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1、1 XXXXXX可可 行行 性性 研研 究究 报报 告告项目名称：项目名称：（说明研究的项目的全称）（说明研究的项目的全称）委托方：委托方：（说明本研究报告的委托方名称）（说明本研究报告的委托方名称）编制方：编制方：（说明编制本研究报告的机构或个人名称）（说明编制本研究报告的机构或个人名称）编制作业日期：编制作业日期：（说明本次报告编写的起止时间）（说明本次报告编写的起止时间）2 目录目录3 摘要摘要摘要正文： （说明报告研究的项目名称、项目情况、研究中的关键参数和研究结论）南站欧式风情小镇核心区摘要落款：（编写机构的名称、并加盖公章和法人签名） 摘要日期：（编写摘要的年月日）4 编写说明编写
2、说明（说明可行性研究报告的编写中应用到的重要假设条件，关键资料数据的来源， 以及报告中使用的未经条查确认或无法调查确认的资料数据以及对其所作处理 可能带来的影响。本研究报告的使用范围）5 XXXX 土地一级开发项目可行性研究报告土地一级开发项目可行性研究报告一、一、 项目总说明项目总说明在项目总说明中，应着重就项目背景、项目主办者或参与者、可行 性研究的目的、可行性研究报告编制的依据及有关说明等向读者予以介绍。二、二、 项目的界定与描述项目的界定与描述1待开发宗地的产权关系及其他法律关系待开发宗地的产权关系及其他法律关系2宗地自然特征和区位特征宗地自然特征和区位特征3宗地范围内地上地下物状况宗
3、地范围内地上地下物状况4宗地所处的环境宗地所处的环境5宗地实施一级开发后的状态宗地实施一级开发后的状态6 三、三、 投资环境研究投资环境研究(主要包括当地总体社会经济情况、城市基础设施状况、土地使用 制度、当地政府的金融和税收等方面的政策、政府鼓励投资的领域等。 )7 四、四、 市场研究市场研究(按照所评估项目的特点，分别就当地与所评估项目相关的土地市场、 房地产市场整体和特定物业类型子市场进行分析研究。市场研究的关键是占有 大 量的第一手市场信息资料，通过列举市场交易实例，令读者信服你对市场价格、供求关系、发展趋势等方面的理解。)8 五、五、 项目策划项目策划1土地一级开发项目的开发深度土地
4、一级开发项目的开发深度2项目实施进度计划安排项目实施进度计划安排3项目组织与实施方式项目组织与实施方式4项目融资方式项目融资方式5项目完成后宗地和地上地下物处置方式与经营管理项目完成后宗地和地上地下物处置方式与经营管理9 六、六、 投资与成本费用估算投资与成本费用估算(这一部分的主要任务是就项目的总投资进行估算，并按项 目进度安排情况做出项目资金使用计划。项目总投资的估算，应包括项目投资 概 况、估算依据、估算范围和估算结果，一般投资估算结果汇总中应包括（1）土 地取得费用、 （2）地价款、 （3）前期工程费、 （4）市政基础设施建设费、 （5） 公 共服务设施建设费、 （6）管理费用、 （7
5、）财务费用、 （8）销售费用、 （9）开发 期 税费、 （10）其它费用、 （11）不开预见费。项目资金使用计划实际是项目财务 评 价过程中有关现金流入的主要部分。此外，根据土地一级开发项目的特点，还 要 在本章制定出确实可行的成本控制措施。)10 七、七、 项目竣工后的土地价值分析和基础数据的预测和选定项目竣工后的土地价值分析和基础数据的预测和选定(这一部分的主要目的，是分析确定土地一级开发工作完成后，所形成的土地一 级开发产品（熟地）的市场价值，确定合理的处置时机与处置方式，形成项目 收款计划（财务评价中现金流入部分） 。土地价值分析应采用市场比较法、假设 开发法、成本法和基准地价修正法中
6、两种或两种以上评估方法。项目评价基础 数据的预测和选定，主要是就项目成本和收益以外的其他相关参数，如基准收 益率、贷款利率等参数进行选择。)11 八、八、 项目财务评价项目财务评价(这是项目可行性研究报告中最关键的部分，在这里，要充分利用前述各部分的 分析研究结果，对项目的经济可行性进行分析。这部分的内容一般包括（1）现 金流量分析、 （2）资金来源与运用表与（3）贷款偿还分析。 现金流量分析，要从全投资和资本金两个方面对反映项目经济效益的财务内 部收益率、年投资回报率、财务净现值和投资回收期进行分析测算。 资金来源与运用表集中体现了项目自身资金收支平衡的能力，是财务评价的 重要依据。 贷款偿
7、还分析主要是就项目的贷款还本付息情况做出估算，用以反映项目在 何时开始、从哪项收入中偿还贷款本息，计算贷款偿还期，以帮助开发商安排 融 资计划。)12 九、九、 社会评价社会评价(社会评价是从全社会的角度，对项目预计可以取得的社会效益、环境影响进行 分析，就项目开发完成后对周边交通环境的影响进行评价，可以用效益 费用分析的方法判断项目的可行性。部分土地一级开发项目与政府公共配套工 程、市政工程、绿化和广场项目等的建设相关，此时土地一级开发的效益可能 主 要表现为社会效益，此时社会效益评价的结果，就会对项目的可行性产生决定 性 的影响。)13 十、十、 风险分析风险分析(一般包括定性分析和定量分
