国茂房地产2008年保定市沈庄项目前期策划报告

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1、房地产： 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库， 月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。房地产： 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库， 月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。绿色、现代、上品生绿色、现代、上品生 活活国茂房地产沈庄项目前期策划报告国茂房地产沈庄项目前期策划报告房地产： 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库， 月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统

2、资料。房地产： 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库， 月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。目 录第一部分第一部分前前 言言第二部分第二部分项目开发背景分析项目开发背景分析第三部分第三部分项目总体开发策略项目总体开发策略第四部分第四部分项目规划设计项目规划设计第五部分第五部分项目的科学技术运用项目的科学技术运用第六部分第六部分项目营销推广方案项目营销推广方案第七部分第七部分策划说明策划说明房地产： 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库， 月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数

3、十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。房地产： 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库， 月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。第一部分第一部分 前言前言目前全国房地产市场正处于低迷阶段，而作为二级城市的保定，其房地产更为甚之。同时随着经济适用房和廉租住房的启动，发展商和置业者日趋理性，所以平庸、同质且缺乏精心策划的项目将举步维艰，引导市场，引导消费者，刺激消费是关键。因此，我们在广泛调研、综合讨论的基础上，经过对高开区沈庄项目进行深入分析后，做出了这本富有独特个性和充满激情的整合推广方案，相信本方案将有助于顺利

4、实现销售计划，并为树立发展商投资信心和广厦房地产的品牌形象打下坚实的基础，以鲜明的旗帜形象成为市场的引领者。项目策划的三大依据是市场、环境和成本，是对一系列推广活动的专业安排。本报告正是以此为出发点，在市场调研报告及全程营销策划报告的基础上，分析项目自身特质和市场因素，并以此为依据，对项目制定出理性的广告策略及推广计划。房地产： 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库， 月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。房地产： 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库， 月更新房地产资料近千个。最

5、大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。第二部分第二部分 项目开发背景分析项目开发背景分析一、项目所在地价值潜力分析与预测一、项目所在地价值潜力分析与预测本项目位于隆兴路与阳光北大街西北方向，属保定市高新区范围。高新区是我市发展最为迅速的区域，目前区内企业近 900 家，其中三资企业 100 余家，国内外知名企业有：日本三菱株式会社、菲律宾生力集团、欧麦八达麦牙有限公司、桑巴蒂墙纸有限公司、澳诺制药有限公司、德玛斯新型建筑材料有限公司、康达精细化工有限公司等，初步形成了新能源及节能设备、输变电和电力自动化、新材料、软件、生物工程五大特色产业。2008 年 1 月，保定高新技术

6、开发区在全国 37 个省、市、自治区和计划单列市的 60 多个申报单位中脱颖而出，成为全国首批获准认定的 18 家“国家科技兴贸出口创新基地”之一。基地内现有骨干企业 60 余家，预计年内可实现产值 72 亿元，利税 7.2 亿元，新能源产品出口 1.8534 亿美元，年平均增长率在 120%以上。特别值得关注的是，保定倾力打造“中国电谷” ，并将发展目标定为：“十一五”期间，启动一期工程建设，力争到 2010 年实现销售收入 500 亿元以上；进入“十二五”之后，再启动二期工程建设，房地产： 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库， 月更新房地产资料近千个。最

7、大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。房地产： 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库， 月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。力争用 10 年左右的时间，形成产值 1000 亿元以上的新型电力能源产业基地，使保定成为国内该行业的领军城市。2008 年 1 月 18 日，占地 850 多亩、投资 27 亿元的中国兵装集团的“保定中国电谷天威产业园”正式奠基。该产业园的兴建，将对该区域的人口规模和经济发展产生直接影响，从而使区域房地产投资环境更加优化。2007 年高新区小学的建立弥补了教育配套的不足

8、，随着城市建设的进程，就业、就学、医疗、购物、交通各种区域配套更加完善，居民迁入数量逐年递增，05 年户籍人口数为 17423 人，06 年户籍人口数 19129 人，07 年户籍人口数为 20100 人。另有统计数字显示 07年区内企业从业人口 16434 人，与户籍人口的对比可见，户籍人口数有很大的增长空间。特别是 08 年区内企业发展的新契机使我们可以推断未来几年区内就业人口将大幅增加，必然形成对商超、公寓、住宅、娱乐等现代化商务、服务设施的新需求。我市多家开发商也已敏锐地感觉到此区域的价值，陆续在此区域内投资、开发。近期项目尚北岚庭、警盾家园、鑫和花园、城市绿洲、锋尚公寓、广厦新区等楼

