《创鸿广场可研究报告201110》由会员分享，可在线阅读，更多相关《创鸿广场可研究报告201110（19页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、 佛山市南海万业置地有限公司XXXX 市南海创鸿广场市南海创鸿广场可可 行行 性性 研研 究究 报报 告告二二一二年十月一二年十月佛山市南海万业置地有限公司 目目 录录第一章：公司基本概况一开发公司基本情况二集团公司基本情况第二章：项目概况一宗地位置二宗地现状三项目周边配套四项目基本技术指标第三章：项目定位及前景分析一项目定位二佛山市概况三佛山市及桂城规划方案四佛山市房地产市场发展状况五、前景分析第四章：投资估算与资金筹措一投资估算二项目销售方式三项目前景分析四资金筹措五经济效益与社会效益第五章：总结论佛山市南海万业置地有限公司1第一章、公司基本概况第一章、公司基本概况一、开发公司基本情况一、
2、开发公司基本情况佛山市南海万业置地有限公司是广东创鸿集团下属对南海万业广场进行开发建设的项目公司，成立于 2010 年 2 月 15 日，注册地为佛山市南海区桂城南海大道北 59 号中银大厦 16 楼，注册资本 5100 万元，法人代表为黄佩娟女士。公司内设总经理室、总工室、开发部、营销部、财务部、行政人事部、物资部等，部门设置齐全。现有员工 35 人（主要业务骨干是集团公司调派或佛山本地招聘） 。公司现有职员 35 人，其中：管理层文化层次大学本科 10 人，大学专科 15 人，中专及高中以上文化程度 10 人，整体文化素质较高，公司还拥有技术职称的职员 28 人，其中：高级工程师 6 人，
3、工程师 8 人，其他中级职称14 人。公司的人力资源结构合理，具有较高的综合能力和较强的专业技术水平。二、集团公司基本情况二、集团公司基本情况创鸿集团成立于 1999 年，是一家以住宅与商业地产开发为主业，集建筑工程总承包、商贸投资、物业管理于一体的大型综合性民营企业，目前在建项目超过 20 个，具有地产开发一级资质。创鸿集团成立以来，累计开发了“金凤家园” 、 “金城龙庭” 、 “御景湾” 、“江南新城”以及“揭阳万业广场” 、 “金城步行街” 、 “玉都广场”等近 30 个住宅及商业项目，在揭阳房地产市场占有量达到 70%以上。2007 年创鸿集团开始进入佛山房地产市场，目前在售的项目三水
4、“林海尚都”项目和南海千灯湖 “水韵尚都”项目，位于南海桂城南海大道上的“创鸿广场” “创鸿汇苑”计划于 2010 年底开始开发建设。创鸿集团自成立以来坚持诚信经营和稳健发展，先后荣获“揭阳市重点纳税大户“、 “广东省百强民营企业”等称号， 2006 年至 2011 年，创鸿集团连续七届荣获“广东地产资信 20 强” 。依托揭阳 5 平方公里三旧改造项目的土地储备，伴随 2010 年揭阳及佛山各在售楼盘的热销，以及集团总部成功挥师广州，创鸿集团已经朝着“立足揭阳，拓展珠三角，放眼全国”的发展战略迈出了成功的第一步！集团公司董事长、法定代表人董事长黄鸿明 42 岁，管理学硕士，广东省第十届人大代
5、表；广东省劳动模范；“广东青年五四奖章”获得者；优秀青年佛山市南海万业置地有限公司2民营企业家、广东省青联委员；工业与民用建筑工程师，国家建设部颁发壹级项目经理。为人正直诚实，不屈不挠，开拓拼搏的精神和过人的商业才智，具有从事房地产开发多年的丰富经验，经营管理水平较高。第二章、项目第二章、项目概况概况一、宗地位置一、宗地位置宗地位于佛山市南海区桂城街道 42 街区地段，即原南海体育场地块。地处桂城繁华地段，盘踞南海大道商业圈核心，毗邻千灯湖和雷岗公园，邻近广佛地铁桂城站，交通便利，配套完善。宗地位置示意图二、宗地现状二、宗地现状四至：地块东边隔南五路为西约村，西边为临南海大道的城市开放广场，南