8、析： 定量分析包括平衡点分析和敏感性分析：平衡点分析主要是求取项目的盈亏平 衡点，以说明项目的安全程度；敏感性分析则要说明影响项目经济效益的主要 风险因素在一定幅度内变化时，对全投资和资本金的经济评价指标的影响情况。 敏感性分析的关键是找出对项目影响最大的敏感性因素和最可能、最乐观、最 悲观的几种情况，以便项目实施过程中的操作人员几时采取对策并进行有效的 控制。 定性分析是指对项目自身的目标市场和当地政治、经济、社会条件可能的变化 对项目经济效益的影响进行定性分析。)14 十一、十一、结论：结论：(可行性研究的结论主要是说明项目的经济效益评价结果，是否表明项目具有较 理想的财务内部收益率（是否
9、达到了同类项目的社会平均收益率标准） 、是否有 较强的贷款偿还和自身平衡能力和较强的抗风险能力、以及项目是否可行。)15 附表附表基本报表 1 全部投资财务现金流量表单位:万元序号序号项目项目合计合计12. n 1现金流入1.1土地出让收入1.2土地出租收入1.3持有期末净转售收入1.4其他收入1.5回收固定资产余值1.6回收经营资金2现金流出2.1开发建设投资2.2经营资金2.3运营费用2.4修理费用2.5经营税金及附加2.6所得税3净现金流量4累计净现金流量5净现值(i= ) 6累计净现值1.开发建设投资中应注意不包含财务费用； 2. 在运营费用中应扣除财务费用、折旧费和摊销费； 3. 当
10、采用合作开发模式或土地出租经营模式时，才需要计算 1.5、1.6、2.5 和 2.7 项； 4. 当采用出租经营模式时，还需要计算 2.3 和 2.5 项。16 基本报表 2 资本金财务现金流量表 单位:万元序号序号项目项目合计合计12.n1现金流入1.1土地出让收入1.2土地出租收入1.3持有期末净转售收入1.4其他收入1.5长期借款1.6短期借款1.7回收固定资产余值1.8回收经营资金2现金流出2.1开发建设投资2.2经营资金2.3运营费用2.4修理费用2.5经营税金及附加2.6所得税2.7借款本金偿还2.8借款利息支付3净现金流量4累计净现金流量5净现值(i= 6累计净现值计算指标:财务
11、内部收益率、财务净现值 注: 1. 当采用合作开发模式或土地出租经营模式时，才需要计算 1.7、1.8、2.5 和 2.6 项。 2. 当采用出租经营模式时，还需要计算 2.3 和 2.4 项。 基本报表 3 投资者各方财务现金流量表单位:万元17 基本报表 3 投资者各方财务现金流量表单位:万元序号序号项目项目合计合计12. n 1现金流入1.1应得利润1.2资产清理分配1.3回收固定资产余值1.4回收经营资金1.5持有期末净转售收入1.6其他收入2现金流出2.1开发建设投资出资额2.2经营资金出资额3净现金流量4累计净现金流量5净现值(i= 6累计净现值计算指标:财务内部收益率、财务净现值
12、 注: 当采用合作开发模式时，才需要编制此报表。18 基本报表 4 资金来源与运用表单位:万元序号序号项目项目12. n 合计合计1资金来源 1.1土地出让收入 1.2土地出租收入 1.3自有资金 1.4长期借款 1.5短期借款 1.6回收固定资产余值 1.7回收经营资金 1.8持有期末净转售收入 2资金运用 2.1开发建设投资 2.2经营资金 2.3运营费用 2.4修理费用 2.5经营税金及附加 2.6所得税 2.7应付利润 2.8借款本金偿还 2.9借款利息支付 3盈余资金 4累计盈余资金 注: 1. 当采用合作开发模式或土地出租经营模式时，才需要计算 1.6、1.7、2.5、2.6 和
13、2.7 项; 2. 当采用出租经营模式时，还需要计算 2.3 和 2.4 项。19 基本报表 5 损益表单位:万元序号序号项目项目12. n 合计合计 1经营收入1.1土地出让收入1.2土地出租收入2经营成本2.1土地出让成本2.2土地出租经营成本3运营费用4修理费用5经营税金及附加6利润总额7所得税8税后利润8.1盈余公积金8.2应付利润8.3未分配利润注: 1. 当采用合作开发模式或土地出租经营模式时，才需要计算 58 项； 2. 当采用出租经营模式时，还需要计算 3 和 4 项。20 基本报表 6 资产负债表单位：万元序号序号项目项目12. n 1资产1.1流动资产1.1.1应收账款1.1.2存货1.1.3现金1.1.4累计盈余资金1.2在建工程1.3固定资产净值1.4无形及递延资产净值2负债及所有者权益2.1流动负债总额2.1.1应付账款2.1.2短期借款2.2借款2.2.1经营资金借款2.2.2固定资产投资借款2.2.3开发产品投资借款负债小计2.3所有者权益2.3.1资本金2.3.2资本公积金2.3.3盈余公积金2.3.4累计未分配利润注: 当采用合作开发模式或土地出租经营模式时，才需编制此表。21 基本报表 7 效益
