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1、目目 录录一、总 论4二、市场预测10三、建设规模与产品方案16四、选址方案20五、节能节水措施24六、环境影响评价28七、劳动安全卫生与消防33八、组织机构与人力资源配置36九、项目实施进度43十、投资估算44十一、融资方案48十二、财务评价52十三、社会评价53十四、风险分析55十五、研究结论与建议359唐林苑小区唐林苑小区 5 5 号住宅楼工程号住宅楼工程可行性研究报告可行性研究报告1一、总一、总 论论一项目背景一项目背景1.1.项目名称: 唐林苑小区 5 号住宅楼工程2.2.承办单位概况承办单位是西安恒顺置业有限责任公司，注册资本 3000 万元，开发资质为一级。公司经营范围：房地产开
2、发、房地产经营、商品房销售、物业管理等。公司实行规划、开发、管理、销售、服务一体化，一贯秉承“诚信、合作、卓越、创新“的经营理念，开拓进取。西安恒顺置业有限责任公司的经营宗旨是：为客户创造生活-提供高质量的住宅产品和服务，让人们的生活更加简便、高效、丰富多彩；为社会创造价值-服务社会，创造文明进步的生活方式，充分实现蒲氏房地产集团的社会价值；为员工创造机会-创造发展空间，提升员工价值，西安恒顺置业人的工作生活质量；为股东创造回报-以长远利益回报西安恒顺置业股东。3.3.可行性研究报告编制依据（1）项目建议书及其批复文件（2）国家及武汉市颁布的相关法律、法规、政策（3）麟游县国民经济和社会发展“
3、十二五”规划纲要唐林苑小区唐林苑小区 5 5 号住宅楼工程号住宅楼工程可行性研究报告可行性研究报告2（4）麟游县 2009 年国民经济和社会发展统计公报（5 麟游县城市总体规划大纲（20102020 年）（6）房地产开发机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额（7）麟游县及项目周边地区市场调研和现场勘察资料（8）投资项目方签定的协议书或意向书（9）其他有关依据资料4.4.项目提出的理由与过程房地产经济是国民经济的重要组成部分，是国民经济的重要支柱之一。发展房地产经济有利于加快我国产业结构和消费结构的调整，从而促进国民经济健康持续发展。现在房地产经济（尤其住宅经济）是我国新的经济增长点，发展房地
4、产经济，可以拉动一系列行业发展。现今，国家为拉动经济，满足广大人民群众的住房需求，提倡大力发展房地产经济。我们公司为了响应国家的安居工程，决定规划、开发唐林苑小区。唐林苑小区是麟游县城区开发区之一，是麟游县桥南黄金地带，环境优美，依山伴水，非常适宜居住。目前开发区产值单位达 12 所，小区水电路通讯便捷。近两年来，麟游县认真总结了十年创业的经验和新区建设中存在的问题，明确提出了超前规划、拓展发展空间、创建面向 21 世纪的集产、学、研、居为一体，产业发达、环境优美、居住舒适的绿色麟游的奋斗目标。唐林苑小区选择此处规划、开发，等项目实施后，将有利于启唐林苑小区唐林苑小区 5 5 号住宅楼工程号住
5、宅楼工程可行性研究报告可行性研究报告3动县城桥南集中供热的初步形成，完善旅游园区“吃、住、游、玩”为一体的总体规划，并极大改善唐林苑开发区的面貌。二项目概况二项目概况1.1.拟建地点拟建于县城桥南，东山神沟，南接青莲山公园，西连青莲山公园广场，北靠杜水河。2.2.建设规模与目标自有资金为 3000 万元，唐林苑小区号住宅楼项目规划总用地 43067.45 平方米，二期开发 5 号住宅 1.7 万平方米。总居住户数170 户，规划总居住人口 600 人，容积率 1.29，绿化覆盖率 45%。小区周边设幼儿园、配套有体育场地、文化中心、商业网点、集贸市场、居委会、派出所等设施。我国已经进入小康社会
6、，人们生活水平稳步提高，我们公司超前思想，规划、开发“现代花园” ，致力于为在桥南开发区我在县城各行各业从业人员，及其他知识层次较高、家庭收入较好的市民家庭提供一个优美、舒适的居住环境。整个小区现代中不乏温馨，温馨伴随着现代。温馨是一种感觉，是人生美好的向往温馨是一种品位，是人生独到的见解温馨是家的元素，是人生永恒的主题温馨来自情感的交流、理智的选择，西安恒顺置业人对于温馨的认知，是源于对生活细节完美的追求。让西安恒顺置业人的“真唐林苑小区唐林苑小区 5 5 号住宅楼工程号住宅楼工程可行性研究报告可行性研究报告4诚、勤奋、和谐、求精”为您营造温馨的家。3.3.主要建设条件1.1. 供水在桥南开
