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1、目目 录录前言前言.2环环 境境 篇篇一、一、项项目概述目概述4二、二、长长宁区商宁区商业战业战略略规规划与天山商圈的划与天山商圈的联动联动效效应应9三、三、环环境境优势优势11市市 场场 篇篇一、区域商一、区域商业业市市场场13二、区域商二、区域商业业市市场场分析分析19规规 划划 篇篇一、楼一、楼层层面面积积及功能分布及功能分布21二、二、层层高高28三、立三、立面面29四、室外四、室外显显示示屏屏30五、中五、中庭庭31六、六、设备设备配配置置32价价 值值 篇篇一、一、SWOT 分分析析.33二、二、项项目盈利模式分析目盈利模式分析34综综述述.38附：虹附：虹桥桥国国际际商都装修商都
2、装修设备设备表表39前前 言言虹桥国际商都是上海市长宁区天山商圈改造的一个综合性商业项目,位于长宁区传统商圈-天山路、娄山关路东北角。开发商出于对该项目的重视与珍爱，在项目上投注了大量的心血和精力，无论在规划设计上，或建材品质上，每一处细节都做到尽善尽美。规划上不仅重金礼聘香港著名冯庆延建筑事务所担当建筑设计的重任，而且在以项目为中心的周边区域，也进行了大胆的规划和创新。可以看出开发公司对本项目抱有极大的热诚，并积极以实际行动为天山路改造贡献出一个精品项目而努力。项目周边正在根据长宁区政府统一布局来设立商业群，按照国务院批准的虹桥大拓展开发建设，形成交通、商贸一体化的枢纽，成为连贯虹桥国际机场
3、、磁悬浮及高速公路的纽带。周边区域交通便利,天山路是交通主干道,加上已建成的轨道交通和中山西路、延安中路高架,交通将是项目的一个优势。天山路、中山西路、延安中路作为主干道，公交站点众多，运营时间长，给本项目带来大量商业人流；轨道交通二号线延伸段娄山关路站位于本项目的地下二层，作为虹桥开发区的门户，娄山关路站极大地便捷了虹桥地区客流的出行，同时也为本项目带来了源源不断的高质消费客户。而为了配合地铁的施工，整个区域内的四大商业项目工程进度都有所延误，同时商铺分割出售也由于形势的变化限制越来越多，这直接导致了项目未能按原计划操作。虽然地铁工程对项目进度造成了影响，但从另一个角度而言，这也未必是件坏事
4、，随着已经开通的轨道交通人流将随着急剧增长；项目的延迟正好配合因为轨道交通通车这一利好，而使得商业项目的培育期大大缩短。这样的商家在入驻项目以后，项目的成功率会大大提高。此份建议书分前言、环境篇、规划篇、价值篇及综述五大篇章，分别从项目所处区域环境、区域商业市场、项目规划、项目价值地位等多个方面对项目进行了分析。项目开发商由于初涉房市，对商业项目的经营尚缺实际经验，所以选择了出售项目，本项目作为一个优质资产项目，也希望后期接盘的实力投资商，能长期持有经营该项目,使该项目能够随着区域的改造升级而焕发出一个优质商业项目所具备的所有光彩,成为天山路商业中一颗熠熠发光的商业明珠。而我们希望通过这样一份
5、投资建议书能够清晰、客观的描述项目，科学的论证项目价值，最终给投资商一个准确而有价值的参考意见。环环 境境 篇篇一、一、项项目概述目概述1、开、开发发背景背景虹桥国际商都位于天山路、娄山关路交界处，天山电影院对面，属于天山路商圈的核心位置。天山路商圈兴起于 80 年代，最早是以街市的形式存在，主要经营低档商品。现在，随着虹桥开发区的建设，天山商圈已远远达不到新的消费层次的需求。随着上海城市建设的发展，天山路商圈逐步向中高档转型，目前本项目三面都有大型商业项目正在建设中，一个新的天山商圈正迅速在上海西部崛起。 2、 、经济经济指指标标位置位置天山路娄山关路口的东北角建筑形建筑形态态单体容容积积率