9、盘陆续建设，区域竞争会更集中的体现在客户争夺和提高市场占有率上。二、产品二、产品 SWOTSWOT 分析分析优势优势规模优势本项目用地面积达项目占地 14 万，总建筑面积38 万，在保定目前所开发的楼盘规模中属前列。环境优势项目自然环境优越，污柒少，空气清新。房地产： 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库， 月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。房地产： 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库， 月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。新规

10、划优势政府初步规划中项目所处片区均是中高端住宅区；规划路网系统相当完善，与城市中心区的联系相当便利。品牌优势广厦房地产开发公司有影响力和美誊度，在河北省房地产行业具一定品牌优势。 在保定首度提出以高效节能为本的设计概念。劣势劣势该片区现有配套设施和人文环境明显落后现场目前一片荒芜，地块不临城市干道。匮乏市政配套，需作前期投入，提供日常生活保障体系。消费者对其片区印象不佳，片区规划认知不高。目前交通不太便利。市场低迷，人们多处于观望，且目标客户多为知识型，对置业较为理性。机会机会可率先营造高开区已小户型为主的中高档住宅社区。市场缺少品位高、环境好的中高档居住社区。市场缺少以人为本设计的好户型。人

11、们倡导生活在远离都市喧嚣的优雅环境中。威胁威胁配套不足，市场培育过程将被拉长。人气不足，现场营销困难较大。片区未来规划尚未定性。 房地产： 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库， 月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。房地产： 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库， 月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。三、项目所在地基础设施条件三、项目所在地基础设施条件1、给排水高新区给水由保定市供水总公司供应，该公司共有地下水源 5处，供水量 30

12、 万吨/天；引西大洋水库供水量为 26 万吨/天。供水水压 0.3mpa。预计 2008 年南水北调工程使保定市区可增加供水量 35万吨/天。高新区采用完全分流制排水系统，分别建有污水排水系统和雨水排水系统。污水先排至西部污水处理厂，集中处理后排放。雨水排水自成体系，首先通过南北主干渠汇集，再通过雨水泵站提升排入防洪河内。2、电力保定市区电力供给能力为 80 万千瓦/日，总量供应充足。停电频度为 0.11%，重点用户无计划内停电。供电系统采用避雷装置，加之保定处于非雷暴区，故因打雷故障引起的瞬间电压下降频度几乎为零。高新区共有三座变电站，实行双回路供电。3、燃气高新区燃气种类为天然气，由市天然

13、气公司集中供应，供给能力 3.451010 mj/d，供应稳定。4、热力高新区建有集中供热站和完备供热管网。能为用户提供优质饱和蒸汽，满足工业和生活用热需要。供热能力为 286 吨/小时，近期再增 150 吨/小时，锅炉出口压力 1mpa，企业进口压力 0.3mpa。 房地产： 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库， 月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。房地产： 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库， 月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统

14、资料。5、环保高新区内固体废弃物按【工业企业“三废”排放标准】 （GBJ473）执行。居住区生活垃圾全部袋装收集，工业区的生活垃圾和工业垃圾混排到垃圾转运站，由环卫处负责运至市环卫局指定垃圾厂，采取分类填埋处理。四、保定市楼市现状四、保定市楼市现状1、保定市商品房销售成交量较去年同期下降，销售价格较同期上涨自北京、深圳出现房价时涨时落状况，业界争论房地产市场的“拐点”是否出现以来，我市购房者的购房心理较去年发生较大变化。观望态度重新出现，使成交量受到影响。但是各开发商并没有因此降低售价，相反价格继续上涨。销售单价较去年同期上涨29.6%，08 年 4 月销售均价较 08 年 2 月又上涨 4.

15、2%。2、保定市房地产开发项目现状（2008 年 4 月调查数据）房地产： 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库， 月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。房地产： 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库， 月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。住宅住宅 项目项目 名称名称项目项目 地址地址开发开发 商商建筑建筑 或占或占 地面地面 积积开（交）开（交） 工时间工时间建筑建筑 结构结构面积面积 户型户型价格价格采暖采暖 方式方式假日假日 雅典雅典 城城阳光北大街和天鹅路交叉口华中 地产70-80 亩09 年 5月和2010 年交工4 栋电梯多层共 7层和 5 栋两梯六户33 层高层107、117为两室两厅,139、170为三室两厅,240、310为跃层2.3 层4650,4.5 层 4700,高层均价4100壁挂锅炉户式独立采暖 城市城市 绿洲绿洲植物园往南 1500米路西