7、发区东侧有现状 DN1000mm 上水管线，本项目上水可从上述干线引入。2.2. 雨水、污水排放青莲路大街现有现状 DN2100 毫米的雨水管线和 DN1800 毫米的污水管线，可以就进排入。3.3. 供热拟从青莲路新敷设的供热干线接入。4.4. 供电拟采用双路供电，青莲路有 10 千伏电缆，接入小区内配电室；另一路可由考虑留有余地，变压器容量为 8000 千伏安。5.5. 供气已由青莲路天然气高压线，已建成了天然气高中压调压站。通过天然气中压管向区内送气。本项目住宅区前后的道路、绿化以及所需的各种市政条件及基础设施配套，均由西安恒顺置业有限责任公司统一开发，各种设施接口均至本项目红线内。目前
8、，本项目建设场地以达到“三通一平” ，其他配套设施将与住宅建设同步进行。6.6. 电信本项目预计需装机容量为 820 门的程控交换机，拟由麟游县电信局直接解决。唐林苑小区唐林苑小区 5 5 号住宅楼工程号住宅楼工程可行性研究报告可行性研究报告54.4.项目投入总资金及效益情况本项目投入自有资金 2550 万元，自有资金解决。本项目完成后，预计销售收入为 4250 万元，扣除成本 2550 万元，减去销售（营业）税金及附加 228 万元、所得税 430 万元、提取法定盈余公积金及公益金 370 万元后，预计累计未分配利润为 672 元。5.5.主要技术经济指标技技 术术 经经 济济 指指 标标三
9、问题与建议三问题与建议项目单位数量占地总面积平方米3000总建筑面积平方米17000居住建筑面积平方米12750公共建筑面积平方米居住居数户170平均每户建筑面积平方米100平均每户居住人数人3容积率1.29绿化率%45住宅栋数栋1平均层数层12停车位个100唐林苑小区唐林苑小区 5 5 号住宅楼工程号住宅楼工程可行性研究报告可行性研究报告6考虑到唐林苑小区建成后，其用户多数为拥有较高文化层次和收入的白领阶层，结合他们的消费心理和消费结构，要特别注意其附属设施的建设，如停车场，娱乐中心及安保措施。另外，在住宅的户型的选择上，要充分调查，选择适合不同住户需求的多种户型，避免单一，同时，该项目的建
10、设很大程度上依赖于光谷的发展，因而，在建设的过程中，要时时注意政府的各种政策。而且要重视该项目的社会效益。二、市场预测二、市场预测一市场调查一市场调查据 2009 年麟游指数报告显示:住宅平均价格为 1850 元/m2 商业用房平均价格为 4000 元/m2 从市场形态来看,全市各区楼盘销售量是上升趋势。目前麟游县住宅市场供应上,住宅面积在 80m2 以下的占总量的40%,住宅面积在 100 的占总量的 32%,11-140 占总量的 28%。从以上统计结果看 100m2 以下的住宅面积目前是麟游县住宅市场上供应的主力,市场接受程度最高。购房者能承受多高的房价,是房地产市场上最为关心的问题,根
11、据我们这次调查结果,购房者对购房总价格的承受能力如下:承受总价格在 20 万以下的占 70%,承受总价格在 20-25 万之间的占 25%承受总价格在 25-30 万的占 5%。以上调查结果显示,麟游县购房者所能承受的价格在 20 万元以唐林苑小区唐林苑小区 5 5 号住宅楼工程号住宅楼工程可行性研究报告可行性研究报告7下，比例占到总量的 70%以上,可见是主要购买力的承受范围。另外，重点调查了我们的项目所在的麟游县房地产市场及项目周边的主要楼盘销售状况。在 2009 年第四季度麟游县住宅价格住宅平均价格为 1850 元/平方米，比上季度上涨了 15 元/平方米，涨幅为 0.8%。麟游县住宅价
12、格指数麟游县住宅价格指数季度 麟游县指数2009 第四季度15012010 第一季度18502010 第二季度18602010 第三季度18402010 第四季度18502010 年第四季度麟游沿线楼盘销售均价在 1850 元/平方米左右，且销售情况良好：商业用房，均价在 5000 元/平方米左右。从市场现状看，沿线地处城镇中心，土地成本比较高，因此开发的项目多为高层的商务写字楼或商住楼。在官坪新区开盘 20 万平方米住宅楼，60 多个住宅项目，价格在 1600 元/平方米以内，其他楼盘均价在 1850 元/平方米上下浮动，该区域购房者多以乡镇职工农民为主。总体而言，城市中心沿线楼盘体本季度价格都有所提高。二产品供需预测二产品供需预测唐林苑小区唐林苑小区 5 5 号住宅楼工程号住宅楼工程可行性研究报告可行性研究报告8根据调查，目前麟游县房地产投资大幅增加，2010 年上半年麟游完成住宅建设投资 2,57 亿元，比去年同期增长 47.17%，施工面积达到 3 万平方米。2