6、率3.29占地面占地面积积（ （m2） ）7424建筑面建筑面积积（ （m2） ）40301层层数数地上：6；地下：3本项目东西长度约为 71 米左右，南北长度为 76 米左右，总占地面积为 7424平方米，总建筑面积为 40301 平方米，建成后为地下三层，地上六层的商场。地下二层与地铁二号线娄山关路站连通。3、区位、区位现现状状天山路东跨内环线，与延安西路连接，西抵外环线，全长 6.3 公里，是上世纪 50 年代辟建的市政道路。因其横贯长宁中部，又被称为长宁区的“中轴线”。天山路沿线除了易初莲花天山店、天山商厦之外，商业设施缺乏，大都以中档的小商铺为主，天山路中部没有大型完整的购物场所。随
7、着虹桥开发区的建设以及长宁区商业发展的规划要求，天山商圈改造势在必行。从 02 年起，天山路开始大规模的改造开发，在天山路、娄山关路口共出现了 4 个大型商业项目，分别是：本案、天都国际、泓鑫时尚广场、天山世纪广场。4、交通、交通虹桥国际商都的交通优势十分明显，无论是自驾车、公交线路，还是轨道交通都十分便捷。主干道：主干道：天山路、延安西路（东西向）、中山西路（南北向）。公交公交线线路：路：本案位于天山路、娄山关路交界处，天山电影院对面，属于天山路商圈的核心位置。建设中的地铁二号线延伸段娄山关路站与其地下二层相连。地理位置优越，交通便利。周边有 71、72、74、88、141、311、808、
8、941 等二十多条公交线路。轨轨道交通：道交通：但本项目最大的交通优势，在于其项目的地下二层与地铁二号线延伸段娄山关路站连通，是娄山关路站的主出入口。从图中可以很清晰的表明项目在地下商业上的优势，地铁的带动将给本项目带来极大的人流。地下一层地下一层地下二层直通地铁地下二层直通地铁二号二号线线娄山关路站娄山关路站对对于整个虹于整个虹桥桥地区意地区意义义是非凡的，其在于：是非凡的，其在于：地铁二号线的西延线为整个虹桥地区打通贯穿南北的交通带来了巨大的发展潜力。虹桥地区一直以来没有轨道规划，区域内交通矛盾日盛，地铁的开通将大大促进了虹桥地区人流向中心区域的流动，同时娄山关路站作为进入虹桥地区的门户，
9、将截流从市区回归虹桥并具有较高消费力的虹桥客流。同时轨道交通二号线延伸段西段工程已经于 2006 年年底竣工开通，滚滚人潮、商机近在眼前。再次，二号线将通过四个站点（淞虹路北新泾站威宁路站娄山关路站）与中山公园站交汇，2010 年前轨道交通二号线的东段延长线将通至浦东机场，2010 年后西段延长线后期通至虹桥机场，二号线将成为上海唯一贯穿东、西两大机场的直达轨道捷运线。二号线则成为虹桥后续发展的巨大生命线，沿线商机大大提升，其升值潜力也不容小觑。5、消、消费费客客层层按长宁区统计局的统计，长宁区内环线以西的 7 个街道镇的常住人口为409166 人，因此天山路商天山路商业业街的固定消街的固定消
10、费费人口在人口在 40 万万50 万左右万左右，还有相当多的流动人口，另外随着大量新建住宅的建设，有消费能力的人口还会增加，随着轨道交通建设和市政道路的完善以及古北路跨苏州河桥的建成，天山路商业街的辐射面将包括长宁区、普陀区、闵行区部分地区，甚至青浦区。同时，虹桥开发区商务人士，古北居住的外籍人士，周边白领，地铁沿线辐射客层都是项目的潜在客层，消费潜力与实力都十分庞大。而从二号线现有客流情况看，交通部门计算二号二号线线西延伸段日均客流西延伸段日均客流量已量已经经达到达到 16-20 万人次。万人次。本本项项目的主要消目的主要消费费群如下：群如下：周周边边老新村的原住居民老新村的原住居民 购买购
