发发定位分析定位分析】 】一、项目名称二、项目规模三、项目选址四、项目定位原则五、项目定位分析【 【第六部分第六部分 项项目目规规划建划建议议】 】一、项目规划原则二、项目规划思路【 【第七部分第七部分 项项目运作思路目运作思路】 】一、项目开发节奏二、项目招商模式三、项目运营管理【 【第八部分第八部分 项项目开目开发发效益分析效益分析】 】一、项目社会效益二、项目经济效益三、项目融资分析第一部分第一部分 衢州整体衢州整体环环境概况境概况一、衢州概况一、衢
3、州概况（ （1）城市）城市简简介介衢州位于浙江省西部，钱塘江上游，金华衢州盆地西端，南接福建 南平，西连江西 上饶、景德镇，北邻安徽 黄山，东与省内金华、丽水、杭州三市相交，是闽浙赣皖四省边际中心城市，浙西生态市，国家历史文化名城，国家化学工业基地。也是一座有一千八百年历史的江南重镇。衢江之畔，素有“四省通衢”之称，也是历代兵家必争重镇。1994 年衢城被国务院命名为国家级历史文化名城。（ （2）区位交通）区位交通衢州市位于中国浙江省西部，地处浙江、福建、江西、安徽四省交界，素有“四省通衢”之称，是沿海经济发达地区和内陆腹地的结合部。衢州公路网布，横穿衢州的主要公路有杭金衢高速、黄衢南高速、杭
4、新景高速、龙丽温高速等。另有横向的 320 国道、纵向的 205 国道和 46 省道等；浙赣铁路电气化复线穿境而过，前身是始建于 20 世纪30 年代的杭江铁路。衢州至九江铁路衢常段也已通车。境内设有龙游站、衢州站、江山站三个主要站点；衢州机场位于古城东面，开通了开往北京、南京、广州、深圳、厦门、上海、海口等航班；衢江发源于开化莲花尖，是钱塘江的源头，水运自古即为浙西重要交通方式。近年来，衢江航道的建设也正日趋成熟，浙赣运河也正在酝酿中。不久的将来衢州的水运一定又会恢复往日空前繁荣的样子。（ （3）行政区划）行政区划衢州市面积 8837 平方千米，人口 246 万人。辖柯城区、衢江区两个区，龙
5、游、常山和开化三个县和江山一个县级市。2005 年底，全市行政区划调整合计为 13 街道、47 镇、46 乡、72 社区居委会、2599 行政村。（ （4） ）风风物特物特产产衢州物产丰富、特产众多，旅游商品价廉物美。每县都有一批名牌旅游特色产品，如开化纸、开化根雕、江山西砚、柯城莹白瓷等。衢州还被称为中国特产之乡：如中国花卉、特禽之乡柯城区，中国椪柑、竹炭之乡衢江区，中国竹笋、黄花梨之乡龙游县，中国白鹅、猕猴桃、白菇、蜜蜂之乡江山市，中国胡柚、油茶之乡常山县，中国龙顶茶、金针菇、根雕艺术之乡开化县。衢州著名的小吃有“三头一掌” ，衢州三头分别是兔头、鸭头、鱼头和鸭掌，都是衢州地方特色风味食品
6、。以兔头最具代表，其肉质细腻、疏松；高蛋白、低脂肪、低胆固醇，有利于身心健康。其中一粒志三头一掌最有代表性。二、衢州社会二、衢州社会经济发经济发展状况展状况（ （1） ）综综合合实实力力初步核算，2010 年，全市生产总值 752.78 亿元，按可比价格计算，比上年增长 13.3%。其中：第一产业增加值 64.25 亿元，增长 4.0 %；第二产业增加值 413.99 亿元，增长 16.0%；第三产业增加值 274.54 亿元，增长 12.2%。在第三产业中：交通运输、仓储及邮政业增加值增长 10.8%，批发和零售业增加值增长 13.4%，住宿和餐饮业增加值增长 14.7%，金融业增加值增长