6、面隔海辉路为 10 层建筑和空地，北边隔海一路为海棠小区。佛山市南海万业置地有限公司3宗地用地红线内土地基本平整，不平整部分由竞得人自行平整。用地红线外基础设施达到通海一路至地块北边线、通海辉路至地块南边线，有关用电、用水、用气、排水等由竞得人自行到相关部门了解，并承担引接费用。佛山市南海万业置地有限公司4宗地现状三、项目周边配套三、项目周边配套1 1、交通状况、交通状况项目外部交通非常便利，南距南海区政府约 1.5 公里，广佛地铁桂城站约1 公里；北距桂江立交约 2.8 公里，连通海八路；东距佛山一环约 4 公里；向西通过佛平路、向南通过南海大道无缝对接禅城区。通过海八路或者平洲南港路通达广
7、州芳村只需 10 多公里路程，在广佛同城的交通规划下，桂城将成为广佛同城的桥头堡，项目地块所在的区位意义更为突出。项目四面临路，其中西面南海大道为 55 米宽城市主干道，车流量大，东、南、北均为 13.5-16.5 米市政路，交通循环情况优良。规划中的佛山地铁 3 号线将沿南海大道经过项目地块。佛山市南海万业置地有限公司5项目宗地交通范围示意图2 2、周边配套、周边配套由于项目地处桂城中心，周边教育、医疗、购物、商业、文体设施配套完善。教育：西约小学、海三路小学、南海实验小学、桂江小学、桂江二中、桂城中学等均在项目 3 公里范围内；医疗：项目周边有南海中医院、桂城医院、南海人民医院等医疗设施，
8、其中南海人民医院和南海中医院均为市区级二级甲等医院，设备医资优良；购物：项目地处南海大道商业圈，对面即有南海广场、汇潮天地、佑一城、信和超市，南边 1 公里处有嘉信茂广场、沃尔玛，邻近有西约肉菜市场，加上本项目日后形成的大型商业，区域内商业和生活购物极为便利；文娱：购书中心、南海体育馆等文体设施均邻近项目地块，KTV、夜总会、美容、休闲会馆等娱乐场所均分布在项目周边，配套完善。自然资源：地块毗邻雷岗公园。地块离雷岗公园山体直线距离约 400 米，离雷岗公园水体直线距离约 650 米，之间为西约村，基本为 3-6 层村屋，稍量 8 层建筑，高度约 9-24 米，基本对地块项目塔楼住宅无遮挡。佛山
9、市南海万业置地有限公司6四、项目基本技术指标四、项目基本技术指标编号佛南（挂）2009-041位 置佛山市南海区桂城街道 42 街区地段土地用途城镇住宅兼容商服用地（包括批发零售、住宿餐饮、商务金融、其他商服用地）面积(万)2.94574（44.18 亩）容积率3.5，4.5计容建筑面积（万)13.25583建筑密度裙楼65%塔楼25%限高裙楼2 层，塔楼5 层，微波控制线范围内地上部分72.14 米使用年限城镇住宅用地柒拾年，商服用地肆拾年，自 2010 年12 月 1 日之日起计算限制条件无 90/70 要求；配套商业、公共服务设施总建筑面积不高于 70000，不低于 40000；不准在商
10、服建筑内建设酒店式公寓、公寓、公寓式办公、产权式酒店等有居住功能形式的用房起拍价(万元)44631.0731起拍楼面地价（元/）3367保证金(万元)8926土地支付条件现状交地第三章、项目定位及前景分析第三章、项目定位及前景分析一、项目定位一、项目定位本项目商业部分定位于南海大道商圈的核心，具体为广佛都市圈餐饮、娱乐及购物的佛山市南海万业置地有限公司7目的地。住宅部分定位于高端精品小户型公寓。二、二、佛山市概况佛山市概况A）行政区域佛山现为地级市，辖禅城区、南海区、顺德区、高明区、三水区 5 区，总面积为 3848.49 平方公里。B）产业基础佛山工业结构呈现出适度重型化，已成为以工业为主导
11、，三大产业协调发展的制造业名城。 佛山的家用电器，机械装备，金属材料加工及制品，陶瓷及其他建材，纺织服装，电子信息，食品饮料，塑料制品，精细化工及医药，家居用品等十大各具优势的行业工业总产值和工业增加值约占规模以上工业的90%。 C）人口规模根据佛山市相关部门发布的初步统计数据，2010年末，佛山市常住总人口为719.43万人，十年共增加1856423人，增长34.78%。年平均增长率为3.03%。D）经济发展 从2003年到2010年，佛山全年GDP均保持两位数增长，全国排名由18位升至10位，2010年全年全市完成地区生产总值5638.47亿元，增长14%。佛山市发展速度仍然处于前列，分别