11、买本区域商品房的人士本区域商品房的人士 古北社区内的高消古北社区内的高消费费人群人群在虹在虹桥桥开开发发区上班的白区上班的白领领 其他区域到本商圈消其他区域到本商圈消费费的客源的客源 二、二、长长宁区商宁区商业战业战略略规规划与天山商圈的划与天山商圈的联动联动效效应应由于本项目基地位于长宁区天山路商业圈，因此天山路商业圈乃至长宁区的商业规划将为本项目日后的发展带来更为明显的优势。首先我们从长宁区的商业规划来看，长宁区在最近几年里将重点开发、建设虹桥开发区和中山公园两大商圈，并利用地铁 2 号线西延伸段将有长长宁区宁区“中中轴线轴线”之称的天山路建之称的天山路建设设成成为为一条商一条商业业街街。
12、【规规划定位划定位】利用地铁号线西延伸段，将天山路建设成为商业街，将古北路至娄山关路建设为包括地下商场、天山路东段景观在内的大型商业区。【产产品定位品定位】与虹桥涉外贸易区服务功能相匹配，以商务楼群白领人员、涉外人员以及周边居住区中高档居民为主要目标消费群体，中档为主、高档适度，集休闲、娱乐、购物、展示为一体，满足综合消费需求的现代化商业街。【商商业业商商务务段段】天山路与延安西路接壤处至芙蓉江路的商业商务段，背靠虹桥开发区，借助地铁二号线西延伸段的站口，天山商业街将得到全新改造，仅古北路至遵义路段内的站口地块建设（即本（即本项项目所在区域）目所在区域），就将新增商业营业面积 10 余万平方米
13、。同时虹桥开发区将与天山路商业街连成一片，从天山路、延安西路交界处向西至芙蓉江路口将是新虹桥“轴线开发”中的商业商务功能段，这一区域将新规划建设商务楼 50 万平方米左右，新增商业营业面积达 30 万平方米。【区域商区域商业业地位地位】从上述长宁区的商业规划中，不难看出位于天山路东段（即天山路与延安西路接壤处至芙蓉江路段）是整条天山路上作为商业商务功能定位的区域，而本项目所在的古北路至遵义路段正是商业改造的最核心地段，今后也将是商业价值最高的黄金区域。首先我们从规划面来看，原有的天山路商业圈已经跟不上发展的势头，以天山商厦为核心的商业设施已经无法满足长宁区商业发展的需求，因此天山路商业圈的改造
14、将大大增加区域的商业容量，使其从区级商业圈中脱颖而出。地铁二号线延伸段的建成将是天山路商业圈发展的关键所在，地铁二号线是上海目前唯一连接浦东和浦西的轨道交通，目前的终点站为中山公园站，天山板块的人流量的无法就近享受轨道交通的便利，在延伸段开通后将大大增强从上海市中心区域至虹桥地区的交通便利性，从而能将更大人流量集中到上海的西区板块，有利于提高天山路商业圈的商业辐射力。而在天山路上所设立的四个站点将大大带动周边商业设施的加快建设，四个站点近 20 万的人流量和优越便利的交通使得天山路现有商业价值更加得到体现，也使得未来商业价值有更大的提升空间。以上三个方面决定了天山路商圈改造的必然性，以及改造以
15、后价值增长的空间是巨大的，同时确立了本项目所在区域在整个天山路商圈的核心地位。三、三、环环境境优势优势1 项项目所在商圈目所在商圈优势优势目前，与天山商业街相毗邻的虹桥古北、仙霞路等商业网点分布相对较为疏散，无论是规模及购物功能、经营业种均不齐全。天山商业街的形成，使房地产开发商都看好这片区域，纷纷投资兴建了大量的中、高档住宅楼。随着区域房地产的迅速发展，区域人口迅速增加，购买能力也跟着巨幅增长。人们的消费需求多样化，生活节奏不断加快，使得单一的商业中心难以支持城区的发展，商业中心多极化、区域化成为必然，更逐渐巩固了天山商业街的人气与商业氛围。近年来，随着周边中高档住宅区域、高档写字楼相继入驻，消费人群渐渐从老龄化转向年轻化，消费层次也从普通化转向中高档化。尤其是轨道交通的完善，“虹桥天山商圈”与邻近的“中山公园商圈”形成互动，大型的商厦如：新宁购物中心、虹桥上海城、百盛相继开业，为天山路商圈发展壮大营造了成熟的商业氛围。2 项项目交通目交通优势优势本案位于的天山路东跨内环线，因其