7、16.9%，房地产业增加值下降 6.2%。全市人均生产总值按户籍人口计算为 30045 元，合 4438 美元，比上年增长 12.8%。 （ （2） ）农业农业2010 年，实现农林牧渔业总产值 109.23 亿元，比上年增长8.0%。全年农作物播种面积 335.44 万亩，比上年增长 2.6%，其中：粮食播种面积 198.05 万亩，增长 1.9%；油料播种面积 57.11 万亩，增长5.5%；蔬菜种植面积 50.44 万亩，增长 2.5%；果用瓜种植面积 7.91 万亩，增长 5.4%。 （ （3）工）工业业 全市年末共有规模以上工业企业单位 1488 家，比上年增加 222家，其中：主营
8、业务收入亿元以上的企业 186 家，比上年增加 38 家；大中型企业 76 家，比上年增加 5 家。 全年全部工业增加值 347.62 亿元，按可比价格计算比上年增长16.7%。规模以上工业全年完成产值 1137.46 亿元，增长 38.5%，其中：重工业 837.38 亿元，增长 38.6%；轻工业 300.08 亿元，增长 38.3%。实现工业销售产值 1110.52 亿元，增长 39.4%，产销率 97.63%，提高0.66 个百分点。全年完成工业出口交货值 79.58 亿元，增长 42.3%。 （ （4）固定）固定资产资产投投资资和房地和房地产业产业 2010 年，全社会固定资产投资
9、489.62 亿元，比上年增长 17.9%。其中限额以上固定资产投资 454.71 亿元，增长 19.4%。在限额以上固定资产投资中：第一产业投资 11.17 亿元，增长 6.5%；第二产业投资254.62 亿元，增长 16.9%；第三产业投资 188.92 亿元，增长 23.8%。 全市房地产开发投资 63.71 亿元，比上年增长 69.5%，其中住宅投资 52.57 亿元，增长 83.2%。房地产开发施工面积 538.7 万平方米，增长 3.9%；竣工面积 130.36 万平方米，下降 30.3%；销售面积 170.68万平方米，下降 26.2%，其中：住宅销售 135.5 万平方米，下降
10、 27.3%，商业营业用房 14.74 万平方米，下降 30.1%。商品房销售额 90.36 亿元，增长 5.1%，其中住宅销售额 74.01 亿元，增长 7.9%。 （ （5）国内）国内贸贸易易 2010 年，社会消费品零售总额 290.82 亿元，比上年增长 18.1%。分地域看：城镇市场实现消费品零售额 250.25 亿元，增长 18.2%；乡村市场实现消费品零售额 40.57 亿元，增长 17.2%。分行业看：批发业实现零售额 42.74 亿元，增长 22%；零售业实现零售额 216.95 亿元，增长 17.2%；住宿业实现零售额 3.29 亿元，增长 20.2%；餐饮业实现零售额 2
11、7.85 亿元，增长 18.7%。 全市共有成交额超亿元的各类市场 22 个，摊位数 8036 个，实现成交额 215.76 亿元，增长 14.4%。成交额超十亿元市场有 7 家，与上年持平。 （ （6） ）财财政收支政收支2010 年，实现财政总收入 75.35 亿元，比上年增长 20.9%，其中地方财政收入 46.98 亿元，增长 24.1%。在地方财政收入中：实现税收收入 43.22 亿元，增长 27.0%，其中主体税种增值税、营业税和企业所得税分别增长 9.7%、33.7%和 40.6%。全年财政支出 107.09 亿元，增长 11.8%。（ （7）衢州）衢州经济经济技技术术开开发发区
