广场建设的可研报告

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1、*广场可行性研究报告广场可行性研究报告目录第一章 惠州市社会经济发展概况 0511 惠州市经济社会发展概况0512 惠州市经济发展历程与特点0613 惠州市的区位条件 0814 南海石化项目和大亚湾经济区的建设1015 惠州市在珠三角的地位和作用 11第二章 项目概括 1221 研究基础 12211 研究依据 13212 项目参数 1322 研究过程 14221 研究目的 14222 研究人员 14223 研究内容 15 224 研究方法 15 23 项目背景 16 231 发展商简介 16 232 项目概况 17233 总体布局 17234 交通组织 18235 建筑功能 18236 建筑造

2、型 18237 消防及分区 1824 区域特点 18241 基本描述 19242 总体布局 19243 道路系统 20244 公共设施配置 21245 绿化系统规划 21第三章 惠州市商品房需求状况 2231 基本情况 2232 住宅建设和消费 2333 需求主要指标 2334 需求祈求 2435 对环境及配套要求 26第四章 惠州市商品房供给状况 2741 商品房供给总量及特点 2742 住宅市场发展趋势 28第五章 个案分析 31 51 总体供给状况 3152 个案分析 31第六章 项目评估 3461 项目概括 3462 项目优势 3463 项目劣势 36第七章 市场容量 3671 项目市

3、场定位 3672 目标客户分析 3773 销售价格预测 3774 市场容量估算 38第八章 初步成本分析 4081 项目基本装修标准 4082 项目开发组织 41 83 土地成本 4384 建安成本 43 841 土建及装修工程成本 43 842 设备安装工程成本 43 85 前期费用 43 86 项目其它不可预见费 44 87 开发期税、费 4488 红线内、外市政及公建配套设施工程费 4489 本项目静态总投资 44 810 本项目开发期各项静态总投资比例 45第九章 财务效益估算 4591 项目开发前景 45 92 财务效益初步估算 46 93 项目总体开发盈亏平衡分析55 94 项目敏

4、感性分析 56 95 影响开发效益的主要因素分析 57第十章 结论及建议 59 101 研究结论 59 102 可行性建议 60 惠州*广场可行性研究报告本项研究为规范的可行性研究，主要任务是论证*广场投资的必要性、可能性、有效性和合理性。按照国家有关规范，可行性研究包括机会研究、初步可行性研究和最终可行性研究，根据本项目特点，我们合三为一，从技术及经济角度，对本项目进行规范的可行性研究，本项研究的原则是： 项目有关经济技术和综合建筑面积指标，是按照本项目有关报建资料以及由陕西省建筑设计研究院的初步设计方案等图纸资料进行统计与编制而成；各类房地产开发市场的成交数据则主要来源于惠州市国土房管局；

5、建安工程造价的构成依据，既一方面参照了该设计工程有限公司所做的工程概算，同时与惠州市建设委员会公布的惠州市正在建设和已经竣工的部分典型工程个案中关于建安工程造价的资料作为对比。 总投资测算一览表，系按整个开发项目完全由惠州市*房地产开发有限公司全资兴建的方案，拟分为三组采取滚动的开发形式；本项目各类物业的测定价格与分析比较是根据对本项目周边物业市场的调查统计数据所得，并经过归纳和整理，其计算模式按照国外尤其是香港地区所普遍惯用的房地产开发项目投资可行性研究报告的表述形式，结合本项目的实际情总严谨测算得出。 本开发项目的各项财务分析部分，按照目前惠州市各类房地产开发物业的投资经验以及本项目的实际

6、数据，经过科学测算获得，务求能够符合此类报告的规范要求、计算模式以及测算要求。第一章 惠州市社会经济发展概况11 惠州市经济社会发展概况惠州市位于广东省东南部、珠江三角洲东北端，南临南海大亚湾，与深圳、香港、东莞毗邻，北连河源市，东接汕尾市，西邻广州市。惠州市地处低纬度，北回归线横贯全市，雨量充沛，阳光充足，气候温和，属南亚热带季风气候区。惠州市是广东省的一座历史文化名城，素有“粤东重镇”，“岭南名郡”之誉。改革开放以前，惠州市经济基础相当薄弱，直到 1979 年，全市国内生产总值 6.76 亿元，工农业总产值 6.66 亿元，其中工业产值仅为 2.67 亿元。改革开发以后，特别是 1988

7、年地改市之后，全市经济社会进入了迅速发展、充满生机活力的时期。20 多年来，惠州市国民经济持续快速发展，经济实力大大增强，社会和经济面貌都发生了巨大的变化。惠州已由一寂寂无闻的边陲之地变为一方备受关注的投资热土，从一个典型的农业经济区域变为进入工业化发展阶段的新兴城市。2002 年，全市实现国内生产总值 525.2 亿元，比 1990 年增长 8.1 倍，12 年翻了三番多，年均增长20.2%。2003 年行政区划调整后，惠州市现辖惠城区、惠阳区、惠东县、博罗县、龙门县，除龙门县外，其他县区都属于珠三角地区。全市总面积 11158 平方公里，城镇建成区面积 94 平方公里。按惠州市统计年鉴口径

8、，2002 年底，惠州市总人口为 333.72 万，其中户籍人口（常住人口）283.02 万人，外来人口（暂住人口）50.7 万人。全市现有 78 个乡镇，10 个街道办事处，1066 个行政村，并设有两个国家级开发区：大亚湾经济技术开发区和仲恺高新技术产业区。惠州市人民政府驻地惠城区，惠城区土地总面积 1410.2 平方公里，总人口 91.78 万；惠阳区土地总面积 1262.1 平方公里，总人口 50.77 万。12 惠州市经济社会发展历程与特点纵观惠州市近二十几年的社会经济发展历程，可以划分为三个阶段：第一阶段是改革开发后到 1988 年，第二个阶段是 19891993 年，第三个阶段是 1994 年到现在。第一阶段，1978 年到 1988 年是惠州市经济发展的积累阶段，这个时期的代表性事件是中国开始实行改革开放，香港的劳动密集型产业逐渐向珠