12、比全国（10.3%）和全省(12.8%)平均水平高4.7和1.2个百分点，在珠三角排名第一位。佛山市为广东省第三大城市，从近年佛山市GDP占广东省的比重上来开，佛山市的经济实力在全省占据越来越重要的位置。综上所述，近年来佛山市经济发展良好，综合实力日渐增强，佛山市基于自身良好的经济基础，经济保持平稳增长，2010 年保持各产业平稳高速发展的态势。E）消费数据及居民收支状况居民消费活跃，2010 年社会消费品零售总额达 1687.13 亿元，比上年增长20.1%。近年均保持 20%左右的高速增长。全年城镇居民人均可支配收入 27245元，比上年增长 10.9%，位居广东省各市第 4（前三分别为东
13、莞、深圳、广州） ，增幅收窄，但仍呈现增长态势。三、佛山市及桂城街道总体规划佛山市南海万业置地有限公司8（一）佛山市规划按照佛山市城市总体规划（ 2005 2020 ） 显示，佛山市规划城区为“ 2 5 组团”，所包括的街道办或镇的行政辖区范围，面积为 1913 平方公里，约占全市域面积的 49.7% 。 “ 2 5 组团”中的“ 2 ”是指：中心组团和大良容桂组团；“ 5 ”是指狮山组团、西南组团、西江组团、大沥组团和九江龙江组团。其中桂城街道和禅城中心区共同组成中心组团，职能为区域内地区性主中心；全市行政中心、商贸服务中心、文化体育中心；全市重要的制造业、高新技术产业基地与物流基地；具有高
14、品质生活环境的城市生活区；具有悠久历史人文环境的地区。(二)桂城区规划在地理位置上，桂城毗邻佛山市禅城区、顺德区和广州市荔湾区、番禺区，位于“广佛经济圈中心轴线”的核心区域。桂城交通日益便利，直通港澳的航班仅需 2 小时多，到广州新白云国际机场也仅需要 45 分钟左右，佛山一环路贯穿桂城 9 公里 ，广州火车站番禺新客运站距离桂城仅 3 公里，南海东区路网建设加速推进，桂城海陆空交通条件相当优越，区位优势得天独厚，正成为汇聚广佛经济圈优势资源，承接广佛信息和财富流动的风水宝地。桂城内部交通发达，公交公司包括南海公交，佛山公交，佛山新福利公交外，还在 2008 年开通了桂城城巴，达到村村通公交的
15、目的。而桂城通往广州亦非常方便，十几条广佛城巴全部经过桂城街道。2010 年 10 月，广佛地铁通车，桂城与广州之间的交通变得更加便利。（三）禅桂区域零售商业地产布局佛山市大型百货零售商业基本集中在禅桂区域，大致划分为祖庙商圈、东方广场商圈、季华路商圈、南海大道商圈、千灯湖商圈、桂澜路商圈，另外备受瞩目的岭南新天地将于明年开业。总共详细调查了区域内 11 家商业中心，初步统计集中式商业的总面积约 80 万，加上若干没有统计的裙楼商业，总商业零售面积预计超过 100 万。各大商圈介绍：南海大道商圈南海大道商圈运营状态均非常良好，南海广场 2008 年、2009 年销售额均超过 10 亿元，已经连
16、续数年居南海区零售商业首位；佛山市南海万业置地有限公司9东方广场东方广场以其庞大的体量和优秀齐全的业态组合，近年来也一直成为禅城商业的核心，并对附近传统商业圈造成一定影响，但周边交通状况可能会影响其升级发展；保利水城保利水城 开业半年，尚处于培育期，成长需要依靠桂城金融服务区的推进及周边大型楼盘的兴建入住；桂澜路商圈桂澜路商圈 以超市购物为主，服务业周边新兴居住区；祖庙传统商圈祖庙传统商圈 交通状况一般，停车较为紧张，将制约其发展，但广佛地铁优势将有利于其持续发展；季华路商圈季华路商圈 突出以顺联国际为高端消费，吸纳佛山少数的高端消费群；岭南新天地岭南新天地 开业后补充佛山本地的高端消费，并将连接起祖庙传统商圈和东方广场商圈，更具竞争力。佛山消费呈现出商圈引导消费的态势，但是商圈具有规模偏小，分布较为分散的特点，难以形成强大的消费引力，加上佛山毗邻广