12、区衢州市衢州市经济经济开开发发区：区：位于市区东南侧，紧邻老城区，规划面积 8.5平方公里，区内建有铁路货运场、集装箱中转站，建有日供水 10 万吨的第二水厂，三座分别为 3.5 万伏、11 万伏、22 万伏的变电所，公寓住宅、宾馆、银行、学校、医院、娱乐中心、体育馆等设施一应俱全。 江山江山经济经济开开发发区：区：位于江山市区南端，规划面积 7.76 平方公里，是一个以发展外向型经济为主体的新兴工业基地，目前正在新开发特色工业园区，占地面积 7 平方公里，区内安排有工业、公建、住宅、仓储等各类用地，重点培育精细化工产业。 沈家沈家经济经济开开发发区：区：地处衢州市区东郊，东连 320 国道，
13、南跨浙赣铁路复线，规划面积 6.8 平方公里，目前已完成 4 平方公里的开发建设，基础设施建设已投资 2.67 亿元,相继建成自来水厂、变电所、学校、公园和总长约 23 公里的区际主干道项目。三、衢州城市三、衢州城市发发展展规规划（划（2002-2020） ）（ （1）城市）城市发发展目展目标标至规划期末即 2020 年，将衢州建设成为浙、赣、闽、皖四省边际中心城市和生态园林城市。（ （2）城市形）城市形态态规划确定为由老城片、花园岗片、衢化片、城东片四片用地组成的组团式城市形态。（ （3）城市）城市结结构构结合城市用地发展方向和城市形态，形成以衢江和乌溪江为景观和生态轴线的四片城市用地，三个
14、公共活动中心，两个物流中心，一个干路系统，五条楔形绿带的城市结构。四片城市用地：四片城市用地：老城片由衢州老城及城南新区组成，其功能是组织传统商业、文化、闲游及居住等功能；花园岗片组织城市行政办公、商业、金融、文化教育、居住等功能；衢化片功能以化工园区为主，保留原居住功能，结合其西侧的衢州高新技术园区，用地向西、向南发展；城东片北侧用地以衢江区的行政办公和居住为主，南侧为以加工工业为主的工业区。三个公共活三个公共活动动中心：中心：主中心以衢江为轴线，由花园岗片和老城片的公共服务设施共同构成。两个次中心一个位于花园岗的南部，由文化娱乐、旅游服务设施、体育设施等组成。另一个次中心在城东片区，由衢江
15、区区政府及商业服务、文化娱乐等设施组成。一个干路系一个干路系统统： ：衢州城区形成一环、一纵、两横的干路系统。一环是指以东、西高速公路连接线为基础经衢化北侧形成勾通四片城市用地的快速环路；一纵是指由环城东路及原衢化公路构成勾通城市南北的主干路；两横：由环城南路和三衢路形成两条城市东西向主干路。两个物流中心：两个物流中心：在城东、城西布置两个物流中心，其中城东由工业用地、铁路货场、高速公路连接线结合，组成工业原材料及产品的物流中心；城西在汪村与城市商业设施、对外公路、市场园区结合组成商业性物流中心。五条楔形五条楔形绿带绿带： ：第一条是由城南烂柯山风景名胜区和乌溪江构成的城郊风景林地，由东南向西
16、北伸入城市；第二条是利用机场净宽控制区，以生态林地为主，由东北向西南伸入城市；第三、第四条是利用常山港、江山港进入城市成为衢江的条件，构筑两条由西南向东北伸入城市的绿带，第五条是老城片与衢化片之间的永久性生态绿带。结论结论 位于闽浙赣皖四省边际中心的衢州，素有“四省通衢”之称。浙赣铁路穿境而过，境内高速、国道、省道更是密布，与航空、水运组成了全方位的立体化交通物流体系，区位交通优势可谓得天独厚。 衢州物产丰富、特产众多，称为中国特产之乡，其椪柑和“三头一掌”可说是家喻户晓。 衢州由于地处浙西，相对浙江其它几个沿海城市经济要相对落后，但近几年衢州经济发展势头迅猛，经济年增长率位于浙江前列，综合实力不断提升，居民生活水平稳步提高，消费能力持续增强。 衢州的城市规划目标是，到 2020 年建设成为浙、赣、闽、皖四省边际中心城市和生态园林城市。城市用地整体向西、向南发展，西区是未来衢州的行政、经济、文化中心；南区是衢州未来三大片区商业中心之一，商贸流通业将在这里崛起。第二部分第二部分 衢州商衢州商贸贸市市场场概况概况一、衢州整体商一、衢州整体商贸业现贸业现状
